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1、 15 / 16第七章 投资性房地产新增变化1空置建筑物的表述2删除了“外购的房地产，3只有在购入的同4时开始出租，5才能作为投资性房地产加以确认”和“只有在自行建造或开发活动完成的同6时开始出租，7才能将自行建造或开发完成的房地产确认为投资性房地产”的表述；8资本化后续支出的会计处理不9通过“在建工程”科目核算，10通过投资性房地产(在建)科目核算；11处置投资性房地产时，12将公允价值变动损益和资本公积其他资本公积调整其他业务成本复习重点：掌握投资性房地产范围的基本概念、后续计量与转换处置的核算投资性房地产范围投资性房地产的范围包括：已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权和已
2、出租的建筑物。一、属于投资性房地产的项目：1已出租的土地使用权是指企业通过出让或转让方式取得并以经营租赁方式出租的土地使用权。企业计划用于出租但尚未出租的土地使用权，不属于此类。对于以经营租赁方式租入土地使用权再转租给其他单位的，不能确认为投资性房地产。已出租的投资性房地产租赁期届满，因暂时闲置但继续用于出租的，仍作为投资新房子产。2持有并准备3增值后转让的土地使用权按照国家有关规定认定的闲置土地，不属于持有并准备增值后转让的土地使用权，不属于投资性房地产 闲置土地：土地使用者依法取得土地使用权后，未经原批转用地的人民政府同意，超过规定的期限未动工开发建设的建设用地属于闲置土地。批准书颁发之日
3、起满1年未动工的，或已开工但开工面积不足总面积1/3或已投资额不足总投资额25%的且未批准中止连续满1年的认定为闲置土地。房地产开发企业持有并准备增值后出售的房屋不属于投资性房地产，作为存货处理。4已出租的建筑物 是指企业拥有产权并以经营租赁方式出租的建筑物，企业以经营租赁方式租入再转租的建筑物不属于投资性房地产 已出租的建筑物是企业已经与其他方签订了租赁协议，约定以经营租赁方式出租的建筑物。通常情况下，对企业持有以备经营出租的空置建筑物，如董事会或类似机构作出正式书面决议，明确将其用于经营出租且持有意图短期内不再发生变化的，即使尚未签订租赁协议，也视为投资性房地产。 空置建筑物：是指企业新购
4、入，自行建造或开发完工但尚未使用的建筑物，以及不再用于日常生产经营活动且经整理后达到可经营出租状态的建筑物。（尚未开发完工的不属于空置建筑物，不属于投资性房地产） 企业将建筑物出租，按租赁协议向承租人提供的相关辅助服务在整个协议中不重大的，如企业将办公楼出租并向承租人提供保安、维修等辅助服务，应当将该建筑物确认为投资性房地产。二、不属于投资性房地产的项目：1自用房地产2作为存货的房地产：作为存货的房地产是指3房地产开发企业在正常经营过程中销售的或为销售而4正在开发的商品房和土地；具有存货性质的房地产不5属于投资性房地产，6即使房地产开发企业决定待增值后再转让其开发的土地，7也不8得将其确认为投
5、资性房地产。三、图表归纳：属于投资性房地产的项目不属于投资性房地产的项目1企业通过出让或转让方式取得并以经营租赁方式出租的土地使用权2已出租的投资性房地产租赁期届满，因暂时闲置但继续用于出租的3企业拥有产权并以经营租赁方式出租的建筑物4空置建筑物，企业管理当局作出正式书面决议用于出租5相关辅助服务在整个协议中不重大的建筑物出租6建筑物整体出租的，建筑物和土地使用权均转为投资性房地产7母公司以经营租赁的方式向子公司租出房地产的，该项房地产应确认为母公司的投资性房地产8关联企业之间租赁房地产的，出租方应将出租的房产确认为投资性房地产，但在编制合并报表时，应作为企业集团的自用房地产1企业计划用于出租
6、但尚未出租的土地使用权2以经营租赁方式租入再转租的土地使用权3按照国家有关规定认定的闲置土地4房地产开发企业持有准备增值后出售的房屋5企业以经营租赁方式租入再转租的建筑物6拟将用于出租的尚未开发完工的空置建筑物 7自用房地产8作为存货的房地产9建筑物拟整体出租，但尚未找到合适承租人10出租与自用部分不能够单独计量和出售的初始计量 与后续支出1初始计量：买价相关税费和可直接归属的其他支出(多项按公允价值进行分摊)，2自行建造中的非正常损失计当期损益3后续支出：满足投资性房地产确认条件的，4应当计入投资性房地产成本。企业对某项投资性房地产进行改扩建等再开 发且将来仍作为投资性房地产的，5在再开发期
7、间应继续将其作为投资性房地产，6再开发期间不7计提折旧或摊销。资本化的后续支出（再开发期间不计提折旧或摊销）费用化的后续支出（日常维护）成本计量模式公允计量模式借：投资性房地产（在建） 投资性房地产累计折旧（摊销） 投资性房地产减值准备 贷：投资性房地产借：投资性房地产 贷：投资性房地产（在建）借：投资性房地产（在建） 贷：投资性房地产成本 公允价值变动借：投资性房地产 贷：投资性房地产（在建）借：其他业务成本 贷：银行存款后续计量企业通常应当采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，也可以采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。但是，同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，
