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1、收购东进置业和朝阳大厦项目及承担债务清偿的项目建议书海拓置业有限公司二一三年七月目 录一、项目概况1、公司的基本情况.62、项目立项审批.73、本项目拆迁遗留问题8二、拟收购东进公司股权和项目承担债务清偿责任.81、东进公司及本项目债权.82、股权收购和债务清偿及报建费等行政费用分析93、25栋楼拆迁安置94、街道办事处回迁.95、项目的报建等行政费用.9三、项目主要技术经济指标.10四、项目的地理位置及周边环境.101、项目地理位置102、市政基础配套设施调查.103、项目周边市场调研114、商业情况调查.11五、市场分析和项目定位1、市场分析.162、项目定位.163、价格定位.16六、规
2、划发展建议1、规划设计.12、建设设计.183、景观设计.18七、项目开发建设进度计划1、前期开发计划.18八、投资估算与资金筹措1、项目总投资估算.19九、销售收入预测1、销售收入预测.21十、项目可行性结论1、经济效益分析.222、可行性结论.22一、项目概况1、公司的基本情况; 东进置业有限公司(以下简称东进公司)，成立于2001年1月，公司注册资本850万元，其中赵力龙出资85万元，占股本金10%，孙文钦出资765万元，占股本金90%，由赵龙力出任公司法人，公司拥有房地产开发三级资质。2005年公司启动长沙市芙蓉区朝阳二村基础设施及棚户改造项目中的“金朝阳大厦”（以下简称项目）的项目立
3、项，2008年公司取得本项目的立项批复【芙发改投（2008）35号关于同意“金朝阳大厦”建设立项批复】。本项目享受政府的棚户区改造的优惠政策，公司分别于2007年和2008年取得二宗国有土地使用权，使用类型均为出让土地，土地总占地面积8514约12.77亩，净地面积6375约9.56亩，容积率7.2，建筑面积60344，本项目标高100米,楼层分地下三层和地上三十层。F1-4层是大空间商场，530层高层公寓楼,F2F3停车库。2、项目立项和土地审批;2001年东进公司和芙蓉区朝阳街道办事处（以下简称办事处）合作，联合开发建设朝阳综合市场及住宅楼的项目，于2001年1月4日签订合作建设朝阳综合市
4、场及住宅楼合同书（见附录1）和2001年1月9日签订的关于合作开发朝阳综合市场及住宅楼的补充协议（见附录2），协议明确由办事处提供国有出让土地，土地面积5.992亩【该土地于1994年由当时东区朝阳街道办事处申请填写国家建设征（拨）用地呈报表（见附录3），于1994年12于取得土地使用权出让收费审批表（见附录4）1995年取得长沙建设征（拨）用地审批单（见附录5）使用类型为出让土地】作为项目投资，该土地上的2，3，4，5，24栋楼拆迁安置由东进公司负责并负责承担建设，该项目的投资和分成比例为办事处10%，东进公司90%。项目合同签订后以金朝阳商住大厦项目向芙蓉区发改局申报，芙蓉区发改局于200
5、1年批复【芙计投（2001)59号金朝阳商住大厦工程立项批复】（见附录6）。2002年2月东进公司取得长沙市国土局的该宗土地红线说明图（附录7）。2005年2月长沙市政府市长办公会批准朝阳二村整治改造项目立项并明确“朝阳二村整治改造按棚户区改造优惠政策予以支持”【长沙市人民政府市长办公会纪要（2005）5号】（见附录8），2005年12月长沙市发改委核准朝阳二村基础设施及棚户改造项目的立项批复【长发改投（2005）667号关于核准长沙市朝阳二村基础设施及棚户改造项目的批复】（见附录9）。项目享受政府的棚户区改造的优惠政策，东进公司和办事处在此背景下向芙蓉区发改局以结转和调整金朝阳商住大厦一期工
6、程进行立项申请,2007年7月芙蓉区发改局对本项目立项批复【芙发改投（2007）33号关于同意结转和调整金朝阳商住大厦一期工程立项的批复】。（见附录10）同年5月办事处取得芙蓉区地税局土地使用权转让涉税事项核查单（见附录11）同月 30 号办事处向芙蓉区地税局缴纳转让土地增值税和印花税（见附录12）东进公司缴纳土地转让代理费（见附录13）7月取得项目用地规划红线图1（见附录14），同年8月，取得长国用（2007）第035281号土地使用权证 （见附录15） 2007年下半年东进公司和办事处启动朝阳二村的基础建设改造中的2，3，4，5，24，25栋楼的整体拆迁安置开发“金朝阳大厦”项目的立项申报
