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1、房地产基础培训教程建筑常识一、建筑类型A、按建筑结构划分的类型建筑结构，是指建筑物中由承重构件（基础、墙、柱、梁、屋架、支撑、屋面板等）组成的体系。1砖木结构是指建筑物中承重结构的墙、柱采用砖砌筑或砌块砌筑，楼板结构、屋架用木结构而共同构佐成的房屋。2、砖混结构（混合结构）是指建筑物中竖向承重结构的墙、柱等采用砖或砌块砌筑，楼板、屋面板等采用钢筋混凝土结构。通俗地讲，砖混结构是以小部分钢筋混凝土及大部分砖墙承重的结构。由于抗震的要求，砖混住宅一般在5、6层以下。3、钢筋混凝土结构是指房屋的主要承重结构如柱、梁、板、楼梯、屋盖用钢筋混凝土制作，墙用砖或其它材料填充。这种结构抗震性能好，整体性强，
2、抗腐蚀耐火能力强，经久耐用，并且房间的开间、进深相对较大，空间分割较自由。目前，多、高层住宅多采用这种结构。其缺点是工艺比较复杂，建筑造价较高。如：框架结构、剪力墙结构、框架剪力墙结构、框筒结构、筒中筒结构等。（1）框架结构体系：由梁、柱构件组成的结构称为框架。整幢结构都由梁、柱组成就称为框架结构体系（或称纯框架结构）。（2）剪力墙结构体系：利用建筑物墙体作为承受竖向荷载和抵抗水平荷载的结构，称为剪力墙结构体系。（3）框架-剪力墙结构（框架-筒体结构）体系。在框架结构中，设置部分剪力墙，使框架和剪力墙两者结合起来，取长补短，共同抵抗水平荷载，这就是框架-剪力墙结构体系。如果把剪力墙布置成筒体，
3、可称为框架-筒体结构体系。（4）筒中筒结构：中央为薄壁筒，外围为框筒组成的结构（由密柱框架组成的筒体称为框筒；由剪力墙组成的筒体称为薄壁筒）。它适用于平面或竖向布置繁杂、水平荷载大的高层建筑。附注：束筒结构：由若干个筒体并列连接为整体的结构用1倉体-構某单咄框架异形柱：截面几何形状为L形、T形、和十字形，截面各肢的肢高肢厚比不大于4的柱。混凝土异形柱框架结构，是以异形柱代替一般框架柱，和梁刚性连接组成的承受竖向和水平作用的结构。4、钢结构建筑的主要承重构件全部采用钢材。其多用于高层、大空间、大跨度的建筑。5、其他：木结构、竹结构、砖拱结构、窑洞、石结构等。B、按建筑层数和高度划分的类型【多层】
4、指一层至六层W24m【小高层】层W50m指七层至十【高层】指十二层至三十二层W100m【超高层】指四十层以上100m十二层及以上的高层住宅，每栋楼设置电梯不应少于两台，其中宜配置一台可容纳担架的电梯（消防电梯）。【基本单位换算】1坪=3.3平方米（坪，港澳台地区使用）1公顷=10000平方米1亩=666.67平方米1公顷=15亩二、建筑容积率分为实际容积率和规划容积率两种。通常所说的容积率是指规划容积率，即：项目规划建设用地范围内，地上总建筑面积与规划建设用地面积的比值。规划建设用地面积，即项目用地红线范围内的土地面积（不包括代征土地面积），一般包括建设区内的道路面积、绿地面积、建筑物（构筑物
5、）所占面积、运动场地等等）之比。实际容积率的计算，分母中还包括地下建筑面积、2.2米及以上的架空层面积等。容积率的大小反映了土地利用强度及其利用效益的高低，也反映了地价水平的差异。因此，容积率是城市区划管理中采用的一项重要指标，它可以控制建筑基地内建筑的规模和高度，以便留出一定的空地作为绿化交通广场用地，也可以控制建筑物的层数以符合城市规划的要求。也是从微观上影响地价最重要的因素。对于发展商来说，容积率决定地价成本在房屋中占的比例，决定被开发土地的含金量；而对于住户来说，容积率直接涉及到居住的舒适度。地价：土地使用权受让人获得土地使用权而支付给政府的金额，或是土地使用权人将土地再转移时所收取的
