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1、关于改造电梯传统管理方式降低电梯管理成本的可行性分析北京北辰信诚物业管理有限责任公司 赵兴汉目前，物物业管理理企业经经营亏损损的问题题十分普普遍，是是规范和和发展物物业管理理业的一一大障碍碍。如何何摆脱亏亏损是摆摆在我们们面前的的一个重重大课题题。物业业管理企企业亏损损的原因因很多，既有内内部原因因，也有有外部原原因，需需要我们们从方方方面面去去分析，去工作作，去努努力。本文从主主营业务务成本情情况出发发，力求求找出降降低成本本方面的的问题和和解决办办法。愿愿为物业业管理企企业降低低成本，扭亏增增盈做出出可行性性分析。1 物业公司司主营业业务成本本分析：物业公司司经营过过程中的的财务收收益指标
2、标是衡量量公司经经营管理理水平的的重要指指标，从从公司年年度、季季度财务务收益分分析图中中可以及及时发现现公司经经营中盈利和和亏损的的状态，帮助公公司决策策层领导导发现问问题，并并分析问问题发生生的原因因，制订订解决问问题的方方案，使使公司经经营良性性运转。以我公司司为例，主营业业务中电电梯亏损损最大，电梯年年收入5518.4万，电梯年年支出5595.9万，电梯运运行管理理每年亏亏损777.5万万。近年年来许多多物业公公司电梯梯运行管管理的电电梯数量量在不断断增加，如果以以传统的的管理亏亏损会越越来越大大，据资资料统计计，19949年年至19979年年间，我我国共安安装电梯梯1万台台，2000
3、0年年一年期期间，我我国电梯梯安装台台数3.6万台台,预计我我国电梯梯需求量量在今后后每年将将以100的速速度递增增，新装装电梯的的管理费费用相对对旧电梯梯少一些些，随着着使用年年限的增增加，电电梯管理理费用也也在不断断增加。另外，从下图图中看出出，电梯梯支出比比例占公公司总支支出的330，因此，解决电电梯经营营亏损的的问题是是解决公公司收益益低的主主要矛盾盾。2 电梯经营营收入、支出分分析：迅达 MMBDD2/224 层层电梯收收入、支支出（年年）分析析表收入（元元）支出（元元）主梯1058820.00司机500000.000备用梯228990.000电费220000.000代验费910.0
4、0大中修250000.000税金71299.100维修保养养340000.000备件65000.000其他195000.000合计1367749.10合计1570000.00我公司所所管电梯梯70是19990年年安装运运行的迅迅达MBB D22型电梯梯，这类类电梯每每栋楼的的年收入入是13367449.110元，年支出出是15570000.000，亏亏损达114.88，支支出成本本包括电电梯司机机成本、电费、大中修修费用、维修保保养费用用、备件件费用等等几个主主要因素素，这些些因素在在整个成成本中的的比例是是随着管管理方式式，设备备状况而而变化的的，因此此应该按按季度或或年度分分析成本本，并相
5、相应改进进管理方方式。下下面对每每个因素素进行详详细分析析。2.1 电梯司机机电梯司机机运行是是国内住住宅电梯梯普遍采采用的运运行方式式，司机机支出成成本占电电梯总支支出的332，这种方方式在发发达国家家是根本本不可能能的，他他们的人人工费用用远远超超过我国国，如果果他们也也采用司司机运行行电梯，司机支支出成本本可能达达到700880，随着我我国经济济的发展展，电梯梯不断增增加，人人工费用用也在不不断提高高，最终终应实现现无司机机运行电电梯。为什么必必须用司司机运行行电梯呢呢？在国国内，八八十年代代以前的的电梯大大部分是是手柄控控制的电电梯，这这种电梯梯必须由由经过专专业培训训的人员员操作，否