8、不得同时采用两种计量模式。成本计量模式成本模式转为公允价值模式1计提折旧或摊销借：其他业务成本 贷：投资性房地产累计折旧（摊销）2取得的租金收入借：银行存款 贷：其他业务收入3存在减值，4确认减值。借：资产减值损失 贷：投资性房地产减值准备（不得转回）企业对投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更；以成本模式转为公允价值模式的，应当作为会计政策变更处理，将计量模式变更时公允价值与账面价值的差额，考虑所得税影响后，调整期初留存收益（未分配利润）。借：投资性房地产成本（公允入账） 投资性房地产累计折旧（摊销） 投资性房地产减值准备 贷：投资性房地产（账面） 递延所得税负债 （公允账面）25%
9、盈余公积 利润分配未分配利润公允价值模式1不2计提折旧或摊销3取得的租金收入借：银行存款 贷：其他业务收入 主营业务收入（属主营业务的话）4资产负债表日确定公允价值变动借：投资性房地产公允价值变动 贷：公允价值变动损益5公允价值模式转为成本模式6已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式处 置企业出售、转让、报废投资性房地产或者发生投资性房地产毁损时，应当将处置收入扣除其账面价值和相关税费后的金额计入当期损益。（将实际收到的处置收入计入其他业务收入，所处置投资性房地产的账面价值计入其他业务成本）成本计量模式公允价值模式借：银行存款（实际收到的金额） 贷：其他业务收入借
10、：其他业务成本 投资性房地产累计折旧（摊销） 投资性房地产减值准备 贷：投资性房地产借：银行存款 贷：其他业务收入借：其他业务成本 贷：投资性房地产成本 公允价值变动借：公允价值变动损益（公允价值变动形成的变动损益） 贷：其他业务成本借：资本公积其他资本公积（转换形成的资本公积） 贷：其他业务成本投资性房地产转换和转换日投资性房地产 非投资性房地产采用成本模式后续计量的投资性房地产转换为采用公允价值模式后续计量的投资性房地产转换为自用房地产存货自用房地产存货借：固定资产投资性房地产累计折旧摊销 投资性房地产减值准备贷：投资性房地产 累计折旧 固定资产减值准备借：开发产品投资性房地产累计折旧投资
11、性房地产减值准备贷：投资性房地产借：固定资产(公允价值) 公允价值变动损益贷：投资性房地产成本 公允价值变动 公允价值变动损益借：开发产品(公允价值) 公允价值变动损益贷：投资性房地产成本 公允价值变动 公允价值变动损益公允价值与原账面价值的差额，计入当期损益，借或贷“公允价值变动损益”科目。非投资性房地产 投资性房地产采用成本模式对 (下列两种)转换为投资性房地产采用公允价值模式对(下列两种)转换为投资性房地产自用房地产存货自用房地产存货借：投资性房地产 累计折旧 固定资产减值准备贷：固定资产投资性房地产累计折旧摊销 投资性房地产减值准备借：投资性房地产存货跌价准备贷： 开发产品借：投资性房
12、地产成本累计折旧固定资产减值准备 公允价值变动损益 (公允小于账面价值)贷：固定资产 资本公积其他资本公积(公允价值大于账面价值)借：投资性房地产成本(公允)存货跌价准备 公允价值变动损益 (公允价值小于账面价值)贷：开发产品 资本公积其他资本公积(公允价值大于账面价值)当该项投资性房地产处置时，因转换计入资本公积的部分应转让当期损益（转入其他业务成本）转换日的确定：1投资性房地产（成本模式、公允模式）转换为自用房地产转换日：房地产达到自用状态，企业开始将房地产用于生产商品、提供劳务或者经营管理的日期。2投资性房地产（成本模式、公允模式）转换为存货转换日：为租赁期满、企业董事会或类似机构作出书
13、面决议明确表明将其重新开发并用于对外销售的日期。3作为存货的房地产转换为投资性房地产（成本模式、公允模式）转换日：通常为房地产租赁开始日，或企业董事会或类似机构作出书面决议的日期。4自用房地产转换为投资性房地产（成本模式、公允模式）转换日：企业董事会或类似机构作出书面决议的日期。补充资料1投资性房地产如转换前为固定资产的，2其折旧计提按固定资产的折旧计提原则处理：当月增加、当月不3提折旧；当月减少，4当月照提折旧。5投资性房地产如转换前为无形资产的，6其摊销的计提按无形资产的摊销计提原则处理：当月增加、当月摊销；当月减少，7当月不8再摊销。9那么，10投资性房地产如转为自用时，11如果转为固定资产，12则转换当月投资性房地产照提折旧，13次月开始固定资产计提折旧。符合：当月增加、当月不14提折旧；当月减少，15当月照提折旧。16那么，17投资性房地产如转为自用时，18如果转为无形资产，19则转换当月无形资产计提摊销，20投资性房地产停止计提摊销，2
