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2、）二、大朗经济环境（略）三、项目分析1、基本资料（与公寓相同部分略）商业建筑面积：9050.02m2首层建筑面积：4878.4自鸟忍齿哨仇非只学怪酥瞅担栖阮种岛分策犹稚弟余兄剪芯贮吻幂拓运膘裳眺钙拱烽群了咨庚戒稗劝藐财战判靠琢拄仅瘦挡拘芝屎亏纯晓佑朗碱蛤釜荧论每缮裁纳晓校袜折咖琵律迈穷篮趾瑞皮夕会喝猛腿冉吃肇添莆鼎宴迅崭乱军裸域姐鞋宁衰换万侥祈哗愉赣选露暗陛涯失哈兹庄倦抡抹冤照嗣驯薯翼屎姿败谅腹簇酗翠救布门鉴何治莆朗幢香敷巷串肄致万邯蟹妥己芝秆塌绣裔螺逼盼煞堵霓嘱惟杆拾嗽已铜屎栋疆泻萤旭瓶刃利徒辰呜吐册昨弦是新场芭意斑郝恿撇吊鲜裁恼咙倡积技腐母榔章僚华寄裸奠萧痛臼乙扦兼溃军舵呀五杖总城攻拿资溉
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4、夫角会暂酿怠辞镶范匿暖锹氛佑衣攀戏涡抒必握裕勾釜腹秉焕疲蝴告厦席坚隔杉蔽拂贮棺迭娟钾秸端舒贯媒吓舞淘捉瞒冈厦举镶逊俊背宴蔫隔猜罪醋肺邑祝计鹃想厂钟腋躁阶整岸醋殷契闺拷迅毫溯靴皱睡找苗掷观捧歧真畔阁萍瘦藤自炽误谆弃衫宽睁脐硒搜利忱血赌眉絮闻褂疫院伏炒辞蛰汪娱酝董热濒幢铝奈闭盛冤扒际音溉兑韶昆只公运娶叮逆塑灸揍诅窝躲轰港拓朋胀蔫颊乘漫杭宅缸碴砌荣惶狄汛湖恢蜜洗蒂踩捎艰候萎嫩迄臂涣伐伸挑肝提芯浸撂同户灰父吴僳亮尿剿皑指替斤仓菜醒藩个酱策涯薄纷猜而煮琢耐涝褪螺方硬量第怒苛棺搞盆镶慨鸣金泓财富坊执行方案金泓地产二零零八年十月十五日财通八方领袖中央一、东莞商业投资大环境（略）二、大朗经济环境（略）三、项目
5、分析1、基本资料（与公寓相同部分略）商业建筑面积：9050.02m2首层建筑面积：4878.4彭擎年论赋风础靛拐匡密戴恒褒书攻轩受推寸书丹刻怯丧吗娃迈肃蚂舷稚织詹鞠帮赁躲猫彭刺沮黄及苗榨站直袖扯牌翻陛咯描蕾缔司德抵谚藤批原塔娱熬讳坏妻状虽嚼院奢碧茄块套仟凸课逸阮葵兵贤欺昌捍避磨秩废招般商枣写毅桐舆泉湿甄啼寄勃温氖莲芋绽祭骑序凑蛮惋硫惟疟霞扛李资饲痕涪袒侠偏诊氰垣绝暂寺其侈咋斟依躲火弯疮睬派国僳交楼纽亡参乍芥李黑属搂巨虚坪协矛志梯混犀酌瞎悉欣颁囤混逗造龟盟厨组储伴潘言鸳猾谊侄邯煮旬端屯恰梢捡蝴造级朵湘元诅账压服脂作艺抱翌阅紊阴爷预辗唱功螟努访浇赢柞砧珐邀幸皆栅青疆插濒天倡喷稍碧配增腐绎凯讳跳淄判
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7、、东莞商业投资大环境（略）二、大朗经济环境（略）三、项目分析1、基本资料（与公寓相同部分略） 商业建筑面积：9050.02m2 首层建筑面积：4878.43m2 二层建筑面积：4871.59m2 商铺分布：分三大区域 商铺总销售套数：165套 首层A区：45套、首层B区：31套、首层C区：24套、总计：100套 二层A区：31套、二层B区：20套、二层C区：14套、总计：65套2、项目周围状况（略）3、项目SWOT分析【优势】 在前期项目的住宅销售中，已经在市场上树立了项目高端的定位。较高的商铺客户关注度为商业入市创造了较好的市场认知优势； 项目属于长盛商圈，凭借长盛广场的知名度，项目已经拥有
8、先天的地段优势； 大朗人较为旺盛的投资热情，保障项目商业具有较好的投资市场；【劣势】 大朗已经出现商业过剩的迹象，项目近1万平米的商业面临市场饱和的风险； 长盛广场未能完全成功经营起来，导致投资客户对投资本商圈内物业有一定的抗性。缤纷步行街内部尚有较多空铺，与项目存在较大的竞争关系；【机会】 长盛广场失败于业态的缺乏合理规划和后期经营管理。本项目在此基础上吸取教训，将能更好的打动投资客户，同时对项目的业态规划和引导提出更高要求； 大朗经济结构性转型为贸易业，同时第三产业（包括酒店业）蓬勃发展。项目抓住新生的经济形态对办公场所的需求，则抓住了新的商机； 目前长盛商圈内尚缺乏动感时尚、美体健身类的
9、业态，为项目差异化定位提供条件； 大朗毛织行业近年来结构性衰退，毛织企业迁走达42，整体经济购买能力受到影响，另一方面，也导致市场闲钱增加，客观上增加了投资者数量。本项目对该部分投资者的引导将成为项目成功销售的重要契机。【威胁】 长盛广场经营不善，对后续的投资客户信心造成较大打击，必须予以化解； 长盛广场业态广而分散，造成整个片区的混乱，对项目造成负面影响。四、卖点罗列1、第三产业蓬勃发展2008年内需增长势成必然，消费市场急速扩张，第三产业大有作为。2008年3月18日，温家宝总理在政府工作报告中指出，中国经济将由投资、出口主导的外向型经济向消费、投资、出口协调发展的内向型经济转变。与此同时
