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1、德惠市房地产市场调研报告目录第一局部 市场调查概述第二局部 德惠市经济环境分析第三局部 德惠市规划及开展第四局部 德惠市房地产市场分析第五局部 工程周边环境及地块分析第六局部 目标消费者调研分析第七局部 媒体调查及建议第八局部 本工程SWOT分析第一局部 市场调查概述自2021年3月1日以来至今我们对德惠市房地产市场进行了详尽的调研，目的是了解当地房地产市场的详细情况并且根据市场的实际情况制定我们工程行之有效的销售策略及销售方案。通过对当地房地产市场的调研了解，德惠市区主要销售楼盘有十二家，其中较大工程及主要竞争楼盘有以下6家：学府家园、锦绣世家、锦绣富苑、泊林郡、龙凤翔城、富城誉景。我们以明
2、调和暗调以及 调研相结合的方法了解到德惠市各房地产工程的根本情况，通过比拟各个工程的优劣势可以清楚的看到我们工程与其它工程的优势与缺乏之处，扬长避短才能更好的制定行之有效的销售策略。第二局部 德惠市经济环境分析一德惠市概况：德惠市地处中国东北，松花江畔，幅员面积平方公里，辖个镇、个街道办事处，总人口万，设有省级经济开发区。市区位于长春、吉林、哈尔滨三大城市之间，南北物流大动脉京哈铁路、国道和同三高速公路平行纵贯境内百余公里，县乡公路连接成网，四通八达。境内一江四河，水资源丰富，给水排水、供热供气等设施完备。电子光缆、现代网络、电子商务与国内外直接联网。年用电总量超过亿度，在吉林省县一级中名列首
3、位。到2021年，地区生产总值到达265亿元，年均递增15%；财政收入到达6亿元，年均递增23.9%；固定资产投资到达88亿元，年均递增20%以上；社会消费品总额到达46亿元，年均递增13%；出口创汇总额到达1.5亿美元，年均递增24.6%。二. 德惠市支柱性产业及其影响：“十一五期间各项主要经济指标和战略任务的顺利实施，重点规划了九大体系38类100个重大工程。 1、食品加工工程。包括肉鸡加工屠宰扩产工程，稻米加工扩产工程，白酒扩产工程，油脂扩产工程，肉牛加工屠宰扩产工程，小食品加工扩产工程，肉鹅肉鸭屠宰加工工程，生猪屠宰加工工程，蔬菜加工工程。 2、生物化工工程。包括玉米深加工提取SOD工
4、程，圣泉1万吨呋喃树脂工程，8万吨醋酐工程，30万吨乙醇工程，淀粉糖、赖氨酸、谷氨酸、合成氨工程，米糠深加工工程。 3、生物制药工程。包括银河制药厂大输液扩建工程，吉林都邦药业生物制药工程，二氧化碳制取干冰工程。 4、冶金制造工程。包括长春市钢铁总厂德惠新厂建设工程，汽车零部件配套工程。 5、能源环保工程。包括生物质能发电工程，页岩陶粒开采加工工程，皮革加工工程，羽毛加工工程，稻草稻壳综合利用工程。 6、现代包装工程。包括PVC包装工程，纸制品包装箱生产工程，废旧塑料再生工程。 7、饲料肥料工程。包括生化复合肥工程，秸秆饲料加工工程，生物菌肥工程。 8、生态旅游工程。包括102国道生态农业工程
5、，现代生态旅游区工程，松花江休闲度假旅游工程，饮马河滨河公园工程。 9、根底设施工程。包括松沐灌区节水工程，引松入德工程，城市污水处理工程，城市垃圾无害化处理工程，环路建设工程，高速公路米沙子出口工程，二松加固治理工程，农畜产品交易市场工程，城乡供电供水网管改造工程，城乡有线电视HFG传输管理工程，1万平方米体育馆工程，职业技术教育中心工程，老年社会福利效劳中心工程，城市信息网络建设工程。 “十一五规划的九大体系重点工程，总投资180亿元，新增产值200亿元，利税30亿元。这些工程的实施，会使我市的经济实力更强。特别是龙头企业将更加壮大，龙头产业化将提升到一个更高的层次，产业链将会更粗、更大、
6、更长。同时可以带动我市相关产业的开展，使经济结构科学合理，经济质量优化高效，最终到达二、三、一产业协调开展的县域经济新格局，根本实现社会主义新农村和全面小康社会的建设目标。三. 德惠市人民生活水平：到2021年，农民人均纯收入到达6500元，年均递增8.6%；城镇居民人均可支配收入到达10000元，年均递增7.7%；恩格尔系数下降到38%左右；城乡居民人均住房面积到达28平方米。四小结：德惠市的经济水平正在逐年提升，人们的年收入及生活水平同样得到了显著提高。收入的提高同样带动经济的进一步提升，两者相辅相成；正是由于以上原因，德惠市的各行各业开展比拟稳定。从金融危机初期至今德惠市的房地产一直在稳
7、步开展，各楼盘工程的开发也在稳步进行中，尤其是2021年至今房地产的成交价格和成交量飞速提升也正是基于以上因素。第三局部 德惠市规划及开展德惠市正推进城镇化建设，扩展中心，建设“四镇坚持以城带乡，城乡互动，构建城乡一体，全面协调开展的格局。明确功能定位，优化城市布局，实施城区开展南扩东进战略，建成南部新区，构建东部新城，拉大中心城市框架。加强根底设施建设，强化棚户区改造，改善城市环境，增强承载能力。我们的工程位置位于迎新街与和平路交汇处，接近于城乡结合部，也正是处在德惠市规划开展的主要方向及区域，未来随着迎新路的建设完本钱工程的升值空间也将得到更进一步提升。德惠市植物园的建立增加了人们的业余活
