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1、某五星级酒店建设项目可行性研究报告一、投资商概况：投资商四川某某实业成立于2000 年 10 月 , 公司法定地址：南充市嘉陵区建设路四号；公司类型：有限责任公司；经营范围：房地产开发、水电安装、室内外装饰、园林绿化等。公司注册资金3000万元，其中，刘自新出资2979.8 万元，占股99.32%，黄华出资10.1万元，占股0.34%，胥国勇出资10.1 万元，占股0.34%,。某某实业公司是南充市一家具有房地产开发二级资质的企业，现有正式职工80 人，其中各种专业技术人员70 人，平均年龄33 岁，均为大专以上学历。公司法定代表人董事长刘某，男，35 岁，一九八四年毕业于南充市农业学校，同年
2、分配到南充市农村工作委员会秘书科，工作期间，曾参加四川师范学院工商管理硕士学习及西部经理学院MB阑训I,并取得相应学历. 一九九二年四月停薪留职，受聘于南充维新房地产公司，任总经理，主持公司经营及管理工作。二000 年成立四川某某实业，任董事长。公司管理层具有从事房地产开发经营的能力，能够从全局观念出发，紧紧围绕市场这个中心，引入先进的管理理念和企业管理机制，同时培养员工对公司的忠诚感和归属感、荣誉感、成就感，将企业的发展和员工的进步紧密联系在一起。公司目前设立有四大核心组成机构：（ 1） 、工程管理部；（ 2） 、营销企划部（3） 、人事管理部（4） 、财务融资部。在管理上推行了层级负责制、
3、目标量化制、员工学习和培训计划，公司制定了比较完善的各部门规章制度，建立起的电脑处理系统，对人事、项目工程情况、财务状况、销售情况均有严格的控制和考核体系。四川某某实业成立后，在南充先后开发了 “模范步行街”、 “阳光威尼斯” “阳光家园”三个项目，总开发面积 11 万平方米，其中住宅销售率实现100%，商铺销售率达70%。公司的第四个开发项目 “地中海蓝”已经进入二期开发阶段，总用地面积142 亩，其中一期占地34 亩，二期占地88 亩、三期占地20 亩，总建筑面积13.7 万平方米，其中一期建筑面积3.37 万平方米，二期建筑面积8.6 万平方米，三期建筑面积1.7 万平方米。公司聘请澳大
4、利亚（墨尔本）柏涛设计集团设计，由深圳闪隽广告公司作广告及营销推广。公司项目储备情况，公司以竟拍方式取得南充市滨江大道南门坝一号地块（净用地69 亩）公司将择机进行开发，以保持公司房产开发的延续性。二、项目概况：（一）、地域概况：四川某某实业开发的 “罗曼威森酒店”项目所在地南充市，历来为川东北地区中心城市，是四川著名的历史文化名城，嘉陵江畔的一颗璀璨明珠，南充位于四川盆地东北部，嘉陵江中游，东邻达川市，南连广安市，西与遂宁市、绵阳市接壤，北与广元市、巴中市毗邻。幅员面积12,494 平方公里。辖顺庆、高坪、嘉陵三区（县级）和西充、南部、蓬安、营山、仪陇五县，代管省辖阆中市。2003 年，全市
5、辖有180 个镇、 302 个乡。市区建成面积 42.38 平方公里，市人民政府驻顺庆区。截止 2003 年未，南充市人口总数718 万人，仅次于成都市，居全省各市、州第二位；国内生产总值250 亿元，位于四川省第六位；城乡居民储蓄余额258 亿元，社会消费品零售总额达120亿元，居民消费189 亿元，都仅次于绵阳位居四川省第三位。南充市为川北地区政治、经济、文化、科技、信息中心，四川八大中心城市之一，享有“川北心脏”之称，随着中央开发西部的战略实施以来，南充市发展势头强劲。国民生产总值、国内生产总值、社会商品零售总额、居民消费等指标增长均超过13%。南充市处于成都、重庆“金三角”的经济节点上
6、，是“成渝南”两小时经济圈的重镇之一。南充市同时又是一座典型的消费城市、地域经济发展虽然先天不足，但后发优势明显，市场繁荣，居民购买力强，外出务工人员每年带回现金几十亿元，形成极大的消费潜力。为实现南充市跨越式发展，省政府批准了南充市第六次城市规划修编，确定了“以江为轴，北拓南延、跨江东进、拥江发展”和“一年一变样、三年大变样，五年建成大城市框架”的城市发展新规划和战略目标，努力将南充打造成川东北的交通枢纽和商贸中心，力争到2020 年把南充建成百万人口的大城市。随着高坪机场、达成铁路、南充铁路、成南、成广、成渝高速公路的开工建设和建成通车，促进了“南、渝、成”两小时经济圈的形成，三地互为市场
7、的格局必将得到平衡发展，使本项目成为南充及周边地区商务办公、住宿中心。、项目整体概况：罗曼威森酒店位于南充市西山运动场，北临繁华的北湖路、东西侧均为大型品牌餐饮店，西侧为恺撒皇宫美食娱乐城，东侧为巴国布衣中餐厅，南临风景秀丽的西山运动中心，居南充中央CBO商务办公休闲区，公用设施完善，交通便利，有极佳的人流环境。罗曼威森酒店总用地面积4317 平方米，其中净用地3304平方米，建筑密度小于35%，绿地率25%，建筑层数共15 层，其中地下二层，地面13层，总建筑面积19000平方米，罗曼威森酒店为五星级客房标准的商务酒店，它集住宿、会议、餐饮、娱乐、美容美发、休闲、商务中心、购物中心、行政办公
