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1、房地产项目开发可行性报告开发*社科联、省发改委宿舍区地块项目可行性分析2011 07 18 目 录一、总 论二、市场调查预测三、建设规模与产品方案四、选址条件五、环境影响评价六、劳动安全卫生与消防七、组织机构八、项目实施九、投资估算十、财务估算十一、社会评价及风险分析十二、项目分析结论一、总 论一项目背景1.项目名称: *社科联、省发改委宿舍区地块项目2.可行性研究报告编制依据（1）国家及*市颁布的相关法律、法规、政策（2）*市国民经济和社会发展“十二五”计划和远景目标纲要（3）*市2010年国民经济和社会发展统计公报（4）*市城市总体规划大纲（19962020年）（5）国有土地上建筑物征收补
2、偿条例（6）房地产开发机构发布的工程建设方面的标准、规范、定额（7）投资项目协议或意向（8）其他有关依据资料3.项目提出的理由与过程房地产经济是国民经济的重要组成部分，是国民经济的重要支柱之一。发展房地产经济有利于加快我国产业结构和消费结构的调整，从而促进国民经济健康持续发展。现在房地产经济（尤其住宅经济）是我国新的经济增长点，发展房地产经济，可以拉动一系列行业发展。现今，国家为拉动经济，满足广大人民群众的住房需求，提倡大力发展房地产经济。位于*的*社科联、*发改委宿舍建于上世纪80年代，地块业主单位为省社科联、省发改委，现有4栋住户84（社科联36户，发改委48户）户，面积约5000，按目前
3、当地国有土地征收补偿标准计算，不能满足对该地块的拆迁要求，现按初步协商，开发商适当让步，采取以拆迁补偿费折抵土地出让金的形式协议取得土地开发权，后期按规划建设面积补缴楼面均价。近两年来，省社科联、省发改委努力改善单位职工的住房条件，同时响应*市政府的城市建设发展的精神，决定对上述地块进行拆迁改造，按现在有房屋条件合理搬迁过渡，项目建成后现84户按计算面积完全回迁。二项目概况1.拟建地点项目位于*市*区黄鹂路88号，白山湖大道以北，*大道段博物馆对面。2. 地理条件项目所在的*大道是横跨*市汉口、*长江两岸，设计时速60公里的城市快速路。43.9公里长的*大道两侧，将成为集郊野风光、森林廊道、都
4、市景观、楚风湖韵特色绿化景观于一体的立体绿色“画廊”。*双湖桥至三环线三金潭立交的市区道路长18.3公里，将升级改造。其中，*大道白山湖路段被当地媒体称为“*最美的大道”3.建设规模与目标（1）项目总可用地面积约8 亩，延*大道黄鹂路口建设地下停车场二层、商用三层、住宅二十六层（320套）地面三十层，设计包括小户型，中户型、大户型（户型面积80-140）。规划以居住为主，兼容商业、文化、办公、娱乐等功能，充分体现了以人为本的对居住环境、居住类型、居住心理的要求。（2）、根据*市对沿白山湖段景观整体规划要求，建筑密度45%，绿化率30%，容积率8，建筑占地面积5336，总建筑面积为 42688
5、。其中：地下二层，地下建筑面积8000 （地下车库200个），地面裙楼层高为3层，为商用建筑，商用建筑部分面积为4200，4-30层为住宅，住宅建筑面积为38488 。整体规划采用裙楼加双塔楼型设计，充分考虑现代和时尚，具备了高品质的居住环境和高标准的生 活服务设施，创造了清新、雅致的人文居住园区。3.主要建设条件1. 供水在*大道、黄鹂路有现状DN1000mm上水管线，本项目上水可从上述干线引入。2. 雨水、污水排放黄鹂路、*大道现有现状DN2100毫米的雨水管线和DN1800毫米的污水管线，可以就进排入。3. 供电拟采用单路供电，直接从邻近线路接入。考虑留有余地，变压器容量为8000千伏安