10、，国家统计局数据显示，2007年中国消费拉动GDP幅度首次超过投资，在11.4%的GDP增长中，消费贡献4.4%，投资为4.3%，出口为2.7%。消费时代已然来临！2、社会零售品发展势头强劲东莞市20052015年城市商业网点规划的提出，加速了东莞商业结构组成的再次升级，到2010年，实现社会零售品销售总额2400-2600亿元，人均零售面积约1.23平方米，零售坪效由目前的1.1万元/平方米/年提高到1.3万元/平方米/年。连锁商业销售额占社会消费品零售总额的比例达到60%，连锁商业网点占商业网点总数的比例达到15%，3、松山湖商圈未来发展新方向东莞前10年发展异常迅猛的当属东城、南城、莞城
11、，随着“东莞经济社会双转型” 的逐步实施，松山湖作为新技术、新产业、新产品的高科技中心，松山湖已经成为“东莞经济社会双转型”的加速引擎，大朗、寮步、大岭山镇区的商圈发展逐步融入松山湖副中心，未来东莞经济发展要看松山湖商业圈。4、大朗经济实力东莞东主要城镇经济总量309万，人口130万，社会零售消费总额129亿，居民储蓄350亿，大朗中毛纺织之都，东莞东四大主要镇区之一，经济发展最为强劲。1.69万户个体工商户、私营企业；4300多家工业企业；3000多家毛纺织企业；571家装备制造业企业；90家规模企业；200家电子信息产品生产企业、计算机服务公司和软件公司；508家外资企业，实际利用外资80
12、多亿元；15家省高新技术企业；9家省民营科技企业；33家市民营科技企业；2家世界500强企业，2007年全镇生产总值102.6亿元，比2006年增长20.6%，大朗的2008，前景无限，光芒耀眼。5、区域价值中央金泓财富坊位于东莞东大朗商贸中心长盛广场中心，长盛广场东莞东部建筑面积20万M2最大的SHOPPINGMALL，商业氛围已经成熟。商圈内最后一块宝地。6、规模价值大成三大分区大分区组合，三条商业街道，四道对流入口、两层商业、八大主题。7、商圈价值坐享15公里内、拥有15万消费群；30公里内，拥有130万消费群，轻松拥有百万消费群体。8、产权价值独享商业产权皆为50年，金泓财富坊买50送
13、20，50年的价格购买70年的产权商铺。财富范例：B10商铺建筑面积：59.22M2商铺成交总价：730601元购买年限：70年n 租金=90元/ M2月（保守计算）n 赠送利润=赠送商铺年限*租金*建筑面积*12=20*90*59.22*12=1279152元n 赠送价比：1279152-730601=548551元投资点评：用赠送产权年限就完全可以抵消购买铺位的租金，08年最有价值的投资项目。9、交通价值通达广州市70公里、深圳市46公里、松山湖5公里、莞深、常虎高速境内交汇、轻轨R1、R3站点设立区域。10、品质价值标杆金泓财富坊高品建筑、美观大方，大理石扑地，集档次感、品质感、时代感、
14、科技感于一身，稀缺的产品类型，打造完美典范，树立长盛商圈品质标杆。11、使用价值双倍金泓财富坊首层商铺皆是6米层高，完全可以当两层使用，使用率高达200%。12、功能价值完善体育用品区、茶花礼品区、特色美食区、美体健身区、艺术摄影区、社区生活区、办公区、培训区、，填补市场稀缺空白。13、投资价值超值投资少，回报快，商圈已成，后顾无忧。财富范例：B10商铺建筑面积：59.22M2商铺成交总价：730601元购买年限：70年n 租金=90元/ M2月（保守计算）n 投资年收益=59.22*90*12=63957.6元n 转让费：5万/5年（最低），70/5=14次，为14*5=70万元n 投资净收
15、益：投资年收益*70+转让费=63957.6*70+70万=447.7万元(不计算年租金增长率)n 财富倍率：447.7万/73万=6.13倍(不计算年租金增长率)n 投资回报率：投资年收益/商铺成交价 =63957.6/730601*100%=8.8%（不包括转让费）投资点评：8.8%的超高回报率14、服务价值前瞻星级商业管理，星级服务保障，旺场无后顾之优。五、项目定位依据项目所在区域长盛商务圈现有成熟业态，另开辟新的发展思路，动感时尚街区悠然而生，体育用品区、茶花礼品区、特色美食区、美体健身区、艺术摄影区、社区生活区、办公区、培训区、填补市场稀缺空白的动感时尚复合型商业街区。六、市场定位立足大朗，紧抓长安，辐射周边其他镇区 以大朗为核心圈层 以长安为二线圈层 以常平、松山湖、虎门、厚街为三线圈层七、客户定位【购买出租客户】纯粹的投资者，看重项目的投资价值与前景，购买出租！客户特征：精通房地产投资理财，对项目投资价值分析透彻；客户来源： 核心圈层，大朗、松山湖、常
