平舆县市场调查补充内容

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1、平舆县市场调研补充内容平舆县市场调查补充内容一、平舆县概况1、平舆区位平舆位于河南省东南部两省（河南、安徽）三市 （驻马店、周口、阜阳）结合处，具有独特的区位优势。全县土地总面积1282平方公里，辖5镇12乡2个街道办事处，总人口95万人，是国家扶贫开发重点县、全国东西合作示范县、全县防水防潮之乡、国家卫生县城、省级园林城市，连续两年被评为全省平安建设先进县。2、平舆交通交通便捷，道路交织成网，四通八达。东西连接京广铁路、京珠高速公路、107国道和京九铁路境内有106国道贯穿南北，新阳、大广两条高速公路呈十字形交汇，县乡、乡村公路全部硬化，实现了村村通油路。通讯、供电、供水、供气、环保等基础产

2、业快速发展，各项社会事业基础设施日臻完善，成功营造了信息流、物资流、人才流竞相涌入的“洼地效应”。3、平舆工业2009年工业聚集区已入驻各类工业项目152个，固定资产投资29.6亿元。第一季度，实现GDP16.64亿元，增幅11.9%，增幅居驻马店市第一。1-5月份，该县工业企业完成税收3078.35万元，较上年同期增长93%；全县规模以上工业实现增加值4.71亿元，同比增长18.6%，增幅居全市县区第2位。工业集聚区成为推进平舆经济快速发展强劲“引擎”。2006年以来，该县GDP增幅连续三年位居全市9县第一，财政收入增幅连续三年位居全市第一。2009前五个月，该县财政一般财政预算收入完成90

3、99万元，同比增长21%，增幅居全市县区第3位。4、平舆农业地势平坦，土壤肥沃，气候温和，物阜粮丰，是传统的农业大县，盛产优质小麦、玉米、芝麻、大豆、花生、棉花、瓜果、蔬菜等。日益加快的农业现代化建设使平舆成为全国优质小麦生产基地县、白芝麻标准化种植区、无公害蔬菜生产基地。其中，优质白芝麻种植面积达60万亩，产量、出口均居全国第一，享有“中原百谷首，平舆芝麻王”的美誉。5、平舆资源平舆水资源丰富，矿泉水资源储量可观。经原国家地矿部鉴定，地下水为“锶和偏硅酸复合型优质饮用天然矿泉水”，是河南省迄今发现的水质最优的天然矿泉水资源，开发潜力巨大。平舆县是江淮流域著名的皮革产地，东和店镇是豫南最大皮张

4、集散地，庙湾镇出产的“庙皮”是历史上最受客商欢迎的汉口路皮货。6、平舆新区配套情况平舆近年大力发展新区，逐步完善配套服务设施。计划在新区建设1个高标准公园（人民公园已完成）、4个高质量中小学校（平舆县二中分校已入驻）和医院（清河区医院）、幼儿园（县直实验幼儿园已入驻）等。7、平舆特色防水收益平舆建筑防水业规模不断扩大，经济效益明显提高。2006年、2007年和2008年建筑防水业产值分别达到36亿元、42亿元和45亿元。在外地的平舆防水大军15万人，承揽了多项国家级防水工程，提升了平舆县的知名度，提高了平舆县人民的总体收入。8、平舆新区房地产开发量状况西区行政办公和房地产开发持续发展。2009

5、年房地产开发新开工项目26个，建筑面积6.3万平方米，续建工程36项，建筑面积16万平方米。房地产的大力发展，带动了新区的开发建设，新区已初具规模，各种配套设施正逐步建设完善，新区高品质楼盘正逐步出现，成为越来越适合住宅的区域。二、项目项目情况分析项目总占地68.3亩，北临平舆西大门人民路西段，隔路西北为清河区医院。西靠经一路，隔路即为平舆新建的高标准公园人民公园，公园内有大型音乐喷泉、弓桥水系、亭台竹林、花草林木，成为平舆县人民休闲娱乐的新去处。项目南临纬一路，纬一路已经打通，隔路即为平舆县粮食局家属楼，现已盖至3层。隔纬一路东南即为平舆最好的初中平舆县二中分校区，紧临二中东，为即将建设的新

