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1、 第二部分 项目基本质素研究一、 项目基础质素分析1-1项目个体产品的基础资料统计1、 整个项目规划用地42ha，一期开发建筑面积9.5万平方米，其中住宅面积8.5万平方米（共322套），会所面积5000平方米，公建和商服务业面积5000平方米。项目一期可售面积8.25万平方米，车库92个,面积2086.8平方米;地下车位182个,面积8585平方米。2、 一期开发小高层3-6#以三室二厅二卫为主要户型，共计184套；多层7-9#，也以三室二厅二卫为主，共计54套；三室小计238套（含复式），面积均在145 m2以上，占所有套数288套的（洋房、别墅除外）82.6%。二室分布于多层7-9#，总
2、共32套，为138.96 m2和188.36 m2 （复式）两种户型，占所有套数288套的11.1%。另外花园洋房20户，双拼别墅14户。所有户型合计为322套（户）。3、 一期以提供大户型个体产品为主要特征，整个项目中，二房、四房分别为32和18套，合计50套，占总套数288套的17.4%，表明项目单体构成中，三房数量绝对领先，是销售重点所在。一期工程明细表住宅车库楼号单元面积(米2)户数面积(米2)数量34169.983418.78159.53415.428246.32418.918228.6438.1145.684小计131027632住宅车库楼号单元面积(米2)户数面积(米2)数量44
3、169.983418.78159.53415.428246.32418.918228.6438.1145.684小计131027632住宅车库楼号单元面积(米2)户数面积(米2)数量52138.961418.74157.861418.914188.36235.684221.44215.422小计5039.083214住宅车库楼号单元面积(米2)户数面积(米2)数量62138.961418.74157.861418.914188.36235.684221.44215.422小计50390832住宅车库楼号单元面积(米2)户数面积(米2)数量72145.0512212.162221.782小计30
4、32.816住宅车库楼号单元面积(米2)户数面积(米2)数量83145.0512212.162221.782小计3913.1424住宅车库楼号单元面积(米2)户数面积(米2)数量94145.0524212.164221.7824小计5217.4432住宅车库楼号单元面积(米2)户数面积(米2)数量10花园洋房5226.995254.175186.625206.885小计4372.8520住宅车库楼号单元面积(米2)户数面积(米2)数量双拼别墅7栋268.157268.157小计3754.1141-2、项目个体产品的质素分析1、项目个体产品的户型特征分析小高层3-4# 单元层数房型面积A单元1-
5、2层三房二厅二卫（厨房、工人房）169.98m2B 单元1-2层三房二厅二卫（厨房、工人房）159.50m2A单元标准层三房二厅二卫（厨房、工人房）169.98m2B 单元标准层三房二厅二卫（厨房、工人房）159.50m2A单元顶 层三房二厅二卫（厨房、工人房）（复式）246.32m2B单元顶 层三房二厅二卫（厨房、工人房）（复式）228.60m2小高层5-6# 单元层数房型面积C单元1-2层三房二厅二卫（厨房、工人房）157.86m2C-1 单元1-2层二房二厅二卫（厨房、工人房）138.96m2C单元标准层三房二厅二卫（厨房、工人房）157.86m2C-1 单元标准层二房二厅二卫（厨房、工
6、人房）138.96m2C单元顶 层三房二厅二卫（厨房、工人房）（复式）221.44m2C-1单元顶 层二房二厅二卫（厨房、书房）（复式）188.36m2 多 层7-9# 单元层数房型面积D、D-1单元1层三房二厅二卫（厨房）145.05m2D、D-1单元标准层三房二厅二卫（厨房）145.05m2D单元4-5层四房三厅三卫（厨房）（跃式）212.16m2D-1单元4-5层四房三厅三卫（厨房、工人房）221.78m2花园洋房10# 单元层数房型面积D、D-1单元1层三房二厅三卫（厨房、书房、工人房）226.99m2D、D-1单元2层五房二厅三卫（厨房、工人房）254.17m2A单元3-4层三房二厅
