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1、旭辉控股集团（00884-HK）-以“小红筹”方式于香港上市案例分析之四律师小哥旭辉控股集团于2012年11月于香港上市，其重组模式可谓纯内资的房地产企业跨境重组于境外上市之典范。公司名称：旭辉控股集团（下称“旭辉控股集团”或“发行人”）公司代码：00884业 务：在中国从事房地产开发、房地产投资及物业管理业务。主要参与中介承销商：花旗环球金融亚洲有限公司、摩根士丹利亚洲有限公司、渣打证券（香港）有限公司公司中国律师：通商律师事务所公司香港及美国律师：礼德齐伯礼律师行保荐人中国律师：競天公诚律师事务所保荐人香港律师：霍金路伟律师行会计师：德勤.关黄陈方会计师行实际控制人： 林中、林伟及林峰盈利
2、：公司2009年、2010年、2011年毛利分别为人民币79,660万、111,079.2万、136,949.1万。融资额：15.3亿元港币市值：上市时约76亿港币净资产：410,306.6万港币笔者声明：本案例分析仅为参考之目的，笔者无意对案例进行赞同或贬损。本案例分析所有简称同招股说明书：http:/www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2012/1113/LTN20121113026_C.pdf一、旭辉中国历史沿革12000年8月，旭辉中国成立于上海，永升旭日及厦门永升分別持有旭辉中国90%及10%股权。此后，旭辉中国历经多次股权转让及增资，其
3、于2007年9月时股权结构如下：对于香港上市而言，旭辉中国是纯内资，就搭建“小红筹”架构而言，还是颇费周折的。而且，旭辉中国还进行了股权激励，并引入了私募投资者，要实施“小红筹”重组前还需先清理此前引入的股东。2于2011年4月17日至2011年5月11日期间，上海旭辉投资及旭凯上海投资收购林中先生、林伟先生及林峰先生于旭辉中国持有的全部直接股权及当时少数股东（深圳中科除外）持有的其他直接股权。上海旭辉投资收购旭辉中国合共16.07%直接股权，总代价为人民币409,387,800元。向上海旭辉投资出售股份的卖方包括16名被动投资者（深圳中科除外）（约佔15.05%）、八名主要人士中的六名人士（
4、即王慧萍女士、朱瑜先生、李裕军先生、翁晓峰先生、叶恊才先生及王肖飞先生）（约佔0.84%）及叶一方先生（约佔0.17%）。每股股份的售价为人民币4.245元，较转让人的原投资成本每股股份人民币2.75元溢价约54.36%。旭凯上海投资收购旭辉中国合共10.33%直接股权，总代价为人民币73,112,800元。向旭凯上海投资出售股份的卖方包括林中先生、林伟先生及林峰先生（约佔7.96%）及八名主要人士（约佔2.37%）。每股股份的售价为人民币1.18元，较林中先生、林伟先生及林峰先生的原投资成本每股股份人民币1元溢价约18%，而相等于八名主要人士于2007年6月支付的每股股份的原投资成本。股权转
5、让后，股权结构如下：二、建立境外架构1旭辉企发于2011年5月12日，林中先生持有旭辉企发全部股权；发行人于2011年5月20日成立于开曼群岛，Mapcal Limited持有全部股权，当日林中先生通过全资拥有的鼎昌（BVI）收购发行人全部股权，同日发行人亦收购旭晟（BVI）的全部股权。22011年5月23日，鼎晟收购旭辉企发的全部股权。收购完成后，境外架构如下：三、跨境重组12011年7月19日，发行人向林中、林伟、林峰分别控股的BVI公司配发股份。22011年8月17日，旭辉企发于中国上海设立外商独资企业上海汉普卡，注册资本为1,000万美元。就发行人个人控股股东间接控制的旭辉企发成立上海