6、则可可能造成成安全事事故。目目前，住住宅楼的的电梯都都有无司司机功能能，这样样的电梯梯会不会会发生安安全事故故与司机机是没有有多少关关系的，电梯的的安全运运行取决决于运行行中的电电梯是否否存在安安全隐患患，最重重要的是是安全部部件和主主要部件件的检查查维护，中国的的电梯标标准是采采用欧洲洲的ENN81标标准，这这是一种种非常严严格的标标准，按按这个标标准设计计、制造造、安装装的电梯梯应该是是一台安安全的电电梯，严严谨的日日常维护护保养工工作是保保证电梯梯安全运运行的主主要因素素，从电电梯发生生的重大大事故分分析，主主要原因因是电梯梯设备老老化，维维修人员员违章操操作，维维修保养养工作不不到位，
7、电梯管管理存在在严重问问题，包包括人员员，资金金等因素素。电梯梯的安全全运行不不是电梯梯司机所所能保证证的。住宅楼电电梯司机机的作用用是服务务性、辅辅助性的的工作，帮助乘乘客操作作电梯，及时反反应电梯梯运行的的异常情情况，发发生故障障时与维维修人员员联络，防治电电梯内发发生犯罪罪，电梯梯司机的的职能可可以通过过增加视视频监视视设备，完善电电梯报警警、通讯讯设施取取代，目目前国内内很多宾宾馆、写写字楼的的电梯基基本都是是无司机机运行，而且基基本没有有发生过过重大事事故，因因此取消消司机运运行电梯梯是可行行的。 2.2 电费电梯是一一种频繁繁起动、停止运运行的设设备，迅迅达MBB D22型电梯梯的
8、电机机调速采采用的是是八十年年代的调调速技术术，属能能耗型调调压调速速方式，电梯在在每次起起动、制制动时，均加入入很大的的能耗电电流，电电能在电电梯运行行过程中中不断地地转换成成热能，使电机机发热非非常严重重，在环环境温度度高的地地区，用用户不得得不加装装空调来来降低机机房温度度，使成成本进一一步增高高，这种种电梯是是非常耗耗电的，而且乘乘坐感觉觉不是很很舒适，我国119944年以后后生产的的电梯基基本淘汰汰了这种种技术，取而代代之的是是变频变变压调速速技术，以电梯梯每天运运行30000次次计算，节约电电能400以上上。因此此要降低低电梯电电费支出出，必须须采用先先进的节节能调速速技术对对其进
9、行行改造。且MBB D22型电梯梯已使用用12年年以上，已经逐逐步进入入更新改改造期。2.3 电梯大中中修电梯大中中修是传传统设备备维修的的一个重重要环节节，它的的支出占占电梯年年支出的的16，电梯梯在使用用过程中中3年进进行中修修，5年年进行大大修，电电梯大中中修是指指对电梯梯的主要要部件进进行大修修中修，如曳引引机、控控制柜等等，现代代电梯技技术的发发展和电电梯部件件制造水水平的提提高，大大大延长长了电梯梯主要部部件的使使用寿命命，比如如交流双双速电梯梯的曳引引机在电电梯每次次起动，停止时时都会对对涡轮涡涡杆造成成冲击，报闸磨磨损也很很严重，调压调调速的电电梯往往往采用较较大的减减速度，以
10、缩短短能耗制制动时间间，也会会使涡轮轮涡杆加加快磨损损，而且且在控制制柜出问问题后，很容易易使电机机烧毁，因此必必须在电电梯运行行一段时时间后对对涡轮涡涡杆间隙隙进行调调整，更更换报闸闸皮，检检查电机机。而新新型的变变频变压压调速电电梯在每每次起动动、停止止时是非非常平滑滑的，涡涡轮涡杆杆的磨损损只是正正常磨损损，报闸闸开启、关闭时时电机是是静止的的，报闸闸在正常常使用时时几乎是是没有磨磨损的，控制柜柜里的接接触器在在吸合，释放时时没有电电流，接接触器的的使用寿寿命可长长达100年，而而上面两两种电梯梯的接触触器最多多也只有有2年的的使用寿寿命，因因此，电电梯在改改造后，可以用用专项维维修的方
