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1、-土地估价师实践考核材料指导教师意见同意该实践人员在我的指导下实践。同意该实践人员在我单位实践考核该同志已在从事了多年的房地产评估业务，对房地产市场有一定的了解。实践单位意见*已经在市从事了多年的房地产评估，专业知识比拟扎实，能很好的完成公司安排的各项工作。该同志在实践期，遵守法律法规，坚持职业道德，重视根底资料的收集和估价技术的研究，积极参与配合土地估价业务，并参与完成土地估价工程15个。总体表现良好，同意推荐该同志注册成为执业估价师指导教师指导记录检查与指导记录一、根本情况1、实践工程名称：抵押贷款涉及的位于市*区三马组一宗商住用地国有建立用地使用权价格评估。 (市*区)2、参加工程时间：
2、二O一三年三月十二日至二O一三年三月十五日摘要：近年来，随着商业化、城镇化的快速开展，商住用地类型的土地评估日益增多，在实际估价工作中已占有比拟高的比例。本文就：抵押贷款涉及的位于三马组一宗商住用地国有建立用地使用权价格评估进展了分析，本报告选用的估价方法和相应的技术路线符合土地估价规程的要求，估价中遇到的难点和有关问题解决的方法得当，估价结果确定科学合理。本次分析主要从估价报告的估价工程为背景、相关资料的收集、估价技术路线的选择、估价工作中的主要难点和解决方法以及估价心得等几个方面进展了介绍和分析。二、指导日期：2013年3月12日至2013年3月15日三、指导容及方式：现场勘查完毕后，由*
3、独立的撰写评估报告，我根据其撰写的评估报告，及其撰写报告过程中遇到的问题对其进展指导。1、评估方法的选择根据城镇土地估价规程，常用的地价评估方法有市场比拟法、收益复原法、剩余法假设开发法、本钱逼近法和基准地价系数修正法。待估宗地登记用途与规划用途均为商住用地，故本次评估设定用途为商住用地。估价师通过实地勘察，在确定估价原则的根底上，根据待估宗地区位、用地性质、利用条件、所在区域土地市场情况和调查收集的资料，结合本次估价目确实定土地估价方法。1基于市场比拟法的考虑：根据委托方提供和估价师收集的资料，又鉴于目前市*区一级市场已较为成熟，待估宗地同一供需圈商业、住宅用地招标、拍卖、挂牌出让国有土地使
4、用权交易案例较普遍，可根据评估对象的土地利用特点和估价目的，选用类似地产比拟案例进展分析比拟，故适宜采用市场比拟法进展评估。2基于本钱逼近法的考虑：本钱逼近法是以开发土地所消耗的各项客观费用之和为主要依据，再加上一定的利润、利息、税金和土地增值收益来确定土地价格的方法。本钱逼近法主要适用于无收益性质的工业用地地价评估。故不宜采用本钱逼近法进展评估。3基于基准地价系数修正法的考虑：市*区基准地价更新成果建立于2013年。故适宜采用基准地价系数修正法进展评估。4基于收益复原法的考虑：待估宗地作为待开发的空地，其上尚无可产生收益的房地产，故不宜选用收益复原法。5基于假设开发法的考虑：待估宗地为拟开发
5、不动产，且待估宗地同一供需圈不动产交易市场发育较完善，住宅用房销售交易案例较多，预期售价可采用市场比拟法确定，宗地的开发税费、*本钱、其他估价参数等可依据当地实际情况、相关政府文件确定，因此适宜采用假设开发法对待估宗地地价进展评估。综上，本次采用市场比拟法和假设开发法两种估价方法进展评估。通过学习与实践，*通常情况下的评估方法的选择已经很熟练。各种评估方法的应用也比拟得心应手。2、在审核*写的土地评估技术报告时，发现其选择的房地产评估案例为小区单个房地产价格，该价格并不能反映案例小区价格的全面情况，指出了这个问题后，要求其调查小区整体房地产成交价格，重新测算报告。3、在报告的测算中，其提出了一
