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1、安徽绿城房地产开发有限公司质量管理体系程序文件文件编号：AGT/QP14页 码：第 1页 共10页营销策划控制程序修改状态：B/01 目的的明确营销销策划工工作的流流程和要要求，对对关键节节点严格格控制，以确保销售工作顺利完成，树立公司良好形象，提升品牌知名度。2 适用用范围适用于公公司开发发项目的的各项策策划活动动的管理理和控制制。3 职责责3.1营营销策划划部负责责开展营营销策划划工作，制制定项目目营销销策划整整体工作作计划、阶阶段性推推广计划划和营营销策划划书，并并负责公公司开发发产品的的广告宣宣传和促促销活动动以及涉涉及公司司形象、品品牌的有有关社会会活动策策划。3.2 总经理理（或授
2、授权人）负负责组织织营销策策划部、工工程管理理部等相相关部门门和人员员编制开开发项目目的产产品策划划书。3.3 综合管管理部等等其他有有关部门门负责相相关的协协助和配配合工作作。4流程图图项目营销销策划工工作流程程图5流程说说明5.1产产品策划划（参照照集团公公司GTT/QDD0501产产品策划划工作规规程制定定）5.1.1 已已确定投投资开发发的项目目，须进进行产品品策划，确确定项目目定位、户户型布局局、租房房和商业业配比以以及产品品市场定定位。5.1.2总经理理（或其其授权人人）负责责组织营营销策划划部、工工程管理理部等相关部门门和人员员根据项项目建议议书和和项目目可行性性研究报报告编编制
3、产产品策划划书。5.1.3 产产品策划划书的的具体编编写方法法按集团团公司产产品策划划书格式式模板执执行。5.1.4营销销策划部部负责组组织召开开产品品策划书书公司司层面的的评审会会议。会会议由总总经理（或或其授权权人）主主持，公公司相关关部门和和人员参参加。5.1.5 经经过公司司内部评评审后，总总经理确确认后，由由总经理理（或其其授权人人）负责责组织召召开集团团公司层层面的评评审会议议。具体体按设设计评审审会管理理规程的的要求，组组织集团团层面的的评审，邀邀请宋卫卫平董事事长、片片区执行行总经理理、集团团设计分分管领导导、集团团公司规规划设计计部、营营销策划划部、市市场研究究部、总总工程师
4、师办公室室、工程程成本管管理部、材材料设备备部等参参加评审审。5.1.6营销销策划部部负责整整理会议议纪要，并并根据评评审意见见修订产产品策划划书，必必要时可可重复评评审、修修订。5.1.7修订订后的产产品策划划书应应提交集集团设计计分管领领导审核核，宋卫卫平董事事长审批批。5.1.8 产产品策划划书经经审定后后，由综综合管理理部按批批准的发发放范围围分发至至各相关关部门和和单位，以以此作为为设计、营营销策划划的依据据。文件件的发放放执行文文件和资资料控制制程序。5.2营营销策划划整体工工作计划划5.2.1营销销策划部部根据产产品策划划书组组织制订订营销销策划整整体工作作计划，经经公司总总经理
5、审审核后，报报集团公公司营销销策划部部评审，营营销分管管领导审审核，片片区执行行总经理理审批。5.2.2营营销策划划整体工工作计划划主要要包括营营销策划划市场环环境调查查、确定定广告代代理公司司、确定定营销模模式、确确定营销销代理公公司、项项目案名名、主广广告语、LLOGOO、项项目VII管理手手册、工工地围墙墙、广告告牌设计计与制作作、销售售中心及及样板房房的选址址、装修修和布置置、项目目定价以以及网站站开通等等各项工工作的时时间节点点、工作作策划以以及初步步费用测测算。5.3市市场环境境调查5.3.1项目目营销销策划整整体工作作计划批批准后，营营销策划划部应按按计划的的时间节节点，对对当地