7、三卫（厨房、书房、工人房）186.62m2B单元3-4层三房二厅三卫（厨房、书房）206.88m2 双拼别墅 三房二厅四卫（厨房、车库）268.15 m2 2、各面积房间数量统计序号户型面积(米2)楼号层数单元套数房型1二室138.965-6#1-10c-128二厅二卫一厨1（复式）188.365-6#11c-14二厅三卫一厨一书一家2三室169.983-4#1-10a68二厅二卫一厨一工2159.53-4#1-10b68二厅二卫一厨一工2（复式）246.323-4#11a8二厅四卫一厨一工2（复式）228.63-4#11b8二厅四卫一厨一工2157.865-6#1-2C28二厅二卫一厨2（复
8、式）221.445-6#11c4二厅三卫一厨一书一家2145.057-9#1-354二厅二卫一厨2花园洋房226.9910#1-2a5二厅三卫三房2花园洋房186.6210#3-4a5二厅三卫三房2花园洋房206.8810#3-4b5二厅三卫一厨一书2双拼268.1514二厅四卫一厨一车3四房跃式212.167-9#4-5d9三厅三卫一厨3221.787-9#4-5d-19三厅三卫一厨4五房花园洋房254.1710#1-25二厅三卫一厨一书三室二厅二卫为主要户型共计238套（含复式），面积均在145 m2以上，占所有套数288套的（洋房、别墅除外）82.6%；二房总共32套，为138.96 m
9、2和188.36 m2 （复式）两种户型，占所有套数288套的11.1%。根据问卷调研数据，对消费者群体期望户型进行统计：喜欢的户型户型2房2厅1卫3房2厅1卫3房2厅2卫4房2厅2卫4房3厅2卫复式人数22312974292917比例44.5%25.8%14.7%5.8%5.8%3.4%分析：从客户群体对户型的取向来看，中小户型较易为普通市民所接受，其二房：三房：四房=44.5：40.5：15。从本项目提供的户型来看，二房：三房：四房比例分别为11.1%：82.6%：6.3%（数量为32：238：18套），其组成结构不太符合长春普通市场认可的需求比例。其中三房、四房相加为89%，便验证了以上
10、所说的目标市场为相应对“大户型”需求的目标市场。以下分析为避免非目标客户的干扰，均采用意向客户的调查数据，此样本共500份。3、项目个体产品的户型面积分析（别墅、花园洋房除外）从户型面积看：二房二厅有二种户型：138.96 m2（平面）、188.36 m2（复式）三房二厅有8种户型：（平面）169.98 m2、159.50 m2、157.86 m2、145.05 m2（复式）246.32m2228.60m2、221.44m2、188.36m2四房三厅有212.16 m2、221.78 m2两种（复式）户型五房二厅有254.17 m2（复式）户型具体来说，可以按现有市场供需状况及目标群体接受户型
11、面积的习惯分类。（1） 以市场需求情况判断，小面积户型基本没有；（2） 以市场需求情况判断，中等受欢迎面积基本没有（3） 以市场需求情况判断，较大能接受面积户型有：3-4#B单元三室二厅二卫；5-6#C单元三室二厅二卫；C-1单元二室二厅二卫；共168户，占总套数288套的58.3%（别墅除外）。相对喜欢的面积（m2）面积80-100100-120120-160160-170200300人数67210157251925比例13.3%41.9%31.4%4.8%3.8%4.8%由此分析：基本适合现有目标客户160 m2以下供需状况的户型共168套，占项目所提供数量的58.3%，表明项目的户型面积
12、主要组成内容能得到目标客户的部分认同。但应值得注意的是，该168套户型面积基本都接近于160 m2，市场区域范围逐渐趋小，且卧室、客厅数量在两房两厅、三房两厅，比一般房间数量要少许多，这点不容易为长春市民所接受；这说明本项目的户型设计方案针对性过强，不太适合购买者市场的需求。我们通过对个体产品的分析来进行调整.4、项目个体产品的朝向分析项目所有户型基本都是坐北朝南布置，采光好，日照多，符合一般居民习惯。5、项目个体产品的景观资源分析项目个体产品缺乏足够的景观支持，将给目标客户带来一定的心理缺憾。对于多层和小高层1-6层住户，他们可以观赏小区内布置的园艺景色；对于小高层7-11层住户，他们的景观范围远远超过小区，而项目地四周却缺乏优美的景色。A小高层3-6#景观简介：项目一期以西目前是稻田，将来是轻轨用地，将开发电台街；北面目
