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1、港澳 xx 休闲步行街可行性分析报告开发商：嘉兴港澳xx 房地产有限公司发展商：嘉兴市港澳房地产开发有限公司浙江 xx 置业有限公司香港利丰行有限公司二 OOO年十二月八日精品文档目录第一部分项目基本情况第二部分中标背景分析第三部分嘉兴商贸市场分析第四部分项目的市场定位和营销策划第五部分项目成本测算第六部分项目收入测算第七部分项目收益分析第八部分总体经济评介2精品文档第一部分项目基本情况嘉兴市土地管理局于二OOO 年十一月三十日发布了嘉兴市国有土地使用权招标公告（嘉土（2000 ）第 3 号）。对编号为2000-4号地块（即本项目地块）进行公开招标，吸引了众多房地产开发商的关注和参投，我公司进
2、行了认真细致的市场调查、科学的研究分析，并聘请了国内一流的商业投资专家进行分析测算，结合国内外商业街发展的最新态势，得出了令人鼓舞的结论，坚定了中标的决心。一、本项目土地概况：本项目地块位于嘉兴市中心最佳商贸区的心脏地带，出让土地面积37097.9 平方米，东侧为建国路，北侧为环城路，南侧和西侧分别为繁华的勤俭路和少年路。二、本项目土地规划要求：1. 地块规划为以南、北步行休闲广场为主，集商、办、娱乐和文化等多种功能为一体的综合用地。2. 地块平均容积率为1.5。3. 建筑密度不大于 50% 。4. 绿地率不小于 15% 。5. 硬地率不小于 10% 。6. 建筑高度沿建国路一侧以低层为主，高
3、度控制在15 米以下，靠近少年路一侧高度控制在24 米以下。3精品文档第二部分中标背景分析我公司对本项目的看好是基于 我们对今后嘉兴乃至浙江以及全国经济的增长持乐观的看法，中国未来的经济走向将极大地改变中国普通居民的生活水平，人民的消费水平将进一步提高。这将会刺激现有商业格局的改变，提高商业形态的品味，集商贸、娱乐、文化、休闲为一体的大型商业中心将会出现，港澳房产将抓住这一历史机遇，不仅实现自身的飞跃发展，也将带动整个嘉兴城市建设、商业文化的发展，为二十一世纪的新嘉兴带来一个标志性的建筑和商业中心。一、 宏观经济出现重大转折，经济增长新周期来临1、 1999 年是中国经济周期的谷底1999 年
4、中国大多数经济指标处于景气低迷状况，全国GDP 增长率只有 7.1% ，为 1992年以来的最低，投资增长率只有5.6% ，为 1993年以来的最低，社会消费品现价零售额增长率只有6.8% ，为 1994 年以来的最低，因此1999 年将是我国经济的谷底。2、 2000 年中国经济出现稳定回升在出口拉动及政府扩大内需政策下，2000 年我国经济稳步回升，固定资产投资前三季度达12.9% ，比1999 年同期提高4.8 个百分点，技改投资前三季增长21%;工业生产在前三季度保持持续两位数的增长，工业产品销售率达98.1% ，工业的维持发展表明经济的后势潜力巨大 ;今年前三季度物价也开始止跌回升，
5、全国居民消费价格总水平累计上升 1.2% ，而去年同期为 -1.6% ，这种种迹象都表明中国经济已经走出低谷，开始了新一轮的经济周期。3、 2001 年经济将进一步增长2001 年是新的世纪的开始，也是我们实施十五计划的开始，中央政府将继续以发展为主线，对经济结构进行战略性调整，继续实行积极的财政政策，促进消费，加大投资力度，刺激经济进一步回升。我4精品文档们也将加入 WT0 ，与世界经济接轨，充满活力的宏观经济环境有利于投资。二 . 嘉兴市经济现状及发展嘉兴市位于长江三角洲南翼，地处浙北杭嘉湖平原的东部，东北紧邻上海市，西连杭州和湖州，市区距上海、杭州均不足100 公里，铁路、公路、航运等水
6、陆交通干线发达，交通便利。嘉兴自古繁华，素以“鱼米之乡、丝绸之府”著称，目前所辖五县两区人口共 330 万人，其中市区 78 万人口。1. 主要经济指标19781985199019951999国内生产总值13.2940.9881.33317.29471.89（亿元）人均国内生产46013662582975014297 （ 合总值（元）1800 美元）国内生产总值 19.2%21.7%0.9%19.5%10.0%增长率消费品零售总 1.4710.7024.25111.78197.09额（亿元）嘉兴市已进入人均国内生产总值1800 美元的阶段， 表明已实现小康，居民生活将向提高生活品质方向发展，这