6、金额。地价总额包括土地使用权出让金，市政配套设施费和土地开发费。土地使用权出让的地价，包括土地使用出让金，市政配套设施费和土地开发费。楼面价是指土地价格除以该土地的允许最大地上建筑面积。每个土地在获得时，基本都有容积率规定，框定了该土地地上建筑的最大面积。楼面价表明了该项目在销售时，单位售价中所包含的土地成本。计算公式：楼面地价=土地总价/地上总建筑面积=土地单价/容积率地下商铺（地面以上不超过2.2米）不占容积率，通过项目土地复核验收，补交土地出让金后，都可以办理土地大证”，接着办理小证”。地下商铺的三证：地下空间土地使用权证、地下空间产权证、地下空间契证。只有符合城市规划和国家有关人防、地
7、下空间等法律法规的地下商铺才可办理产权。凡需要办理地下空间有偿使用的项目，地下空间层高必须在2.2米以上，并按规定保证地下设备、停车位、人防等配套公用设施所需的建筑面积。扣除人防面积和公共部分如过道、电梯井等折算到地面面积部分，才能最终算定出让金金额。“五证”是指国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证（建设工程开工证）、商品房销售（预售）许可证。“二书”是指住宅质量保证书和住宅使用说明书。三、建筑密度（buildingdensity）是指建筑物的覆盖率，具体指：项目用地范围内所有建筑的基底总面积与规划建设用地面积之比（），它可以反映出一定用地范围内的空地率和
8、建筑密集程度。比如一块地为10000平方米，其中建筑占地3000平方米，这块用地的建筑密度就是3000/10000=30%建筑密度是反映建筑占用地面积比例的一个概念建筑密度大，说明用地中房子盖得”满,反之则说明房子盖得”稀。建筑密度不可能超过1,一般不会超过4050%,因为用地中还需要留出很多面积作为道路、绿化、广场、停车等等。四、绿地率绿地率，是规划指标，描述的是居住区用地范围内各类绿地的总和与居住区用地的比率（）“居住区用地范围内各类绿地”主要包括公共绿地、宅旁绿地等。其中，公共绿地，又包括居住区公园、小游园、组团绿地及其他的一些块状、带状化公共绿地。而宅旁绿地等庭院绿化的用地面积，在设计
9、计算时也要求距建筑外墙1.5米和道路边线1米以内的用地，不得计入绿化用地。此外，还有几种情况也不能计入绿地率的绿化面积，如地下车库、化粪池。这些设施的地表覆土一般达不到3米的深度，在上面种植大型乔木，成活率较低，所以计算绿地率时不能计入“居住区用地范围内各类绿化”中；而屋顶绿化等装饰性绿化地，按目前国家的技术规范，也算正式绿地。绿地率与绿化率是不同的绿地率和绿化覆盖率是两个不同概念的用语，绿地率与绿化覆盖率都是衡量居住区绿化状况的经济技术指标，但绿地率不等同于绿化覆盖率。绿化覆盖率是绿化垂直投影面积之和与占地面积的百分比，比如一棵树的影子很大，但它的占地面积是很小的，两者的具体技术指标是不相同
10、的。绿化覆盖率可以在小区绿得广。像地下车库这样大面积的底下设施，它的地表虽然种不了树，但可以种草；像距建筑外墙1.5米这样的范围，虽然不算正式绿地，但计入绿化率。计算绿化覆盖率所指的绿地，简单地说，就是有块草皮便可以计入，所以绿化覆盖率有时能做到60%以上。五、层高和净高层高：指下层地板面到上层楼层面之间的距离，也就是一层房屋的高度净高：指下层地板面表面到上层楼板面下表面之间的距离。1. 关系：净高=层高-楼板厚度六、开间和进深住宅的开间在住宅设计中，住宅的宽度是指一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮之间的实际距离。住宅开间根据不同的建筑结构可以有不同的大小，砖混结构住宅开间一般不超过3.3米。规定
11、较小的开间尺度，可缩短楼板的空间跨度、增强住宅结构整体性、稳定性和抗震性；但小开间影响居住的舒适性。2. 住宅的进深在建筑学上是指一间独立的房屋或一幢居住建筑，从前墙皮到后墙皮之间的实际长度。进深大的住宅可以有效地节约用地，但为了保证建成的住宅具有良好的自然采光和通风条件，住宅的进深在设计上有一定的要求，不宜过大。目前我国大量城镇住宅房间的进深一般要限定在5米左右，不能任意扩大。在住宅的高度（层高）和宽度（开间）确定的前提下，设计的住宅进深过大，就使住房成狭长型，距离门窗较远的室内自然光线不足。七、建筑面积建筑面积亦称建筑展开面积，它是指建筑外墙外围线测定的各层平面面积之和。它是表示一个建筑物
