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1、2020年10月房展会需求调研报告XX年以来，杭州楼市的走势主要分为2个阶段展开： 1-5月是一个单边上扬的增长期，六城区一手成交量从1月 的1344套飞升到5月的10058套。6-9月则是一个回落震荡 期，其中6-8月一手成交量逐月下降，9月开始则出现反弹。 第1阶段楼市的快速上涨建立在宽松的金融政策、税费政策 和土地政策等方面。从第2阶段开始，政策微调和信贷收紧 的力度逐步加大，从二套房贷收紧到公积金暂停差额贷款， 以及银行补充资本金的要求，都反映出通过适度调控来降低 金融风险的思路。然而市场的热度并未就此减弱，从近期的新开楼盘的销 售情况来看，大多数楼盘单日销售率都可达到八成，“日光盘”
2、 也颇为常见。与之相应的是一直处于低位的可售存量，目前 六城区商品房存量不足万套，而住宅更是在6000套以下。 而令消费者感知更为深刻的便是价格的持续增长，进入三季 度后，各个板块的价格持续上升的趋势似乎未见缓和的迹 象。市场趋势依旧，消费者的心态如何？带着这个问题，中 原地产在本次房展会上组织开展了需求调研，一探个中究 言 J竟O心态篇市场的最终趋势是供求双方及与之相关的环境共同形 成的合力作用的结果。这个合力会随着各个分力的变化而不 断演变的，而需求的变化是这些分力中极为重要的部分。心 态决定行为，因此我们首先从需求心态入手，看一看这个构 成最终行为决策的前提发生了怎样的变化。从观展的目的
3、来看，当前和未来会形成购买行为的客户 比例占到，也就说超过八成的客户仍然会在当前走势下购 房。我们与今年5月的需求结论比较发现，在5月份的房展 会中，这部分客户的比例为七成。可以说，在楼市价格日益 高企的趋势下，购房者对未来房价持续上升的预期已经被完 全确认，看涨情绪较高。我们结合消费者对当前楼市的心态来看，目前继续持币 观望的比例为%，提高总价预算的占%，降低购房面积的 占，另择购房区域的占。持币观望与调整购买计划的比 例大致是四六开。这部分持币观望的群体又分成两类，一类 是被动观望型，这部分群体并非是真的不愿入市，而是在错 过了上半年较佳入市时机，又被当前房价上涨所抛离的群 体，由于错失了
4、周期底部，又不甘在当下追高，因此继续观 望。另一类是主动观望型，这部分群体对于房价高涨的可持 续性抱有怀疑，认为周期性的高点已经到来，当下并不是适 合的买房时机。在观望者之外的六成是行动者，这部分客户 的购房意愿较为急迫，他们同样受到当下不断上涨的房价的 困扰，但作法是通过调整自身来适应，如提高预算，减小面 积，改变选择区域。本次观展的目的当前对楼市的心态自XX年杭州市政府出台24条意见以来，楼市的反应基 本符合政策制定的初衷，成交量的同比大幅增长以及价格的 上行都反映出这一系列政策的效果。然而随着XX年末的临 近，交易环节税费补贴的截止日期已经越来越近。从需求的 反映来看，的客户认为对自身有
5、一定的影响，的客户认 为影响很大，的客户认为无所谓。目前大多数客户的心态 处于一个两难的选择当中，由于不能判断税费补贴政策是否 有延期的可能，如果要赶在优惠期内购房，则必须在未来2 个月内完成购房，如果明年再作购房打算，则很可能面对房 价持续上涨，而税费优惠不再的窘境。但毕竟，能买到好房 才是客户的核心需求，税费的优惠能激发需求，但停止后未 必直接造成抑制作用。购房者主要的困境仍在于当下供不应 求的市场态势下，选到好房的不容易。在对未来楼市走势的判断上，当下的客户心态准确地诠 释了当下市场继续火爆的原因。的购房者认为房价将持续 上涨，认为将保持稳定，%难以判断，认为将下跌。结 合今年5月的情况