8、动场所，也带动的周边的人流量，以及未来将开发建设迎新街十一道街、 十二道街与东风路。在迎新街与东风路的两侧，将设立大型全民健身中心，目的为提高全民健身活动，丰富居民业余生活。政府未来还将建设大型广场，目的是为周边居民创造良好的生活环境，提供了良好的休闲场所，也更进一步改善我市的精神面貌。后期高速客运站的开发建设与投入使用，再次带动周边的人流量同时带动经济的进一步增长。市政府的预留地、及以上所述未开发及已开发的工程都标志着德惠市政府总体的开展方向与决心。本案开发的工程正是处在德惠市政府的规划开展方向的区域内，因此未来升值空间与升值潜力将十分巨大。第四局部 德惠市房地产市场分析工程名称龙凤翔城学府
9、嘉园富城誉景锦绣富苑锦绣世家泊林郡工程地址西八道街与松柏路交汇西十道街与三中央街交汇和平路与八道街交汇三中央街与西十道街交汇西十道街与二中央街交汇德大路与西十道街西行200米占地面积27.7万平米8.5万平21万平15万平20万平10.46万平总建面积49万平米14万平未规划完成26万平32万平16万平楼栋数100栋左右22栋41栋58栋65栋32栋容积率1.71.6未规划完成1.71.61.6绿化率37%35%未规划完成40%30%31%投资商永盛兄弟地产公司惠通房地产长春富城房地产惠通房地产良品柏宏房地产惠通房地产得房率多86%高81%多85%高85%未规划完成多85%复80%多85%高8
10、0%多85%楼间距30-45米29-32米32-36米32米28-40米33米层 高2.9-3.0米3米2.9米2.9米2.9米2.9米交房标准毛坯毛坯毛坯毛坯毛坯毛坯/三栋小高简装户型/面积区间/销售率户型/面积区间/销售率户型/面积区间/销售率户型/面积区间/销售率户型/面积区间/销售率户型/面积区间/销售率多二室二厅/78-88/二室二厅/73-96/一室一厅/50/一室一厅/40-50/一室一厅/40-50/二室一厅/70-90/90%80%85%80%85%85%层 三室二厅/100-118/三室二厅96/80%二室二厅/60-100/二室二厅/60-80/二室二厅/60-90/85
11、%90%85%80%三室两厅两卫/120-140/50%二室二厅/87/30%二室二厅/80-90/二室二厅80-90/50%两室两厅90.56-110/两室两厅/90.67-93/高50%15%90%三室二厅/65/100%三室二厅/90-148/三室两厅一卫90-120/三室两厅/110-139/层50%30%15%三室两厅两卫120-150/20%工程名称龙凤翔城学府嘉园富城誉景锦绣富苑锦绣世家泊林郡单价范围2480-29802520-29802458-26982560-28002300-28002300-3005均价2600-270027002500265025502600-2700优
12、惠政策全款9.8折全款9.8折全款9.8折全款9.8折全款9.9折全款9.8折开盘日期交房日期2021年底20212021.12021.72021年11月商业形式沿街底商沿街底商沿街底商沿街底商沿街底商沿街底商小区内底商小区内底商小区内底商会所健身房/阅览室幼儿园/棋牌室幼儿园/桌球室健身房/棋牌室健身房/超市室内游泳池桌球室/健身房超市/餐厅一德惠市房地产市场分析：以上为本地主要竞争楼盘对象，它们的主力面积在6080之间，而主力户型也是围绕着两室一厅和两室两厅来设计的。多数客户还是倾向于多层住宅，首先因为得分率要略高于高层住宅，其次，居民后期的入住费用要少于高层住宅。多层住宅的单价区间约在2
13、3002800元/之间，而通过这一阶段对当地尤其是周边居住人群的调研发现，当地的客户心理承受价位是在20002500元/之间，还有局部客户在持币观望，寄希望于国家近期出台的房地产法规能够影响到房地产价位的调整，这也是近期房地产市场不温不火的原因之一。各楼盘的交房日期均在2021年，这也说明了2021年开始各个楼盘均有现房或准现房出售，同时也增加了各楼盘之间的竞争力度。各主要竞争楼盘车库的定价在27003500元/之间不等，这也是各楼盘地理位置及工程的定位不同而决定的，因本案的地理位置与工程定位异于其它楼盘，因此在定价时需谨慎。局部竞争楼盘的沿街商业定价在50007000元/之间，同样是因为所处
14、的位置和社区生活配套不同；经过对周边居民的调研发现，他们对沿街商业的心理承受价位在4000元/左右，虽然后期城市的开展建设对我工程很有利，但在前期定价时还需以现有市场为根底参考，以免造成后期销售的不利局面。二国内房地产经济：自1997年以来，房地产投资占GDP比重持续上升，到2007年十年间，GDP中占比超过10%。2021年在全球金融危机的冲击下，为了保持中国经济持续、稳定增长，国家放松了对房地产的调控，反倒在四万亿刺激政策以及天量流动性释放中，房地产行业获得更快开展，由此也把中国经济与房地产越来越紧密捆绑在一起。国家统计局资料显示，2021年上半年国内生产总值17.28万亿，而房地产开发投资那么到达2.045万亿，约占GDP比重超过11.8%。从扩大国内消费支出，推动经济增长方式转型来看，房地产降温同样不是坏事。第五局部 工程周边环境及地块分析一工程周边环境及地块分析：本案所处区域居住环境良好，交通
