《新版《房地产开发经营与管理》房地产估价师统考考试历年真题汇总（含答案）》由会员分享，可在线阅读，更多相关《新版《房地产开发经营与管理》房地产估价师统考考试历年真题汇总（含答案）（251页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、新版房地产开发经营与管理房地产估价师统考考试历年真题汇总（含答案）一、单选题1.下列关于风险分析中解析法和蒙特卡洛模拟法的表述中，错误的是（）。A、解析法对随机的现金流进行概率分布估计，得到净效益的概率分布B、蒙特卡洛模拟法用数学方法在计算机上模拟实际概率过程，然后加以统计处理C、解析法建立在利用德尔菲法进行风险辨识与估计的基础之上D、蒙特卡洛模拟法主要用于解决不多于23个随机变量的风险问题，而解析法能够分析更多个随机变量的风险问题答案：D解析：本题考查的是风险分析的一般过程和方法。解析法主要用于解决一些简单的风险问题，比如只有一个或少数因素是随机变量，一般不多于23个变量的情况；当项目评估中
2、有若干个变动因素，每个因素又有多种甚至无限多种取值时，就需要采用蒙特卡洛模拟法进行风险分析。2.投资者要提高（）以抵消通货膨胀的影响，因为投资者所希望获得的始终是一个实际的投资回报率。A、期望投资回报率B、平均收益率C、基准收益率D、内部收益率答案：A解析：考点:通货膨胀的影响。投资者要提高期望投资回报率。以抵消通货膨胀的影响，因为投资者所希望获得的始终是一个实际的投资回报率。3.多因素敏感性分析一般是在单因素敏感性分析基础上进行，多因素敏感性分析须进一步假定同时变动的几个因素都是相互独立的，且各因素发生变化的概率（）。A、互为倒数B、相同C、成等差数列D、相加为1答案：B解析：本题考查的是单
3、因素与多因素敏感性分析。多因素敏感性分析一般是在单因素敏感性分析基础上进行，多因素敏感性分析须进一步假定同时变动的几个因素都是相互独立的，且各因素发生变化的概率相同。4.为了促进房地产市场的稳定，在土地一级市场上，政府应增加（）出让的供地方式所占的比例。A、协议B、招标C、拍卖D、挂牌答案：B解析：本题考查的是政府干预房地产市场的手段。根据市场情况，灵活选择土地出让方式，尤其是增加使用招标出让方式，就可以有效增加对地价的管控能力，促进房地产市场稳定。5.一写字楼单元的租赁期为20年，预计第一年净租金收入为4万元，且每年递增6%，年租金均发生在年初，若年折现率为6%，则该写字楼净租金收入的现值为
4、（）万元。A、72B、75.47C、76D、80答案：D解析：本题考查的是复利系数的应用。第一年末净租金收入为A1=4（1+6%）=4.24万元，该写字楼净租金收入现值为：4+194.24/（1+6%）=80（万元）。6.下列选项中，不属于出售型房地产开发投资计算期的是（）。A、准备期B、建造期C、销售期D、经营期答案：D解析：本题考查的是财务净现值。出售型房地产开发投资，计算期为项目开发期与销售期之和。开发期包括准备期和建造期。7.如果同一地区的某一类型物业的售价持续大幅度上涨，那么该类型物业的出租需求就会（）。A、减少B、增加C、不变D、同步递减答案：B解析：考点:房地产市场的功能。某类物
5、业或可替代物业间的租售价格比发生变化、售价太高，对出租住宅的需求就会增加。8.国际上通常采取的住房保障方式不包括（）。A、政府直接建房B、对住房投资人减税C、鼓励赢利机构建房D、对住房承租人补贴答案：C解析：本题考查的是政府干预房地产市场的必要性。国际上形成了以英国、新加坡和香港为代表的政府直接建房方式，以法国、瑞典和日本为代表的依靠政府贷款利息补贴等财政优惠措施，鼓励非营利机构的建房方式，以及各国普遍采取的对住房投资人减税和对住房承租人补贴的方式。9.当可供比较方案的开发经营期不同时，一般宜采用（）进行比选。A、净现值法B、等额年值法C、差额内部收益率法D、费用现值法答案：B解析：本题考查的