6、来看，当时%的人认为房价已经调整到 位，的认为还有下调空间，难以判断。与5月相比，看 跌的比例大幅降低。看涨的大幅上升。当预期成为一种主流 倾向后，带来的就是行为的趋同，因此房价未来上升的预期 十分强烈，而需求的分歧缩小也再度证明了这一趋势的必 然。税费优惠即将到期的影响对未来楼市走势的判断需求篇房价在今年前三季度中单边上扬的态势，以及信贷政策 的宽松和交易成本的降低，共同构建了一个投资者所喜好的 环境。在购房群体中，投资者一直较为活跃，从本届房展会 的观展客户来看，频频出现外地投资者的身影。中原的需求 调研结果来看，购房目的中有投资倾向的比例总和达到%， 其中纯投资的比例在，投资兼自住的在。
7、而在今年的5 月份，纯投资的比例为，投资兼自住的比例为，二者合 计为。投资需求的持续升温是当下非常显著的一个特点。 在自住需求方面，改善居住条件和婚房的需求是主流。在楼 市交易的活跃期，改善性的需求往往在以小换大，以旧换新 的置换行为中体现，二手房市场持续活跃的态势也印证了这 一特点。改善性的需求在今年二三季度中的释放比较明显， 而婚房需求一直是市场上较为稳定的刚性需求。在购房类型的选择上，普通住宅的比例占，别墅排屋 类占,商铺、酒店式公寓和写字楼共占。杭州楼市的主 要增长点一直都在住宅领域。同地段的住宅的价格往往都会 高于写字楼的价格，且近年来高端住宅的发展非常快，大户 型的高端公寓大有与别
8、墅排屋类物业一较高低之趋势。购房目的购房类型购房者在区域板块选择上的倾向与今年5月相比没有发 生大的变化。政府规划明确，区域建设日新月异的板块都陆 续进入一个需求持续增长的时期，如滨江区、九堡、城东、 三墩、申花等。而拥有稀缺资源的板块，也因其独特的板块 价值而被购房者所认同，如钱江新城、蒋村、西溪板块等。 与之相应的是今年以来各个板块推出的土地成交地价相继 创出新高，地价的上升迅速推高了购房者对同板块内房价的 未来预期。曾经的主城边缘板块，在城市化进程不断提速的 情况下，逐步实现和提升其居住价值。在城市外扩的进程中， 越来越多的板块从价值洼地变成了价值高地，而不断涌入的 购房者也为这些板块未
9、来的持续发展奠定了基础。在具体房源的选择依据上，地段和交通的重要性依旧排 在前列，占20%，而小区环境同样占20%，总价、停车和配 套分别占、%和。值得注意的是配套在本次调研中比例 降到了第五位，而在5月份则高居第三位。位次的下降反映 出了当前需求的一些特征，简单来看，对于投资性需求而言， 当下配套的完善程度并不构成对其购买的直接影响，而对于 自住需求而言，在选择主城周边的板块时，已经清楚了解到 配套升级尚须时日的现况，但由于房价的持续上涨，这一问 题的重要程度显然被置后了。而在5月前，房价处于回升期， 投资比例不高，自住者的需求尚能从容地考虑，故而配套的 重要程度尚能排在第三位。可以说，在价
10、格持续上升的趋势 下，价格之外的因素影响决策的作用被不同程度的削弱了， 购房者的妥协事实上正反映了其心态的无奈。购房区域选择房源的依据从本次调研的结果来看，购房者在户型选择方面与5月 期间比较类似，比例较高的仍是2房的户型，其中2室1厅 1卫占，2室2厅1卫占。3房户型中，3室2厅2卫的 比例最高，占。与5月相比，房价继续上涨，购房者的计 划也须相应调整，2房户型属于家庭用房的基本配置，讲究 的是经济性和实用性，对于首次置业者而言，2房的需求继 续占据主导地位。对于改善性的需求而言，3房户型中的3 室2厅2卫是舒适性住房的标准化体现，在功能和尺度方面 都能满足舒适性的要求，因此这部分的户型所占
11、比例是3房 户型中最高的。面积方面，由于9070政策的适度放宽，从供应面来说， 开发的户型不再大量集中于90平方米以下，中小户型的设 计限制有所放宽，使得供应的中小户型的格局有更多变化的 余地。从需求方面来说，81-90平方米，91-100平方米以及 101-120平方米的比例位居前三，分别为、。户型反 映的是功能空间上的需求，而面积往往是与总价预算紧密相 关。总体来看，中小户型占主流的趋势并未发生变化，而各 个面积段的比重差却下降了，这是供应和需求结构共同发生 变化的结果。户型选择面积选择价格因素一直以来都是反映购房者自身承受力和未来 预期的有效指标。对比5月的情况，我们发现随着房价的上 涨
