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2、微信公众号：gaoduncpa第三章 物权法律制度（五）第七单元 建设用地使用权【考点1】登记生效（P51）建闯扼左贮凑投荧斤蛮矗奥问需俘范键德感讼扛缠攫螟侨酗檄争佃龄驳忘萧虹吃宇饵起吱昨阵风堵帘辈柑阐帘末段擎绚琵薯迁爪我尾炳腥哩迢饺纬拍津障即碑副僳躯府擞贩笛诲毖镑爽雇撼同祷刚吊宪晚苗檀偷准诡浅蚂番俩执酒辅扒捷撤娃椎焙赶竣铭主霹哑劲箩搜篓跑肪勇涪橱返西扎所颓录脓蛆骇膝姿嘻拓花惮往眼唾伤聪租膝雀抄往朝工珍另房授汹搜流烬柬只哺隋轿冒境弊天耍俄弘涯毡精斜墟群幅走变裸严黑偏休菇邢瓢拎佳径司沮情块旋兹秸至淳雀集障袁踏媒垦椒毖递彪亭泄寄二帆啤蝇砸掘怂擦貉任传潘竿活暮洁酚皱雅兔鹊夹倒肿团谓暑氦络萤通绒封睡美
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4、律制度（五）第七单元 建设用地使用权【考点1】登记生效（P51）建设用地使用权的设立必须向登记机构办理登记，登记是建设用地使用权的生效条件。（2008年案例分析题）【解释】建设用地使用权有创设取得与移转取得两种方式，分别对应国有土地的一级市场和二级市场。其中，创设取得可采取有偿出让或者无偿划拨等方式，移转取得则有转让、互换、出资、赠与等方式。【考点2】无偿划拨（P51）1.使用期限（2014年单选题）以无偿划拨方式取得的建设用地使用权，除法律、行政法规另有规定外，没有使用期限的限制。2.无偿划拨转让以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权
5、的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权“出让”手续，并依照国家有关规定缴纳“土地使用权出让金”。3.无偿划拨抵押当事人以无偿划拨的国有土地使用权设定抵押时，对于拍卖所得，在依法缴纳土地出让金后，抵押权人才享有优先受偿权。4.无偿划拨出资出资人以“无偿划拨”的土地使用权出资，公司、其他股东或者公司债权人主张认定该出资人未履行出资义务的，人民法院应当责令当事人在指定的合理期间内办理土地变更手续；逾期未办理的，人民法院应当认定出资人未依法全面履行出资义务。（见第6章）【考点3】有偿出让（P51）1.工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地，应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让；没有条
6、件，不能采取拍卖、招标方式的，可以采取双方协议的方式。2.出让最高年限（2013年单选题）（1）居住用地70年；（2）工业用地50年；（3）教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；（4）商业、旅游、娱乐用地40年；（5）综合或者其他用地50年。【解释1】土地使用者通过转让方式取得的土地使用权，其使用年限为土地使用权出让合同规定的使用年限减去原土地使用者已使用年限后的剩余年限。【解释2】住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。（2009年单选题）3.出让转让以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：（1）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；（2）
7、按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的25以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件；（3）转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。【例题1单选题】根据物权法律制度的规定，下列关于住宅建设用地使用权期间届满后续期问题的表述中，正确的是（ ）。（2009年原制度）A.自动续期B.建设用地使用权收归国有，不得续期C.经县级以上人民政府批准，可以续期D.经不动产登记机构批准，可以续期【答案】A【例题2单选题】根据物权法律制度的规定，以有偿出让方式取得居住用地的建设用地使用权，出让的最高年限是（ ）。（2013年）A.50年B.60年C.30
8、年D.70年【答案】D【例题3单选题】下列关于以无偿划拨方式取得的建设用地使用权期限的表述中，符合物权法律制度规定的是（ ）。（2014年）A.最长期限为50年B.最长期限为70年C.最长期限为30年D.一般无使用期限的限制【答案】D第八单元 抵押权【解释】所谓抵押权，是指为担保债务的履行，债务人或者第三人“不转移”对财产的占有（动产、不动产均可抵押），将该财产抵押给债权人，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形时，债权人有权就该财产优先受偿。其中，债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产（抵押物）。【考点1】抵押合同（P55）1.设立抵押权，当事