8、、 SPA设备用房、车库员工食堂为一体。1、 功能布局：地下负二层：地下停车场与设备层地下负一层（直接采光）：桑拿中心、SPA美容美发、员工食堂和更衣室、盥洗间及设备房。1 层：大堂、西餐厅、咖啡厅、酒吧、商场。2 层：中餐饮、会议室、商务中心、办公区。312 层：五星级客房。13 层及楼顶（13 层一半作为客房）：休闲会所、棋牌室、啤酒花 园。2、空间组成：按照四星级酒店标准进行配置，包括下列主要空间：门厅大堂: 总台接待、大堂咖啡吧、行李房、贵重品寄放处、购物中心等；酒店大厅效果及空间尺度以深圳威尼斯酒店大堂为样板。会议中心: 大小会议室、多功能厅、音响控制室等客房部分 : 标准客房约28
9、0 间，包括单人间，双人间, 联通间等类型。进深不低于8.7 米宽度不低于3.9 米，卫生间干湿分区辅助用房主要包括酒店管理用房，员工食堂，盥洗间，设备用房、安全监控室和总机房等用房。罗曼威森酒店计划总投资4923.72 万元， 目前已落实投资1500万元， 本项目计划于2005年 10月修建， 于 2007年 2月完成投入经营。三、项目交通状况及周边配套情况：（一） 、交通状况：公交车路线：4路 :张家祠堂f文峰f猪山f向阳中学f射洪庙f枫神山一火花f耀目 路一建业路-嘉兴路-嘉陵区一蚂蝗堰一热电厂-陈寿中学一玉坪 公园f小西门f 五星花园f农科巷f稻香路口f稻香路f玉带花园 一农科巷口一驻
10、春花园夏：6： 00 18： 00 冬：6： 30 18： 30 #路:火车客站-莲池路-宁安巷口-育英路-人民花园-什字上街-什 字下街口一什字下街-杨家巷一大桥-果山街-奎星街一妇孺医院 一府街口-小西街-西门市场-西门坝街-柳林路-丰登路口一镇 泰路口一镇泰路-稻香路口-月亮湾小区一灵秀花园-西河中路一 五环花园农科巷稻香路口 稻香路玉带花园农科巷口 驻 春花园和平西路麦秀路铁昌路 火车客站夏：6: 00.21: 00 冬：6: 30 20: 309路：火车客站-麦秀路和平西路驻春花园宁安巷五环花园农 科巷一丰登路口-柳林路-西门坝街-西门市场-红花街-金泉路 一大西门-小西门一 五星花
11、园一模范下街-白塔公园-农用车厂一 马关丫卫生站一开发区-冷冻厂-外贸加工厂一高坪一国粮库一盐 厂瑞禾油漆厂-任家神口代销店小龙镇农校火车东站 夏：6: 0019: 30 冬：6: 3019: 0019路：火车客站-铁昌路麦秀路和平西路驻春花园宁安巷五环 花园一农科巷一丰登路-柳林路-西门坝街-西门市场一大西门一 小西街青年路丁香新村大东街滨江南路口滨江南路白塔公园-南新路口-鹤鸣花园-和平桥一华安肉联厂一八四三二一 孙家堰-松林公园-白山夏：6: 0019: 30 冬 7: 0018: 00#路:多扶一共兴-云溪-外国语学校一马市铺一石油后街口-铁欣路一 火车客站-铁昌路麦秀路和平西路驻春花
12、园宁安巷口五 环花园农科巷丰登路柳林路西门市场小西门表方街 西山万卷楼夏：6: 0018: 00 冬：7: 0018: 00（二）、周边情况：旅游景点：名称距离人流（人/6分钟）消费水平（元）北湖公园6分钟143470万元/年西山运动场在项目处78百货超市:名称距离（分钟）地址红旗连锁超市8广电大厦鸿运来连锁超市2北湖路万客隆超市1农科巷口万福来超市5南充大酒店爱心超市2五划、大酒店万福来超市5明宇对面杰龙超市10北湖路实汇超市15莲池路口得益时代广场19文化路诺玛特广场23五星花园政府办事机构:名称距离（分钟）地址市人大8西河中路大市公安局10北湖路市委11北湖路区政府28果城路市政府21涪
13、江路北湖派出所18北湖公园内西河派出所26互友大酒店金融机构、非金融机构:名称距离（分钟）商业银行9西河中路平安保险9西河中路中国建设银行9丝绸路网通西河营业厅9广电大厦一楼中国人寿保险公司6西河北路中国人民保险公司4北湖路金融超市5明宇一楼天成农村信用社3北湖路中国建设银行2北湖路社会保险大厦30秒北湖路太平洋寿险30秒北湖路中国农行1北湖路与稻香路口中国_L商银行4稻香路泰康人寿4丝绸路中国建设银行7丝绸路中国联通6丝绸路中国移动7丝绸路工商银行7丝绸路书城9涪江路与西河中路交界处华西证券10涪江路医院:名称距离（分钟）等级胃肠专科医院5北湖路口无级无等计生所附属医院7西河北路无级无等川北医学院附属医院19文化路三级甲等学校:名称距离（分钟）ftg在职教师人数学生人数南充十中6稻香路3202300南充九中5丰登路1252020川北医学院12涪江路1000 （不加附院）13000 （不加附院）西华师范大学15育英路1420 （含附院）5800（不加附院）农贸市场:名称位置距离（分钟）租金（元/ M 年）数量商家数家总人流量（人/天）门面摊位门面摊位泰 升 农 贸 市 场医学街153181800 元/1.8 X 1.2 ttf 年（蔬菜）2600元/1.8 X 1.2 itf 年（肉类）2300元/3 X2 itf 年（