12、建筑规模大小的经济指标。房屋建筑面积系指房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、走廊、地下室、室外楼梯等，具备有上盖，结构牢固，层高2.20米以下（含2.20米）的永久性建筑。房屋面积以平方米为单位,计算过程面积取至0.001平方米，最终面积取至0.01平方米。1. 计算全部建筑面积的范围（1）永久性结构的单层房屋，按一层计算建筑面积；多层房屋按各层建筑面积的总和计算；（2）房屋内的夹层、插层、技术层及其楼梯间、电梯间等，其层高在2.20米以上部位计算建筑面积。（3）穿过房屋的通道，房屋内的门厅、大厅，均按一层计算面积。（4）楼梯间、电梯（含观光梯）井、提物井、垃圾道、管道井等
13、，均按房屋自然层计算面积。（5）房屋天面上，属永久性建筑，层高在2.20米以上的楼梯间、水箱间、电梯机房、设备用房等以及斜面结构屋顶高度在2.20米以上的部位，按其外围水平投影面积计算。（6）挑楼、全封闭的阳台按其外围水平投影面积计算。（7）属永久性结构有上盖的室外的楼梯，按各层水平投影面积计算。（8）与房屋相连的有柱走廓，两房屋间有上盖和柱的走廓，均按其柱的外围水平投影面积计算。（9）房屋间永久性的封闭的架空通廓，按外围水平投影面积计算。（10）地下室、半地下室及其相应出入口，层高在2.20米以上的，按其外墙（不包括采光井、防潮层及保护墙）外围水平投影面积计算。（11）有柱或有围护结构的门廓
14、、门斗，按其柱或维护结构的外围水平投影面积计算。（12）玻璃幕墙等作为房屋外墙的，按其外围水平投影面积计算。（13）属永久性建筑有柱的车棚、货棚等按柱的外围水平投影面计算。（14）依坡地建筑的房屋，禾U用吊脚做架空层，有围护结构的，按其层高在2.20米以上部位的外围水平投影面积计算。（15）有伸缩缝的房屋，若其与室内相通的，伸缩缝计算建筑面积。（16）层高在2.20米以上的架空层，按柱外围水平投影面积计算。（17）底层杂物间、储藏室、车库等层高在2.20米以上的，按其外围水平投影面积计算。（18）地下室外围墙厚可按审定的设计图纸墙厚计算建筑面积。2. 不计算建筑面积的范围（1）层高小于2.20
15、米的夹层、插层、技术层、地下室、半地下室及底层杂物间、车库等。（2）突出房屋墙面的构件、配件、装饰柱、挂在墙体上的玻璃幕墙、垛、勒脚、台阶，无柱雨逢、地下室或半地下室的采光井、防潮层及其保护墙，房屋内的采光通风天井等。（3）房屋之间无上盖的架空通道。（4）房屋的天面、挑台、晒台、天台上的花园、泳池、水池。（5）建筑物内的操作平台，上料平台及利用建筑物的空间安置箱、罐的平台。（6）骑楼、过街楼的底层以及各种底层走廊，用作道路、街巷通行的部分。（7）利用引桥、高架路、高架桥、路面作为顶盖建造的房屋。（8）活动房屋、临时房屋、简易房屋和层高不足2.20米的房屋。（9）独立烟囱，室外和屋顶的各种休闲亭、休闲长廓，各种塔、罐、池，地下人防干、支线，地下或地上水池、化粪池等。（10）与房屋室内不相通的房屋间伸缩缝。（11）与房屋相连的宽度不足1.20米的底层无柱走廓；有顶盖无走道的绿化廊。（12）室内或室外楼梯下方再利用的空间。（13）房屋内的回形楼梯，其面积大于2.00平方米的二层以上（含二层）的中空部分。（14）简易楼梯和走廓外的台阶踏步、室外爬梯。（15）无顶盖的阳台、斜坡式人行或车行通道等无顶的建筑。（16）上层阳台或吊楼等在公共晒台上的投影部分。八、套内建筑面积_套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积套内建筑面积的三部分：（1）套内使用面