6、个问题如地块并未取得地块规划控制指标，或指标里面为明确相关的指标，如何确定商住用地的比例。我建议其先查规划方面的规定，在分析之前报告做个总结，然后我根据情况在说明。其总结的几种假设的方式：A：分析地块的位置和地块大小，如果周边配套商业设施比拟少或是比拟适合在小区沿街局部建立商业配套局部，可设定沿街局部一至三层或至N层，但要了解地块沿街长度，及设定适宜的宽度。B：如果地块商业位置比拟好，可按规划上的不超最大建筑密度，设定一至N层为商业。C：根据询问当地规划局专业规划人员，了解到，规划上未对商住用地有明确的比例限制，但一般商业配套部超过30%。我的意见是不管是如何设定，首先要看工程位置特点，当地商
7、业开展状况，商业定位等多方面的因素综合考量，要进展市场调查和市场分析，然后确定商业定位，最后确定商业建立规模。假设要贴近实际与合理。四、实践人员实践表现及评价：在经过一年多的实践工作，*能积极主动的收集资料，整理资料。能比拟好的完成各种抵押报告的撰写工作，能灵活的运用各种常用的评估方法。在工作中能积极的发现问题及解决问题。通过实践提高的其自身的业务水平。现在其还需要做的就是在平时的工作中，积累各种评估资料，及更广泛的参与处理抵押评估外的各种评估。2013年7月30日估价师实践日志2013年实践日志1一、根本情况1、实践工程名称：*公司抵押贷款涉及的位于*市镇皇剑广场二楼地号为000号一宗商业用
8、地国有建立用地使用权价格评估。 (市*区)2、参加工程时间：二O一三年一月十六日至二O一三年一月十七日摘要：近年来，随着商业化、城镇化的快速开展，商业用地类型的土地评估日益增多，在实际估价工作中已占有比拟高的比例。本文就：*公司抵押贷款涉及的位于*市镇皇剑广场二楼地号为000号一宗商业用地国有建立用地使用权价格评估进展了分析，本报告选用的估价方法和相应的技术路线符合土地估价规程的要求，估价中遇到的难点和有关问题解决的方法得当，估价结果确定科学合理。本次分析主要从估价报告的估价工程的背景、相关资料的收集、估价技术路线的选择、估价工作中的主要难点和解决方法以及估价心得等几个方面进展了介绍和分析。关
9、键词：抵押 商业用地 估价心得 二、实践活动容简述：该工程是依据中华人民国土地管理法、中华人民国土地管理法实施条例、中华人民国城市房地产管理法、中华人民国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例和省土地管理条例等法律法规规定，为*公司该宗国有出让土地使用权担保进展抵押贷款提供客观、公正的土地价格依据。该工程为典型的商业用地评估工程，通过工程的锻炼，可以加深我对市场比拟法和基准地价系数修正法进展评估两种估价方法评估根本方法的理解，也为以后更好的应用打下了良好的根底。三、在实践中参与的工作容：本人在该工程中与银行客户经理的联系与沟通、联系客户、整理准备资料、现场勘查、土地报告的初步编写。1、1月15日
10、，先与银行的客户经理联系。取得客户的联系方式及了解客户拟评估的资产的初步情况。通过与银行客户经理的沟通了解到客户的资产为商业房地产。我准备房地产估价现场勘查所需资料及要求客户提供资料的清单，如房产证、土地证、营业执照、法人、委托书等。2、1月16日上午，联系客户，与估价师来到客户估价对象所在地，首先将所需资料清单及委托书交给委托方，要求委托方提供相关资料及签订委托书。检查材料是否与原件相符，是否缺少根底材料。材料搜集期后，进展现场勘查。测了估价对象的高度，采集房地产的照片等相关信息。之后我又对估价对象周边的情况进展现场勘查。3、1月16日下午，整理上午收集及勘查的资料，选定评估方法，根据评估方