6、营营销策划划市场环环境进行行调查。亦亦可委托托专业公公司实施施市场调调研，但但必须对对调查过过程实施施监督，并并按一定定比例抽抽样核实实，以确确保调查查结果的的可信。5.3.2市场场调查前前，营销销策划部部应制订订市场场调查计计划，明明确调查查目的、调调查内容容、调查查内容、调调查类型型、调查查范围、调调查时间间、调查查人员安安排等内内容。调调查内容容包括：当地房房地产营营销策划划特点、营营销模式式、广告告媒体、主主流媒体体情况以以及消费费者的广广告接受受习惯、各各类营销销策划费费用（广广告发布布代理费费、喷绘绘费、印印刷费等等）报价价情况等等。5.3.3市市场调查查计划经经公司总总经理确确认
7、后，报报集团公公司营销销策划部部审核，集集团公司司营销分分管领导导审批。5.3.4营销销策划部部应根据据市场调调查结果果，编制制营销销策划市市场环境境调查报报告及建建议，提提出对本本项目广广告策划划服务、营营销代理理模式的的选择意意见。营营销策划划市场环环境调查查报告及及建议的的内容应应客观、真真实、准准确，重重点突出出，尽可可能配有有图片、统统计图表表和原始始资料。5.3.5营营销策划划市场环环境调查查报告及及建议经经总经理理审核后后，须报报集团公公司营销销策划部部评审，营营销分管管领导审审批。5.3.6营营销策划划市场环环境调查查报告及及建议中所含的当地房地产广告投放主要媒体报价表（含可能
8、享受的优惠情况）及各供方资料及报价情况，若在今后操作过程中发生变更，须及时向集团公司营销策划部重新申报备案。5.4确确定营销销模式及及代理公公司5.4.1根据据项目定定位和当当地市场场情况，营营销模式式可采取取自行销售售或委托托营销代代理公司司承担的的方式。拟拟采取营营销代理理模式，应应报集团团公司营营销策划划部评审审、营销销分管领领导审批批。5.4.2委托托营销代代理的项项目，由由代理公公司根据据合同约约定完成成策划、销销售等各各项工作作；成立立精简的的营销策策划部，对对代理公公司的工工作实施施管理、监监控和协协调，并并对代理理公司的的工作结结果负责责。5.4.3营销销代理公公司的选选定应按
9、按照先考考察评价价、再邀邀请招标标的方式式进行，招招标结果果应报集集团公司司营销策策划部评评审、营营销分管管领导审审核、宋宋卫平董董事长审审批。5.4.3.11营销策策划部对对营销代代理公司司进行考考察，形形成供供方评价价表，考考察要点点如下：a)是否否具有高高度专业业和经验验丰富的的营销策策划组织织人员；b)是否否拥有足足够的、专专业熟练练的销售售人员；c)是否否已经具具备或可可以在短短时间内内建立起起一个客客户网络络系统；d)营销销代理公公司以往往业绩和和优势；e)营销销代理公公司运作作方式是是否规范范，能否否与国际际接轨。5.4.3.22营销策策划部应应编制招招标文件件，组织织意向单位位
10、参与招招标。招招标文件件中应明明确委托托营销代代理的具具体工作作内容及及双方的的管理权权限、决决策权限限、沟通通渠道等等内容。5.4.3.33评标的的关注要要点包括括：a)营销销代理公公司的从从业资历历和经验验；b)理念念认同度度和敬业业精神；c)对项项目认知知度及准准备和实实际可投投入的人人力、物物力、精精力；d)市场场调研能能力、销销售组织织能力、客客户服务务能力；e)报价价情况、公公司信誉誉等。5.4.3.44营销策策划部编编制营销销代理服服务合同同，总经经理确认认后，报报集团公公司营销销策划部部、法律律事务部部评审、营营销分管管领导审审核、宋宋卫平董董事长审审批后，由由总经理理签署。5