6、。4. 供气*大道、白山湖路引入了天然气高压线，已建成了天然气高中压调压站。通过天然气中压管向区内送气。本项目住宅区前后的道路、绿化以及所需的各种市政条件及基础设施配套，均由*宏达房地产开发公司统一开发，各种设施接口均至本项目红线内。目前，本项目建设场地以达到“三通一平”，其他配套设施将与住宅建设同步进行。6. 电信本项目预计需装机容量拟由*区电话局解决。4.主要技术指标技术指标项目地下室裙楼高层住宅公用绿化合计层高2层3层27层30%32层面积8000 42003848842688 考虑到项目建成后，除还建回迁住户外，其住户户多数为拥有较高文化层次和收入的白领阶层，结合他们的消费心理和消费结
7、构，要特别注意其附属设施的建设，如停车场，娱乐中心及安保措施。另外，在住宅的户型的选择上，要充分调查，选择适合不同住户需求的多种户型，避免单一，同时，该项目的建设很大程度上依赖于白山湖品牌的效益，因而，在建设的过程中，要时时注意政府的各种政策。而且要重视该项目的社会效益。5、目标客户的定位 周边省委、省政府、省直机关工作人员和各高校院所的知识分子，以及入驻华中硅谷、*硅谷的IT从业人员, 以及其他知识层次较高, 家庭收入较好的市民家庭。由于他们: 1)职业稳定2)收入稳定4)对家庭居室的要求较高，我们的目标客户群主要分为四类： 一是钟爱于白山湖居住环境、人居品牌的购房群体； 二是拆迁还建及当地
8、居民更换旧房、二次置业的购房群； 三是当地农村人口城镇化置业的购房群； 四是致力于*建设及创业、工作的外来购房群体；五是限购范围之外的投资者。 二市场调查预测一政策及市场分析（1）、2011年近半省会城市“限涨令”瞄准10%;其中最“不靠谱”的是吉林榆树，涨幅不得超50%;作为最早公布房价调控目标的省会城市之一，*是“不高于去年全国平均值(13.67%)”;上海和广州均为“新建住房价格涨幅低于年度生产总值和城乡居民人均可支配收入的增长水平”即“上海涨幅目标不超8%，深圳不超10%”尽管一些期待房价下跌甚至房价大跌的人要失望，我还是认为这些调控目标有它的具体情境在。全国各地房地产市场发展极不平衡
9、，一刀切地规定一个调控指标并无可能，这也正是国务院要求各地根据实际情形出台各自调控目标的原因。而房地产调控此去经年，历来提的是“控制过快房价涨幅”而不是直接要让房价下跌。一些意见领袖一直用房价下跌忽悠民众的心理预期，未必与客观事物的发展规律相符。相比于去年北京房价平均涨幅40%，如果今年真能做到“稳中有降”，其实已经非常不易。各地如果真能控制住涨幅，也已经是相当的成绩。（2）、如果仔细推敲，会发现北京的“稳中有降”是有前提的，指的是“新建普通住房价格与2010年相比稳中有降”，其中的关键词是“新建”、“普通住房”即140平米以下住房，而“普通住房”包含“普通商品房”和“保障性住房”。这个统计首
10、先把中高档住房排除在外，然后，如果能够切实增加保障房供应的话，新建普通住宅的平均房价必降无疑。但它是通过“去掉一批最高分、增加一批最低分”来达到拉低分值的目的，尤其是保障房越向廉租房、公租房的正确目标回归，保障房的价格最终可以做到成本价甚至略低于成本价，不拉低平均房价几乎是不可能的。很多人误以为北京的普通商品房也要降了，其实是个误解。当然，在房价相对平稳或者预期上涨不高的时期，总会有一些急于出手的房子能让买方落个好价钱，但它不代表房地产的整体走势。舆论再一次把矛头集中到地方政府的土地财政上面。也对也不对。对的是土地收入的确占了很多地方政府的大头。不对的是，绝大多数土地收入其实最终都补贴给了拆迁