6、区大型农贸市场。项目向南500米即为平舆县新的政府办公大楼。项目西南500米为平舆县最好的幼儿园实验幼儿园。项目东北300米临人民路有教育质量较好的平舆县第八小学，项目东北50米临人民路有平舆最大的物流园区中铁物流园。项目周边正在建设的房地产项目有：粮食局家属楼、民政局家属楼、建设局家属楼、福景花园、御景花园二期、舆新花园等。项目周边道路基本已打通，市政配套基本完善到位。随着新区的不断发展状大，相信不久的将来，新区必然成为平舆县人民居家的首选。三、项目SWOT分析及价值判断1、优势分析S 位置及景观优势：项目紧临人民公园景观，医院、学校、政府、农贸市场环伺四周等，生活便捷。项目周边道路通畅，规

7、划良好。目标客户对此位置看好。位置及景观上的优势，是项目成功的关键，也是我方项目后期宣传推广的重点。 规划优势：我方通过充分的市场调研，结合郑州经验丰富的规划设计公司，一定能规划设计出在目前平舆县最好的产品。这也是目前平舆县其他房地产开发公司所不具备的。 产品优势：新的更能体现客户需求的高品质产品的出现，电梯、绿化、经典户型、会所、联排别墅及叠加别墅的设计运用，都领先平舆其他楼盘，这也成为吸引客户的最大优势。 开发商优势：我方是郑州的开发商，项目为招商引资项目，政府对待投资方，会有一定的优惠措施，这些是本地开发商所不具备的。并且我公司在公司实力、开发经验、对市场的研究、产品组合运用、规划布局、

8、工程质量、平舆县人民认可度、宣传销售等方面具有明显的优势，这也为项目品牌的创建及有效销售奠定了基础。 形象包装及宣传推广优势：目前平舆县房地产项目在形象包装上基本没有，在宣传推广方面仅仅是体现项目规划的户外广告牌，并不能体现项目的特殊之处。而我方即将操作本项目的人员，长期从事策划推广工作，具备很强的形象包装推广能力，能使项目在后期的策划推广中，优势明显。 销售队伍优势：目前平舆县各楼盘，销售人员多不专业，且没有强力的销售团队，在产品讲解、优势说明、客户把握方面完全处于初级阶段。而我方如果进驻，必定配备精良的销售团队，一方面派驻郑州有经验、素质高的销售人员，并以此为主体，另一方面在本地招聘两名左

9、右人脉广、对本地熟悉的人员做补充。通过专业的销售培训，打造能吃苦、执行力强、能打胜仗的优秀团队，确保项目顺利销售。 差异化的客户优势：在客户细分方面，我方项目主要抓高端客户。目前平舆县高端项目基本空白，而对这种产品有需求的客户并没有得到有效挖掘。差异化的客户定位，就成为我方项目的优势，也是保证我方项目开发成功的保证。2、劣势分析W 交通不便：由于项目位置较远，到老区有一定的距离，交通不够便利，需要改进，也成为较为明显的劣势。 人脉劣势：我方为外地开发商，对本地风土人情熟悉需要一定的过程，特别是项目刚刚进场时，需要大量的协助沟通工作，势必造成一定的影响。 人气劣势：新区虽然已经开发了不少楼盘，但

10、大多数项目正处于开发期，并没有交房入住，因此新区人气较差，居住氛围较差，会限制一部分人员购买。 成本劣势：平舆县目前没有高品质楼盘，我方项目进驻后，为了保证工程质量，充分体现项目的品质，建筑成本增加在所难免。在宣传推广方面，平舆县目前广告投放量很少，我方项目为了保证有效销售，宣传推广的力度必定加大，但市民在接受认可时，需要一定的过程，这样势必会增加宣传推广费用。3、机会分析O 政府大力支持：平舆县发展目标为大力发展新城区，县委县政府办公地点已迁至新区，并且县城其他局委也都已在新区办公。这样，对新区的开发建设，政府必定大力支持，可以保证市政配套的快速有效实现。 产品开发机会：目前平舆县没有高品质