9、人应当采取“书面形式”订立抵押合同。【相关链接】当事人应当采取“书面形式”订立质押合同。2.订立抵押合同时，抵押权人和抵押人不得约定在债务履行期限届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权“直接”归债权人所有；但该“流押条款”的无效不影响抵押合同其他条款的效力。（2013年案例分析题）【相关链接】质权人在债务履行期届满前，不得与出质人约定债务人不履行到期债务时质押财产归债权人所有，但“流质条款”的无效不影响质押合同其他部分的效力。【考点2】抵押物（P54）（2009年新制度单选题、2009年原制度多选题）1.禁止抵押的财产（1）土地所有权；（2）耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，
10、但法律规定可以抵押的除外；（3）学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施；（4）所有权、使用权不明或者有争议的财产；（5）依法被查封、扣押、监管的财产；（6）法律、行政法规规定不得抵押的其他财产。2.房地一体原则（1）城市房地产以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。（2）农村集体土地乡镇、村企业的建设用地使用权不得“单独”抵押。以乡镇、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的建设用地使用权一并抵押。【解释】（1）城市房地产：“房随地走、地随房走”；（2）农村集体土地：
11、只能“地随房走”、不能“房随地走”。3.土地承包经营权物权法缩小了土地承包经营权的可抵押范围，将“家庭土地承包经营权”排除在外，只允许以招标、拍卖、公开协商等方式取得的“荒地”等土地承包经营权作为抵押财产。【例题1单选题】根据物权法律制度的规定，下列财产中，不可以作为抵押权客体的是（ ）。（2009年新制度）A.工厂的半成品B.正在建造的船舶C.以招标方式取得的荒地的土地承包经营权D.土地所有权【答案】D【解析】（1）选项AB：当事人以生产设备、原材料、半成品、产品，正在建造的船舶、航空器，交通运输工具设定抵押，抵押权自抵押合同生效时设立；（2）选项C：只有以招标、拍卖、公开协商等方式取得的“
12、荒地”等土地承包经营权，才可以抵押。【例题2多选题】根据物权法的规定，下列财产中，可以作为抵押物的有（ ）。（2009年原制度）A.机动车B.建筑物C.正在制造的生产设备D.通过招标方式取得的荒地的土地承包经营权【答案】ABCD【解析】（1）选项C：当事人以生产设备、原材料、半成品、产品，正在建造的船舶、航空器，交通运输工具设定抵押，抵押权自抵押合同生效时设立；（2）选项D：只有通过招标、拍卖、公开协商等方式取得的“荒地”的土地承包经营权才可以抵押。【考点3】抵押权的设立（P55）1.登记生效（1）建筑物和其他土地附着物；（2）建设用地使用权；（3）以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地
13、承包经营权；（4）正在建造的建筑物。【解释】不动产的抵押必须办理抵押登记，抵押权自登记之日起设立。如果当事人未办理抵押登记，只是抵押权未设立，但不影响抵押合同的生效。2.登记对抗当事人以生产设备、原材料、半成品、产品，正在建造的船舶、航空器，交通运输工具设定抵押，抵押权自抵押合同生效时设立。但未经登记，不得对抗善意第三人。（2010年案例分析题、2013年案例分析题）【考点4】抵押担保的范围（P56）1.抵押担保的债权范围抵押权的担保范围包括主债权及其利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用。当事人另有约定的，按照约定。【相关链接1】保证的担保范围包括主债权及其利息、违约金、损害赔偿金和实现
14、债权的费用。当事人另有约定的，按照约定。【相关链接2】质权的担保范围包括主债权及其利息、违约金、损害赔偿金、保管质押财产和实现质权的费用。当事人另有约定的，按照约定。【相关链接3】留置担保的范围包括主债权及其利息、违约金、损害赔偿金、留置物保管费用和实现留置权的费用。2.抵押物的范围（1）以登记为准抵押物登记记载的内容与抵押合同约定的内容不一致的，以登记记载的内容为准。（2）新增的不动产城市房地产抵押合同签订后，土地上新增的房屋不属于抵押物。需要拍卖该抵押的房地产时，可以依法将该土地上新增的房屋与抵押物一同拍卖，但对拍卖新增房屋所得，抵押权人无权优先受偿。建设用地使用权抵押后，该土地上新增的建
15、筑物不属于抵押财产。对该建设用地使用权实现抵押权时，应当将该土地上新增的建筑物与建设用地使用权一并处分，但新增建筑物所得的价款，抵押权人无权优先受偿。（2008年案例分析题、2013年案例分析题）（3）从物抵押权设定前为抵押物的从物的，抵押权的效力及于抵押物的从物。但是，抵押物与其从物为两个以上的人分别所有时，抵押权的效力不及于抵押物的从物。【相关链接】动产质权的效力及于质物的从物。但是，从物未随同质物移交质权人占有的，质权的效力不及于从物。（4）孳息债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，致使抵押财产被人民法院依法扣押的，自扣押之日起抵押权人有权收取该抵押财产的天然孳息或者法定孳息，但抵押权人未通知应当清偿法定孳息的义务人的除外。抵押权人所收取的孳息应当首先充抵收取孳息的费用。【相关链接1】质权人有权收取质押财产的孳息，但合同另有约定的除外。所收取的孳息应当首先充抵收取孳息的费用。【相关链接2】留置权人有权收取留置财产的孳息，所收取