11、、征地、市政乃至于补贴给了保障房和企业用地，所剩无几。（3）、房价十余年见涨不见跌，真正的原因是“货币觉醒”和“城市觉醒”。货币觉醒是指在全球竞争中必须保持本国足够的货币量，甚至增发。即使央行不断提高准备金率达到史无前例的24%，2011年的广义货币增量仍将达到16%以上。（4）、房价真的高吗？第一，从购买力来讲， 1990年的人均年收入当时大约可以买2平方米的多层商品房，2000年的人居年收入当时可以买3平方小高层，2010年可以买3平方高层电梯住宅。可能有人会讲，我们的生活质量没有提高啊，现在还是只能买3平方。但是不要忘了，过去买的是很差的房子，现在买的是环境质量都更加好的房子。就好比过去
12、买黑白电视，现在改成液晶电视了。所以房价不高。第二，从供需关系来讲，首先，中国的城市化进程方兴未艾，大量农民进城，大量小城市的人口向大城市聚集，所有这一切是个浩浩荡荡的潮流，不可阻挡。对房屋的需求，是最基本的需求之一。其次，城市居民本身改善住房的需求、为子女提前准备的需求也是非常迫切的。这两大浩瀚的买房人群，坚定的支撑了房价。第三，从其他国家地区的经验来讲，香港泡沫破裂后的价格还是几万元平方英尺，日本也是如此，中国说泡沫，有些可笑了。第四，从政策方向来讲，首先地方政府的土地财政是若干年内无法摆脱，也不愿摆脱的；充其量是“抑制房价快速上涨”。地方债务危机一触即发，房价与之相比算不了什么。老百姓谁
13、没有房子住？请看看你身边的人！第五，从投资避险价值来讲，若通货膨胀7%，则去掉利息收入，投资者还有5%的避险空间。大家不说汽车贵，为什么？因为它不是投资品，而是消费品，不买也行。这说明了老百姓没有好的投资渠道，说明老百姓的安全投资意愿非常强大，大到房价还要涨。第六，假定把腐败成本从房价中剔除，也许房价还是现在这个样，不会跌下去。但是腐败价格还在，拆迁补偿增加，房价就会再度攀升。第七，整个经济的发展要快速发展， GDP还要增加，这决定了房地产这个行业不可能止住。18亿亩耕地红线，这个谁也不能碰，这就说明了地将越来越少，房价将越来越高。结论：房价不高。（5）、 谁在说房价高？第一， 刚毕业的大学生
14、们。这些人如果一毕业就买得起房子才奇怪，难道大学毕业就应该买得起房子？ 第二， 要结婚的人。这些人从来就喊房子贵，不是从今天开始的。他们从买不到自行车到买不到彩电，再到买不起汽车，再到买不起房子，现在已经是最高要求了。我们从中看到的是社会进步，百姓的要求已经上升到只嫌房子贵了，已经不嫌汽车贵了。所以，这是个正常的进步过程，而不是社会动荡之源。（6）、 为什么政府要打压房价？国家为什么要打压房价？行为如此蹊跷，太不寻常了。第一， 控制GDP增长过速。去年大量的流动性发放，带来严重后果，必须打压有指标效应的产业，以期压制通货膨胀的幅度，同时，又要兼顾产业结构调整。这没有错，错在去年发放大量流动性（
15、也是同一拨人干的）。但是这真的能够有效抑制通货膨胀吗？只能说部分缓解。第二， 转移社会批评的焦点。百姓对腐败的愤怒如烈火燎原，对社会公平正义的呼唤如山呼海啸。面对这些尖锐的社会矛盾，政府选择房地产作为暂时的出气筒，让老百姓随便抨击，多少转移了视线，缓解了人民对关键问题的关注。开始的时候让老百姓骂开发商，说开发商黑了心肝。开发商觉得委屈：我还不是把钱都用来买地和行贿了！老百姓明白了，哦，我该骂政府啊。这时，中央政府又讲了：地方政府要为房价太高负责，不要搞土地财政，不要强拆！地方政府也委屈：我的弄的钱你拿走了一大半，现在来骂我，怎么说你都有理！骂来骂去，眼见着老百姓里明白人越来越多，政府赶紧强调：咱不骂了，咱还是降房价吧。第四，行政干预。采取了如此多的行政干预，也许会抑制上涨，但一定是短期的。一旦行政干预撤出，房价的报复性上涨将不可避免。从中国目前的经济和政治形势看