11、楼盘出现，也为我项目走差异化道路提供了可能。 楼盘新亮点机会：项目临近人民公园，与人民公园的景观组合，可以借助人民公园在平舆县的知名度，为本楼盘成为平舆县市民谈论的新亮点提供可能。 宣传空白点机会：目前平舆县各楼盘宣传借助的平台有限，没有达到有效宣传的目的。我方项目由于品质、销售价格等因素，需要借助大量的宣传平台来实现有效宣传，因此宣传的空白点，成为我方项目的机会点。 国家政策：新农村建设及国家大力倡导的城市化进程，使得大量农村人口涌向城镇，购房成为其在城市立足的基本需求，从而为我项目的有效销售提供一种可能。 经济发展的机会：平舆县自2006年以来，GDP增幅及财政收入连续三年位居驻马店市各县

12、市第一，但房地产发展状况却排名靠后，也就经济发展状况与房地产发展状况不匹配，特别是高品质楼盘与经济发展不匹配。说明平舆县房地产潜力巨大，为我方项目的开发建设提供机会点。4、威胁分析T 国家调控政策：由于2009年政府宽松的货币政策及房地产政策，使得2009年的房地产市场异常活跃，房价快速提升，在个别地区形成了一定的泡沫。政府为了保证房地产的平稳发展，可能会在2010年出台相应的调控措施，中国人对政策敏感性，会限制一部分人购房的热情。 开发量大，竞争激烈：近两年平舆新开发的楼盘较多，并且2009年新出售的土地较多。后期开发量较大，产品竞争激烈。 低价的冲击：我方项目由于品质较高，成本增加在所难免

13、，随之而来的是售价肯定也较高，而项目周边楼盘较低的价格，会对我方项目销售形成一定的冲击。5、项目优劣势判断及价值分析任何事物都有其两面至于多面，在对事物做出评价时，各个方面都需要认真考虑分析，权衡利弊，做出正确的判断。就本项目而言，优势及机会点要充分发挥其作用，在宣传推广时，要紧紧抓住产品及项目周边的景观优势，充分发挥销售团队的优势，提升执行力，形成项目的快速销售。劣势的化解办法： 对于交通，我方可以通过与平舆公交部门联系，可考虑先把公交线路通向我方项目，并可要求增加公交的频度。 对于人脉，项目进驻后，一方面我方要派专人长期驻守，协调当地的各种关系；另一方面通过招聘本地人脉较广的销售人员，多了

14、解本地的风土人情，并要求郑州派驻的销售人员，多了解本地情况，达到快速融化。 对于人气，就我方项目而言，一方面可以充分借助人民公园的优势，通过定期开放音乐喷泉、放水幕电影、在人民公园举办大型活动的方式，拉升人气。另一方面可考虑从温泉酒店到我方项目在路灯杆上做道旗引导牌，提升项目形象及品质。 对于成本，在保证工程质量及项目品质的情况下，一方面细抠工程造价，做到精细化。另一方面合并工作内容，加强工作执行力，合理有效控制成本。威胁的规避措施： 对于国家政策：一方面要加强对政策方向的判断，充分理解国家政策，找到应对的措施。另一方面，要加快项目的工作进度，要短、平、快的有效销售楼盘。 对于激烈竞争及低价冲

15、击：在开发策略上，可以考虑一期开发时，采用较低的价格入市，通过价格策略平稳过度到高价，避免价格太高，吓跑客户群。在宣传推广上，要加大力度，快速达到平舆人民的有效告知，快速树立项目及开发商美誉度和品牌知名度，达到快速销售的目的。只要我们最大化的利用其优势及机会点，通过各种关系变劣势为顺势，合量规避对项目有威胁的不利点，相信本项目的开发建设一定会成功。四、平舆县房地产发展趋势预期1、开发量大，竞争激烈。2、新区成为房地产开发的主要区域，也成为未来几年平舆县购房的热点区域。3、开发商会越来越注重房屋质量，注重品质的提升。4、新的、高品质的楼盘会出现，位置好，价格合理的楼盘将会受到热捧。5、多层住宅仍旧是开发的主流，但小高层产品会出现的越来越多。6、客户在购房过程中，会越来越理性化，更加注重对开发商品牌的要求。7、销售价格在2010年会有进一步的上升，个别高品质楼盘价格会明显高于其他一般楼盘价格。8、规划会更加合理，小区绿化会受到客户的更多关注。9、在户型的选择上，仍旧是三房为主，但在保证功能的情况下，面积会适当减小。10、物业管理服务将被提上日程，越来越多的客户及开发商会认识到这一问题。营销部2010年1月13日第 9 页 共 10 页