11、法的要求收集评估所需的资料。我根据收集好的资料测算待估宗地的价值，并编写好的报告初稿提交给指导教师。承受指导教师的审核及按要求修改报告。四、技术路线：1、土地估价方法的选择一般而言，土地价格评估方法主要有收益复原法、市场比拟法、剩余法、本钱逼近法、基准地价系数修正法、路线价法等。根据评估对象的土地利用特点和估价目的，按照城镇土地估价规程的要求，结合估价对象的区位、用地性质、利用条件及当地土地市场状况，本次评估方法选择主要基于以下考虑：1估价对象所在地区商业房地产开发活泼，房地产市场开展缓快，土地交易量大，与估价对象类似的交易实例很容易获取，经认真分析，本次评估选择市场比拟法。2估价对象属于具有
12、收益或潜在收益的房地产，适合采用收益复原法进展评估。3估价对象评估设定用途为商业，根据宗地所在行政辖区土地管理部门的土地管理实践，该用途地价水平参照商业用途确定。估价对象位于*区城区商业用地一级地001S区段，故可采用*区城区商业用地一级地001S区段进展评估。综上所述，本次估价采用市场比拟法和基准地价系数修正法进展评估。2、估价技术路线1市场比拟法估价技术路线：市场比拟法，是根据市场中的替代原理，将待估土地与具有替代性的，且在估价期日近期市场交易上交易的类似地产进展比拟，并对类似地产的成交价格作适当修正，以此估算待估土地客观合理价格的方法。其根本公式为： V=VBABCD式中：V土地价格；V
13、B比拟实例价格；A正常交易情况指数/比拟实例交易情况指数；B估价对象估价期日地价指数/比拟实例宗地交易期日地价指数；C估价对象区域因素条件指数/比拟实例宗地区域因素条件指数；D估价对象个别因素条件指数/比拟实例宗地个别因素条件指数；其他必要的修正系数，如土地使用年期、容积率等。2基准地价系数修正法估价技术路线首先分析待估宗地地价的评估基准日与所在土地级别的基准地价在基准日方面的差异，进展期日修正，测算引用的基准地价；然后根据替代原则，分析待估宗地与所在区域基准地价形成的区域因素和个别因素的差异，评估修正系数经一系列修正；最后，对待估宗地地价涵所引用的基准地价在地价涵方面进展开发水平修正，得到待
14、估宗地的地价。即：地价=基准地价1+综合修正系数年期修正系数五、估价工作中的主要难点和解决方法：1、主要难点本次评估主要难点：在于运用市场比拟法时，如何选定适宜的比照案例，*区地价指数如何确定。2、难点的解决1案例的选择指导教师要求我每个季度整理土地上市情况，并分类做成连续的表格，在这个时候这个之前整理的资料就起到了作用。我可以比拟直观的选择比拟案例。通过调查分析，选择了近期发生交易的与待估宗地条件类似的3个比拟案例，具体选择原则和案例条件描述如下：与待估宗地属同一供需圈或类似的供需圈、与待估宗地用途应一样或相近、与待估宗地的交易类型相似、与待估宗地的估价基准日应接近、交易案例必须为正常交易，
15、或修正为正常交易实例A：新都路东侧、灰粪港北侧该地块位于新都路东侧、灰粪港北侧，用途商住用地，用地面积14378平方米，容积率3.0，宗地形状不规则， 2012年05月宗地根底设施开发程度到达宗地红线外“五通即通路、通电、通上水、通下水、通讯，宗地红线土地平整的挂牌出让交易地价为5355元/m2。实例B：新都路东侧、浦江路北侧该地块位于新都路东侧、浦江路北侧，用途商住用地，用地面积19548平方米，容积率2.5，宗地形状不规则， 2012年05月宗地根底设施开发程度到达宗地红线外“五通即通路、通电、通上水、通下水、通讯，宗地红线土地平整的挂牌出让交易地价为5325元/m2。实例C：新都路东侧该地块位于*市*二桥东侧、老通扬运岸，用途商住用地，用地面积48494平方米，容积率1.75， 2010年11月宗地根底设施开发程度到达宗地红线外“五通即通路、通电、通上水、通下水、通讯，宗地红线土地平整的挂牌出让地价为6104元/m2。之前，一直觉得*区比拟小，上市成交的案例少，在估价对象周边选取案例的时候比拟困难。但是指导教师说不要盯着所谓的周边地区的案例，应该看是否是同一或类似供需圈的也是可以用的，有的案例看似比拟远，其实他们的区位因素