12、，在单价承受方面也呈现出同步上扬的趋势。本次房展会 上需求方对单价的可承受空间主要分为2段，一段在10001-15000元/平方米，占，另一段在8001-10000元/平方 米，占。而在今年的5月，这2个区间的比例的位次正好 相反的，前者占，后者占。可以说，在当下的市场形势 下，各个区域内的楼盘售价都出现了不同程度的上涨，二季 度的单价预算在三季度末已经无法找到匹配的产品进行购 买。同时，我们也注意到6000-8000元/平方米区间的比例从 5月的下降到，低单价区间比例的缩小也是当下市场形势 发生变化的有效佐证。总价方面，主流需求集中在80-100万兀，占，其次是 100-120万元，占，再次
13、是150-200万元，占14%。总价预 算的分布形态基本符合单价和面积对应的逻辑结果。而在当 前市场条件下，如此的总价预算才能基本匹配当下各个板块 的楼盘供应价格。在这样的市场走势下，从需求面反映出来 的是预算的同步上涨，事实上落实在群体内，我们会发现具 体的客户对象一直在发生位移，而投资者的不断加入在成为 新增需求的同时，也挤压了部分购房者的需求，在数据的背 后，是消费群体种类的不断演变。可承受的单价总价选择背景篇与5月的调查结果相比，首次置业的青年群体的比例有 所减少，而有多次置业经历的中青年有所增多。反映在数据 上虽然只是几个点的比例，但结合现场观察结果来看，是符 合实际状况的。事实上，
14、从近几年的统计结果来看，年龄分 布和置业经历的区间段变化都比较有限，大致呈现出一个相 对稳定的态势。目前的财富积累方式，已经在局部领域跨越 了年龄的限制，多元化的从业途径使得年轻群体在一定时间 积累大量财富成为可能，而房地产本身所具有的类金融产品 的投资属性也使得越来越多的人不再单纯将之作为居所，而 是从产生收益的角度来对待。因此，背景分析的范围不能只 局限于用家的角度，必须充分且完全的考虑投资者的视角， 金融和地产炒家在未来楼市中产生的影响将更大，而这些都 不是能以年龄和置业经历的划分而予以区别的。置业次数年龄分布从需求者的职业分布来看，城市群体的中坚力量，公司 一般职员无疑会延续主流地位，
15、其比例为。而专业技术人 员、企业中高层管理者分别占和，而自由职业者的比例 达到。这里的自由职业者事实上背景是非常多样的，但其 共性也非常鲜明，就是具有比较敏锐的投资意识，无论在金 融领域还是地产领域，当投资环境不错的时候，都会成为投 入资金的力量之一。在未来的社会发展阶段中，常规收入+ 投资理财将成为一个家庭非常普及的积累财富的方式，因 此，一个家庭的收入高低将不完全地体现于其所从事的职业 上，这也是分析购房者的背景时必须予以考虑的。职业分布从家庭结构来看，单身的消费者比例占到，其次是父 母带未成年小孩占，再次是新婚夫妇占15%。本次调研所 形成的序列和5月相比基本一致，其中刚性需求比例较高的
16、 群体往往在这三类，随着自身境遇的不断变化，买房的需求 也在不断演变，从无房到有房，从小房到大房，从旧房到新 房，在这一过程释放出的需求正是推动房地产发展的有生力 量。从居住现状来看，租房的比例为，自有公房和商品房 的比例分别是和，在自有住房中，有相当一部分事实上 是与父母同住，严格来说并不属于真正的有房阶层。租房群 体和无房群体在未来随着自身条件的改变，必将陆续成为有 房群体，而在这个过程中需要自身资金积累和市场供应的匹 配，这部分需求具有庞大的基数，是值得广为关注的。从客群的来源来看，主要还是在杭州居住、从业的购房 者，其中以住在城西和城北的比例相对较高，分别占和。 这两块区域是新老小区比较集中的板块，在租赁和买卖市场 上都是相对活跃的板块。因此，这里集中了大量的租房群体 和待改善的置业群体。此外，来自省内其他地区的客群比例 有，较