7、为精品商业的发展提供了前提条件。2. 非国有经济比重占绝对地位国有经济个体私营经集 体 经其他经济济济198051.3%0.1%48.6%0199513.7%21.6%49.9%14.8%19994.5%52.0%21.1%22.4%非国有经济占绝对主导地位正是嘉兴市经济发展的原因，也是5精品文档嘉兴能可持续发展的最重要的基石，它为本项目的招商提供了广 阔的市场空间。3. 户口管理制度的改革和城市化进程的加快浙江省政府颁布了关于加快推进浙江城市化若干政策的通知，明确规定从年起，小城镇实行按居住地登记户口的管理制度，大中城市（指设区城市）要积极创造条件实行按居住地登记户口的管理制度，明确了要“引
8、导人口集聚“，从年起，各地将取消进城人口控制指标。这项政策表明房地产业将在地市、县等区域发生根本的格局变化，城市化进程的加快将刺激房地产业的发展，商铺的需求将加大，与日益收紧的土地政策而言，这意味着商铺的价格将进一步攀升，这对我公司在嘉兴投资房地产有指导作用。三 .建国路作为商业中心的巨大市场价值建国路旧称北门大街，自古以来就是嘉兴最繁华的商业地段，富商云集、名店林立，稳居嘉兴第一商贸的地利优势，孕育着无限的商机。随着嘉兴旧城改造的加快完成，建国路作为商业中心的价值将凸现出来，本项目属于嘉兴绝无仅有的稀缺地块，谁能以超前的眼光发掘它的潜在价值，谁就将在未来占尽商业先机。6精品文档第三部分嘉兴商
9、贸市场分析一 .目前嘉兴商业态势1. 传统大商场这些大商场有江南大厦、阳光购物中心、戴梦得购物中心等，它们主要经营中高档商品，零售总额大，但赢利能力低，面临新的业态的冲击。如江南大厦1999 年零售总额1.865 亿，营业面积1.8 万平方米，人员1024 人，但利润仅5.2 万元；阳光购物中心8574 万元的零售额，面积1.5 万平方米，从业人数562 人，利润仅8.6 万元。2. 小商品市场或商城目前仅市区就有港澳商城、嘉兴商城、中兴广场、灯具市场等，一般由个体经营，摊位较小，经营产低档单一品种，船小掉头快，它们占了整个零售业的绝大多数，但档次较低，市场的整体形象没有树立，容易出现散乱的现
10、象，消费者的利益容易受到侵害。3. 新兴业态不断出现如近日开张的大润发超市，它就是新兴的仓储式超市形态，大批量采购，无仓库，经营费用低，故商品价格低，受到大众欢迎。再如食品蔬菜配送业首次在嘉兴开始出现，这些形式的出现反映了市场发展的规律，二 .商铺售价由于目前没有较多的个案支持，我们仅选取一些近年的价格作为参照系l. 少年路一楼一底均价8000 元 /平方米2.建国路底层15000元 / 平方米3.禾兴路一楼一底均价8500元 /平方米4.嘉禾北京城商铺8000-12000元 / 平方米上述这些地段均不如本项目地块三 .商铺租价1. 沿街商铺：少年路200元 /平方米 /月（一般为15 平方米
11、）一个铺位总价约3.6万 / 年勤俭路150元 /平方米 /月总价约为 2.7万 /年建国路160 元/平方米 /月 ,总价约 2.9 万 /年7精品文档* 租金价推算表月租金 6年7 年8 年9 年10 年11 年12 年200 元 /14400168001920021600240002640028800平米 /月150 元 /10800126001440016200180001980021600平米 /月160 元 /11520134401536017280192002112021600平米 /月若以 10 年为投资回报期，则售价分别为2.4万 /平方米， 1.8万 /平方米， 1.92万 /平方米。平均售价为2.04 万元若以 8年为投资回报期，则售价分别为1.92 万 /平方米 ,1.44 万 / 平方米 ,1.54万 / 平方米。平均售价为1.63 万元2. 内商铺（以 15 平