11、.5营营销策划划书5.5.1营销销策划部部应按照照营销销策划整整体工作作计划的的时间节节点要求求，结合合项目实实际进度度，根据据项目目市场环环境调查查报告和和建议，组组织编制制营销销策划书书。5.5.2营营销策划划书主主要包括括市场分分析、营营销策略略分析和和广告推推广计划划、广告告费用等等，详见见营销销策划书书标准模模板。5.5.3营营销策划划书经经公司内内部评审审，总经经理审核核确认后后，由总总经理（或或其授权权人）组组织集团团公司营营销策划划部和广广告策划划服务公公司等相相关部门门和单位位进行综综合评审审。5.5.4营营销策划划书评评审要素素主要有有：a)入市市时机和和营销定定位、营营销
12、姿态态是否准准确；b)价格格策略、整整体营销销策略是是否准确确可行；c)广告告诉求、创创意表达达、媒体体选择是是否准确确可行；d)品牌牌道路、广广告推广广计划（含含费用预预算）是是否合理理可行。e)市场场调查是是否充分分，结论论是否合合理。5.5.5营营销策划划书编编制人员员负责整整理会议议纪要，并并根据评评审意见见修订营营销策划划书，修修订后的的营销销策划书书经总总经理确确认后，报报集团公公司营销销策划部部评审，集集团营销销分管领领导审核核，片区区执行总总经理审审批。营营销策划划部应根根据项目目的具体体情况，细细化每年年的工作作，编制制年度度营销推推广方案案，报报审要求求同营营销策划划书。5
13、.5.6定稿稿后的营营销策划划书和和年度度营销推推广方案案，若若内容发发生重大大变更，需需按原评评审、审审核、审审批、备备案流程程重新申申报。5.6营营销策划划实施5.6.1营销销策划工工作进度度调整营销策划划部应根根据营营销策划划整体工工作计划划和营营销策划划书，组组织实施施项目开开盘前的的各项营营销策划划准备工工作。若若根据实实际情况况需调整整工作进进度，调调整计划划经总经经理确认认后，应应报集团团公司营营销策划划部评审审，营销销分管领领导审核核，片区区执行总总经理审审批。5.6.2销售售中心及及样板房房的选址址、装修修和布置置a)营销销策划部部在项目目总体规规划设计计阶段就就开展销销售中
14、心心的选址址工作，在在项目正正式开盘盘销售前前6个月月，组织织样板房房的选址址、装修修和布置置工作。b)销售售中心及及样板房房的选址址、装修修和布置置方案经经总经理理确认后后，应报报集团公公司营销销策划部部、规划划设计部部、精装装修管理理部评审审，营销销分管领领导审核核，片区区执行总总经理审审批。销销售中心心及样板板房的管管理规定定，参照照集团公公司销销售中心心及样板板房管理理规程。5.6.3销售售定价在项目开开盘销售售前两个个月，营营销策划划部应对对楼盘销销售定价价进行市市场调查查分析，并并编制项项目成本本预算表表，为为销售定定价提供供依据。销销售定价价的具体体规定详详见销销售价格格管理规规
15、程。5.6.4评审审销售合合同营销策划划部应组组织对销销售合同同（包括括但不限限于预售售协议、预预售须知知、正式式合同、业业主公约约等）基基准文本本的内部部评审，评评审可邀邀请设计计公司、物物管公司司、法律律顾问等等相关人人员共同同参与，评评审后的的基准文文本应报报集团公公司法律律事务部部、营销销策划部部、客户户服务部部评审会会签，集集团公司司营销分分管领导导审核，公司总经理审批。关于销售合同的管理规定参见销售合同管理规程。5.6.5准备备销售文文件项目开盘盘前半个个月，营营销策划划部应编编制销售售控制表表、户型型图册、购购房须知知、销售售人员手手册、销销售统一一说辞等等销售文文件，并并组织项项目公司司内部评评审，经经总经理理审批后后施行。5.6.6销售售员培训训销售员培培训内容容和原则则按案案场管理理手册的的有关规规定执行行。5.6.7确定定广告策策划服务务公司a)广告告策划服服务供方方可由集集团公司司统一指指定，亦亦可由公公司自行行选择。b)公司司自行选选择广告告策划服服务公司司的，应应按照合合格供方方控制程程序的的要求进进行供方方考察及及招标工