6、汉普卡已办理了75号文登记。32011年8月23日及2011年9月29日，发行人进一步配发股份。42011年9月9日，上海汉普卡向林中先生、林伟先生及林峰先生收购上海旭辉投资及旭凯上海投资的全部股权，总代价为人民币18,671.63万元，价格乃参考净资产确定。52011年9月30日，发行人向12名投资者新发股份，募集资金约292,464,000港币。62012年4月28日，上海旭辉投资向深圳中科收购旭辉中国2.05%的股权，代价为人民币57,256,300元，较原投资成本人民币33,825,000元溢价约69.27%。收购后股权结构如下图：7林中先生、林峰先生及林伟先生分别于境外成立家族信托。
7、Sun Success Trust的全权信托对象包括林中先生的若干家庭成员；Sun-Mountain Trust的全权信托对象包括林峰先生的若干家庭成员。由Standard Chartered Trust作为受托人，设立林氏家族信托，林氏家族信托的全权信托对象包括林中先生及林峰先生的若干家庭成员。四、10号令、75号文发行人的中国法律顾问依据其对中国现行法律、法规及法则的理解告知发行人，发行人个人控股股东林中先生、林伟先生及林峰先生不被视作併购规定所定义的中国境内自然人或居民，原因在于在本公司收购相关境内企业前，林中先生为加拿大永久居民，而林伟先生及林峰先生为冈比亚共和国永久居民。因此，发行人
8、的重组不受10号令规定限制，因而发行人毋须就重组取得商务部的批准，亦毌须就证券于联交所上市及买卖取得中国证监会的批准。发行人的中国法律顾问告知发行人，尽管发行人的个人控股股东已取得外国永久居民身份，但彼等曾于当时的内资企业拥有权益，且其后在发行人的公司重组以筹备上市过程中透过彼等拥有的境外特殊目的公司取得该等内资企业的权益。因此，根据75号文，发行人的个人控股股东被视为中国境内居民自然人，且须根据75号文办理外汇备案。五、其他法律问题1中国法律顾问已向我们表示，外商投资產业指导目录（2011年修订）中的限制并不适用於我们的开发中物业。2中国法律顾问告知，根据中国法律法规及收购土地的相关合同，我
9、们毋须负责拆迁及安置工作，拆迁及安置工作应由土地卖方负责。中国法律顾问亦告知，根据中国法律法规及收购土地的相关合同，我们毋须支付额外拆迁及安置成本。於最后实际可行日期，该项目的拆迁及安置尚未完成。3旭昇向旭名英属处女群岛授出贷款旭昇已向旭名英属处女群岛授出最高金额為人民币560,000,000元等值港元（即苏州旭名註册资本的建议金额）的贷款融资（融资），仅可用作将註册资本注入苏州旭名。苏州旭名仅可将融资用作支付苏州旭辉华庭的土地出让金及若干初步开发成本。倘相关中国当局要求向苏州旭名作任何额外注资（额外注资）（经有效官方通知或旭昇接纳的其他证明文件证明），则融资将可予上调，增加金额将相等於额外注
10、资的金额。融资每月按最高每年12.5%的百分率收取利息，而利率乃参照旭昇获取资金的成本釐定。融资须於旭昇要求时偿还。根据国际财务报告準则，融资及利息乃视為本集团的集团内部交易。4苏州旭名安排的性质及旭名英属处女群岛、旭名香港及苏州旭名在我们的综合财务报表的处理方式。旭名英属处女群岛的权益转让予满发是為配合收购苏州旭辉华庭而作出的过渡安排。我们须根据强制回购进行回购，而满发则须向我们转回於旭名英属处女群岛的全部权益。本集团自其成立以来从未订立与其他附属公司有关而类似苏州旭名安排的安排。除苏州旭辉华庭外，於往绩记录期，我们透过旭辉中国持有的中国内资企业收购土地，而且我们毋须就该等收购遵守外匯结算规
11、定。成立外商独资企业而非利用旭辉中国持有的中国内资企业，本集团可利用我们的境外附属公司在境外取得的融资或信贷融资在中国进行土地收购及项目开发。至於未来土地收购，我们拟透过外商独资企业以境外附属公司或透过内资附属公司以旭辉中国持有房地產项目。至於将由全球发售所得款项拨付的新项目收购，我们拟透过外商独资企业以境外附属公司收购新土地项目。我们可能或可能不会就未来土地收购及物业项目採纳类似苏州旭名安排的安排。於最后实际可行日期，我们尚待物色或投入任何收购目标以动用全球发售的所得款项净额。為进一步确保满发、旭名英属处女群岛、旭名香港及苏州旭名履行其根据旭名买卖协议及委託开发与管理协议拟进行的责任，满发已