6、是方案经济比选方法的选择。当可供比选方案的开发经营期不同时，一般宜采用等额年值法进行比选。10.就房地产开发投资来说，投资回收主要是指开发商所投入的（）的回收。A、经营资金B、开发经营成本C、开发建设投资D、总开发成本答案：D解析：本题考查的是投资回收与投资回报。就房地产开发投资来说，投资回收主要是指开发商所投入的总开发成本的回收，而其投资回报则主要表现为开发利润。11.在房地产销售量预测中，引用越来越近期的销售量来不断修改平均值，使之更能反映销售量增减趋势和接近实际的预测方法是（）。A、简单平均法B、移动平均法C、加权移动平均法D、时间序列分析法答案：B解析：考点:市场趋势分析。移动平均法是
7、引用愈来愈近期的销售量来不断修改平均值，使之更能反映销售量的增减趋势和接近实际。12.有三个互斥方案，不可以采用的比选方法为（）。A、差额投资内部收益率B、净现值C、内部收益率D、等额年值答案：C解析：本题考查的是方案经济比选定量分析方法。互斥方案不能用内部收益率这个提标。对于寿命期相同的互斥方案的选择，可以采用净现值、净年值、净将来值，也可以采用追加投资收益率法等差额法进行评选。13.某笔储蓄存款的存款额为1000元，年利率为12%，期限为1年，则按季计息与按年计息相比，一年后本利和的差额为（）元。A、3.5B、4.5C、5.5D、6.5答案：C解析：本题考查的是名义利率与实际利率。按年计息
8、时，一年后的本利和=1000（1+12%）=1120（元）；按季计息时，一年后的本利和=1000（1+12%/4）4=1125.51（元），两者的差额=1125.51-1120=5.51（元）。14.不论是开发投资还是置业投资，都面临着收益现金流风险，对于开发投资者来说，对开发商的收益产生巨大影响的是（）。A、资本化率的变化B、物业毁损造成的损失C、未来租金水平D、未来房地产市场销售价格答案：D解析：考点:房地产投资的个别风险。不论是开发投资还是置业投资，都面临着收益现金流风险。对于开发投资者来说，未来房地产市场销售价格、开发建设成本和市场吸纳能力等的变化，都会对开发商的收益产生巨大影响；而对
9、置业投资者来说，未来租金水平和房屋空置率的变化、物业毁损造成的损失、资本化率的变化、物业转售收入等，也会对投资者的收益产生巨大影响。15.(2017年真题)王某的住房公积金贷款采用“等额还本利息照付”的方式还款，如不考虑利率变化，则各期的还款额（）。A、逐渐减少B、逐渐增加C、数额相等D、先增后减答案：A解析：本题考查的是利息。等额还本利息照付，规定期限内分期归还等额的本金和相应的利息，利息越来越少，则偿还的本金和利息之和逐渐减少。16.投资者所要求的最低利率是（）。A、同业拆放利率B、存款利率C、贷款利率D、基础利率答案：D解析：考点:利息与利率。基础利率是投资者所要求的最低利率。17.按照
10、地域范围对房地产市场进行划分，是房地产市场细分的主要方式，地域所包括的范围可大可小，最常见的是按照（）划分。A、城市内某个区域B、省或自治区所辖地域C、城市D、中国房地产市场答案：C解析：本题考查的是房地产市场细分。地域所包括的范围可大可小，由于房地产市场主要集中在城市化地区，所以最常见的是按城市划分，例如北京市房地产市场、上海市房地产市场、北海市房地产市场等。18.投资活动非常复杂，可以从不同的角度进行分类，按照（）对投资进行分类，可将投资分为生产性投资和非生产性投资。A、投资的经济用途B、投资对象存在形式的不同C、投资人能否直接控制其投资资金D、投资期限或投资回收期长短答案：A解析：考点:
11、投资概述。按投资的经济用途，可将投资分为生产性投资和非生产性投资。19.（）包括产品调查、价格调查、分销渠道调查和促销策略调查四种类型。A、竞争情况调查B、消费者和消费者行为调查C、市场需求容量调查D、市场营销因素调查答案：D解析：本题考查的是市场调查的意义和内容。市场营销因素调查包括产品调查、价格调查、分销渠道调查和促销策略调查四种类型。20.下列房地产市场趋势分析方法中，属于相关分析法的是（）。A、加权移动平均法B、专家意见法C、指数平滑法D、回归分析法答案：D解析：本题考查的是市场趋势分析。相关分析法包括回归分析法、市场因子推演法。选项A、C属于时间序列分析法。21.某开发企业申请贷款6
12、000万元，由其拥有的商品房做抵押，该企业信用等级为AA级，贷款期限2年，投资项目为A级，则该贷款综合风险额为（）万元。A、1260B、2520C、1470D、1080答案：D解析：本题考查的是金融机构对房地产项目贷款的审查。某笔贷款风险额=某笔贷款额信用等级系数贷款方式系数期限系数项目风险等级系数。企业的信用等级为AA级企业为50%，用商品房抵押的为50%，中长期贷款期限在1年以上不满3年的为120%，项目风险等级为A级的为60%，所以贷款风险额=600050%50%120%60%=1080（万元）。22.下列关于竣工图的表述中，错误的是（）。A、按施工图施工无任何变动的，直接在施工图上加盖
13、竣工图标志后作为竣工图B、结构形式改变.平面改变的，可以在原施工图上修改.补充后作为竣工图C、隐蔽部位需要绘制竣工图纸D、竣工图应与实际情况相符，不得任意涂改答案：B解析：本题考查的是竣工验收。选项B错误，结构形式改变、建筑平面改变、项目改变以及其他重大改变，不宜在原施工图上修改、补充，要重新绘制竣工图。23.（）是通过合理的方式估计出拟上市公司未来的经营状况，并选择恰当的贴现率与贴现模型，计算出拟上市公司价值。A、类比法B、收益折现法C、净资产折扣法D、成本法答案：B解析：本题考查的是公开资本市场融资中的定价问题。收益折现法是通过合理的方式估计出拟上市公司未来的经营状况，并选择恰当的贴现率与
14、贴现模型，计算出拟上市公司价值。24.关于房地产市场吸纳周期的说法，错误的是（）。A、吸纳周期是把房屋从准备租售到租售完成所需的时间B、吸纳周期反映可供租售量全部被市场吸纳所需的时间C、在新建商品房销售市场中，吸纳周期又称为销售周期D、吸纳周期在数值上等于吸纳率的倒数答案：A解析：考点:市场交易指标。吸纳周期是指按报告期内的吸纳速度计算，同期可供租售量可以全部被市场吸纳所需要花费的时间，在数值上等于吸纳率的倒数。在新建商品房销售市场，吸纳周期又称为销售周期。25.在酒店项目可行性研究阶段，用每间客房的综合投资乘以客房数来估算一座酒店的总投资，属于（）。A、单元估算法B、单位指标估算法C、概算指
15、标法D、工程量近似匡算法答案：A解析：考点:房屋开发费。单元估算法是指以基本建设单元的综合投资乘以单元数得到项目或单项工程总投资的估算方法。如以每间客房的综合投资乘以客房数估算一座酒店的总投资、以每张病床的综合投资乘以病床数估算一座医院的总投资等。26.企业明确了主要竞争者并分析了竞争者的优势、劣势和反应模式之后，就要决定自己的对策，关于对策选择的说法中，不正确的是（）。A、多数企业主张与相近似的竞争者展开竞争，以摧毁相近似的竞争者B、以较弱的竞争者为进攻目标，可以节省时间和资源，事半功倍C、以较强的竞争者为竞争目标，可以提高自己的竞争能力D、有时竞争者的存在对企业是必要的和有益的答案：A解析：本题考查的是企业应采取的对策。选项A错误，正确表述为，多数企业主张与相近似的竞争者展开竞争，但同时要注意避免摧毁相近似的竞争者，因为其结果可能对自己反而更为不利。27.(2017年真题)某房地产开发项目总投资为10000万