11、方式取代代目前的的大中修修方式。而且由于于电梯的的需求量量的不断断增加，电梯部部件的生生产成本本和销售售价格不不断下降降，另外外，现在在生产的的电梯曳曳引机、控制板板是用高高精度，高效率率的设备备保证其其高精度度、高可可靠性的的，这些些部件在在不具备备组装、检测设设备的现现场是很很难大修修的，电电梯部件件在出现现问题时时，基本本可以用用更换的的方式取取代大修修。还有一个个普遍存存在的问问题，电电梯达到到大中修修年限后后，物业业公司大大部分是是委托专专业公司司进行电电梯大中中修，如如果电梯梯主要部部件没有有问题，专业公公司在预预算大中中修费用用时往往往采用增增加维修修项目的的方法达达到大中中修预
12、算算标准，这样，一些没没有损坏坏的部件件也可能能被更换换，如果果更换的的部件不不是质量量好的正正厂产品品，因为为同型号号部件的的价格可可能相差差133倍，电电梯在大大中修后后会频繁繁地发生生故障，而专项项改造则则不会发发生这种种问题。专项改造造要求管管理部门门，不断断掌握电电梯技术术的发展展，把握握目前最最成熟的的技术，因为只只有这样样的技术术才是最最可靠的的，成本本最低的的，不提提倡使用用最先进进的但不不是最成成熟的技技术。对对于新产产品应结结合本公公司设备备情况，制订技技术方案案，这样样，一旦旦设备发发生问题题可以马马上解决决。2.4 维护保养养电梯维护护保养是是电梯一一些管理理中很重重要
13、的一一个环节节，如果果电梯维维护保养养不当会会直接导导致电梯梯发生安安全事故故、设备备损坏，例如，没有按按规定时时间检查查曳引机机、电机机润滑油油可能会会导致曳曳引机、电机轴轴瓦抱死死或轴承承烧毁，使电梯梯须较长长时间停停梯维修修；如果果保养时时对报闸闸的检查查不够细细致，会会导致电电梯在开开门的情情况下溜溜车，造造成人身身伤亡事事故；控控制系统统的失灵灵可能会会导致曳曳引轮与与钢丝绳绳之间发发生打滑滑现象，使钢丝丝绳、曳曳引轮报报废，造造成不必必要的经经济损失失。因此此，完善善的电梯梯维护保保养体系系可以保保证电梯梯安全运运行，可可靠运行行，减少少非正常常损坏造造成的损损失，同同时还可可以降
14、低低电梯年年检的费费用。因此只有有改进传传统的管管理方式式，引进进先进的的科学技技术改造造旧电梯梯，完善善新电梯梯并配合合合理的的管理方方式，才才能提高高电梯运运行的安安全性，可靠性性，舒适适性，降降低运行行成本，为业主主提供优优质的服服务。 3 引进先进进技术改改进电梯梯管理方方式3.1 目的保证电梯梯安全运运行，减减少电梯梯故障，降低电电梯支出出成本，为业主主管好电电梯。3.2 管理模式式3.2.1 1管理模模式Al 取消电梯梯司机操操作，降降低司机机支出成成本，延延长电梯梯运行时时间至224小时时，增加加视频监监控系统统，完善善电梯报报警，通通讯设备备，每个个监控值值班室负负责10015
15、5栋楼宇宇，配备备值班人人员3人人，维修修人员44人，224小时时值班，提供快快速救援援和维修修服务，同时224小时时录像（包括楼楼门），提高楼楼内治安安防范。l 改造电梯梯系统，使运行行电梯达达到国家家现行标标准，对对电梯主主要部件件更新，取消大大中修，降低电电梯故障障，降低低电费支支出成本本。l 完善电梯梯管理流流程，加加强维修修保养，防止意意外事故故发生，降低电电梯故障障，备件件支出成成本划入入维修保保养支出出成本。在日常常工作中中发现问问题，解解决问题题，总结结问题，修改管管理流程程，使电电梯管理理达到最最优状态态。3.2.2 管理模式式Bl 保留电梯梯司机操操作，完完善电梯梯报警，通讯设设备，值值班室配配备维修修人员44人，224小时时值班，提供救救援和维维修服务务。l 改造电梯梯系统，使运行行电梯达达到国家家现行标标准，对对电梯主主要部件件更新，取消大大中修，降低电电梯故障障，降低低电费支支出成本本。l 完善电梯梯管理流流程，加加强维修修保养，防止意意外事故故发生，降低电电梯故障障，备件件支出成成本划入入维修保保养支出出成本。在日常常工作中中发现问问题，解解决问题题，总结结问题，修改管管理流程程，使电电梯管理理达到最最优状态态。3.3