7、,2008年4月芙蓉区发改局对本项目2，3，4，5，24，25栋地整体拆迁开发予以批复【芙发改投（2008）35号关于同意“金朝阳大厦”建设工程立项的批复】（见附录16），本项目列入长沙市朝阳二村基础设施及棚户改造项目中。同年4月东进公司从长沙庆业房地产公司和办事处,根据土地估价报告备案表（见附录17）以11411025元转让了朝阳二村25栋2027.15的土地使用权并支付土地转让款（见附录18汇款凭证）,同年5月公司取得项目用地规划红线图2（见附录19），同年7月长沙市国土局在红线图上签署的同意转让说明（见附录20）同年9月公司取得长国有（2008）第04958号土地使用权证（见附录21），
8、同年4月由芙蓉区人民政府向长沙市规划局出函要求,对本项目规划指标容积率调整至7.58的函【芙政函（2008）28号关于支持调整朝阳二村改造金朝阳大厦项目规划指示的函】（见附录22）。同年7月市规划局局务会议决定本项目容积率调整到7.2【长沙市规划局局务会议纪要 长规纪（2008）156号】（见附录23）。2009年1月项目通过规划审查（见附录24），同年3月长沙市规划局对本项目提出了规划设计条件书（见附录25），同年4月项目通过市规划局的报建图会审（见附录26）。 2008年年底，东进公司和办事处签订关于合作开发鑫城的补充协议（见附录27）本协议明确办事处用原办事处25栋楼内的产权及股权折价人
9、民币2770万元，用于回购朝阳大厦一层整楼3000房产。3、项目的动迁安置及遗留问题 本项目需要动迁的房屋：1、住宅, 194户 140502、门面 20户 2027.51 根据政府的统一规划、统一拆迁的原则，本项目的拆迁由芙蓉区棚户改造指挥部统一安排拆迁，拆迁安置费用由本项目负责。 本项目已拆旧住宅146户 7840，已收购拆迁门面1474.9。由于本项目的业主基本没有项目自有资金，资金来源主要靠民间借贷,收取项目建设保证金及高回报投资来为续本项目的拆迁安置。2009年7月，由朝阳街道办事处向芙蓉区政府报告【朝办（2009）29号关于请求协调变更东进公司和凯通公司原拆迁安置意向协议的请示】（
10、见附录28），在区政府的协调下，凯通公司在收取东进公司支付的2000万安置房款后，安置本项目拆迁安置户142户（至今东进公司尚欠凯通公司拆迁安置房款4746万元）由于原项目业主拆迁安置资金无以为继，使原计划拆迁安置的第25栋46户6225.74住宅和1341.72的门面无法动迁。3、本项目拆迁遗留问题;25栋原产权是朝阳街道办事处（住户均是街道办事处的工作人员和离退休人员,产权属个人房改房）该楼产权属街道办事处的办公用房643.95，门面461.79，未拆迁安置，拆迁估价6736.82万元,此栋给楼的土地使用权在2008年已办理土地转让,土地使用权人为东进公司。已拆迁的146户中有4户5套住宅
11、未付安置,补偿款估价800万元。根据东进公司和办事处签订关于合作开发东进鑫城的补充协议（见附录27）本项目需要承担街道办事处回迁的办公用房3000，估价2739万。二、拟收购东进公司股权和项目承担债务清偿责任1、东进公司及本项目债务; 东进公司及本项目共欠债务16笔，累计欠款25034万元，该债务内不包含25栋楼的拆迁安置费、朝阳街道办事处回迁安置费和项目报建费等行政费用。 2013年6月30日长沙市中院对本项目启动竞拍程序（见附录29竞拍公告），于2013年7月30日以增价拍卖方式公司拍卖，竞拍保留价18071.8175万元。7月24日在全体债权人和原股东的请求下，芙蓉区政府会同公安、朝阳街
12、道办事处的协调下，全体债权人同意放弃部分债权，原东进公司股东同意放弃股权。由海拓置业收购东进公司的股权和“金朝阳大厦”项目。承担债务清偿责任，经长沙市中院同意，7月29日法院终止了本项目的拍卖。 2、股权收购和债务清偿及报建费等行政费用分析： 东进公司原股东同意按实收资本1：1转让股权850万元，全体债权人同意16笔债务按总额17901.23万元由项目承接人承担清偿责任，并同意由收购方分三期支付支付。第一期支付9546.87万元，第一期付款后6个月支付第二期，第二期支付3592.69万元，第二期支付后3个月支付第三期，第三期支付5611.69万元（见附录29股权收购及债务清偿协议）。3、25栋楼拆迁安置：根据对25栋拆迁安置户摸底摸底调查见下表1。表1,25栋拆迁安置户摸底摸底调查表朝阳二村25栋拆迁安置户摸底表姓 名面积（）/套套建筑面积（）备注住宅个人57.16157.1658.89158.8983.362166.7284.046504.2490.316541.86121.53364.5131.53394.5140.19121682.28150.96905.4151.046906.24朝阳办事处643.951643.95已协议补偿小 计476225.74门面刘敏文724.92已收购补偿张开明155.01朝阳办事处461.79已协议补偿小 计