12、向旭昇承诺其将向旭昇作出弥偿保证，就旭昇因满发、旭名英属处女群岛、旭名香港及苏州旭名违反承诺及未有履行责任而可能蒙受的一切损失、损害赔偿及费用作出全面弥偿。Business Advantage作為满发的控股公司亦已担保上述责任得以履行并向旭昇作出全面弥偿保证。此外，满发已保证旭名英属处女群岛会履行作為融资借方的责任，并向旭昇承诺，倘於融资到期应付时旭名英属处女群岛未能支付任何金额，则满发须即时应要求全数支付款项。根据上述安排，我们保留对有关项目的日常运作及管理以及开发、建设及销售的实际控制权。根据為配合收购苏州旭辉华庭而进行的过渡安排，旭名英属处女群岛及其附属公司的业务乃按照上文所述具体业务所
13、需代本集团进行，从而使本集团获取业务利益。鉴於上述安排，本集团与旭名英属处女群岛及其附属公司的关系实质上显示旭名英属处女群岛及其附属公司由本集团控制时，旭名英属处女群岛及其附属公司应综合入账。根据招股章程附录一所载的国际财务报告準则，旭名英属处女群岛及其附属公司被视為我们的全资附属公司。苏州旭辉华庭的业绩及资產将完全併入我们的综合财务报表，故苏州旭辉华庭构成本集团的部分物业。满发作為旭名英属处女群岛的唯一股东在权利上受到限制，这有别於我们作為旗下直接附属公司股东所享有的权利，满发因此无权控制旭名英属处女群岛的董事会，而本集团及满发则各自有权提名六位董事的其中叁位。满发的投票权亦受到进一步限制，
14、倘任何股东决议案与旭昇和满发所协定有关旭名英属处女群岛及其附属公司的安排不一致，则不获通过。再者，满发享有的旭名英属处女群岛分派权利亦受限制，除获大部分旭名英属处女群岛的董事会成员同意外，旭名英属处女群岛不会宣派或作出任何形式的现金股息或分派。鉴於苏州旭辉华庭的业绩及资產将会全部综合计入我们的财务报表，且我们须回购於旭名英属处女群岛的权益，故苏州旭名根据委託开发与管理协议毋须向旭辉中国附属公司支付任何费用的安排乃属合理。截至最后实际可行日期，概无收到任何相关主管机关的通知表示其对苏州旭名安排的关注。林鉅昌先生為拥有中国国籍的香港永久居民。我们的中国法律顾问认為，虽然拥有中国国籍，惟根据相关中国
15、法律及法规，香港永久居民在中国投资乃被视為外商。此外，根据苏州旭名安排，林鉅昌先生透过境外公司间接成立一家新外商独资企业，惟彼从未持有中国内资企业的任何权益，并於随后透过其拥有的境外公司收购该企业。因此，根据75号文，林鉅昌先生并不被视為境内居民自然人，亦毋须根据75号文办理外匯管理局规定的返程投资变更登记备案。我们的中国法律顾问认為，旭名买卖协议项下的交易并无抵触任何现行规管中国居民返程投资活动的中国法律及法规，亦不构成规避任何现行的中国法律及法规（包括75号文），且不会被相关主管机关质疑。中国法律顾问进一步告知，委託开发与管理协议在中国為合法、有效及可强制执行。本公司就苏州旭名安排委聘的英
16、属处女群岛法律顾问表示，旭昇（作為卖方）与满发（作為买方）根据旭名买卖协议执行和履行各自的责任不会导致旭昇及满发在英属处女群岛违反任何适用的法律及法规，且旭名买卖协议及旭昇授予旭名英属处女群岛的融资亦构成旭昇及满发的合法、有效和具约束力的责任，可按照其各自的条款在英属处女群岛强制执行。5联排住宅根据我们13个住宅项目就开发联排住宅（包括上海旭辉圆石滩）的项目批文、建设用地规划许可证、建设项目规划许可证及施工许可证等审批文件，该等项目全部均获准用作住宅及商品房用途。因此，我们的中国法律顾问认為，根据外商投资產业指导目录（2007年修订）所载，该等建设项目（包括上海旭辉江湾墅）并不属於别墅类别，而有关政府部门就此并无不同詮释。
