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1、一座城市的世界觀远洋地产I城市区域综合运营商关于杭州运河都市复合体项II的思路整理I汉嘉地产顾问城市运营在将近200年的时间里，多数西方发达国家基本上实现了 城市化，即多 人口形成了聚集居住的格局。20世纪中叶，一些西方国家的城市人口占全部人口比例分别为：美国72% 英国87% ,联邦德国79% ,荷兰86%，加拿大77% ,澳大利亚83%。1978年改革开放以后，中国的城市化进程逐步加快,据统计，每年将有10( 万-1200万农民进城。预计2036到2040年,城镇人口总量将由现在5亿达至I 10亿左右。Miln：g/t 服务业优先“战略定为完善杭州城市功能、提升城市竞争力的重中之重 现代都
2、市服务业代表了未来杭州城市发展的方向,是杭州城市再次向前进发的新引擎。杭州经济从现代制造业向现代都市服务业的转型打造20个新城，100个城市综合体杭州已经进入升级投资环境、改善城市设施的国际都市化阶段为中高端商用物业、高级都市住宅形成了市场基础 2005年全市规模以上工实现利税442.65亿元r利润233.74亿元r“十五“期间年均分别递增223%和5.1%。机械装备、医药化工、电子通信、纺织服装、食品饮料等五大优势主导产业。都市服务业的升级，大虽的现代化商务、现代化生活、现代化居住等等需求 为后续的城市功能设施升级换代提供了经济条件杭州政府实施运河综合保护与毀治二期等”十大工程杭州打造总部型
3、城市,国际都市化建设加快城市中心在城市建设与发展中的作用与曰俱增，城市主活呈多元化趋势，建筑物的功能开始翌 人们开始讲究城市空间与效率的利用城北崛起核心经济区城北交通条件好/公共设施配套发展的前景看好/地理位胃优越/现代城市建设已经初具规模/ 拱宸桥、卖鱼桥、祥符、半山、康桥、大关6大商业中心等显示城北已经具备了建设高标准、现代化商务商贸区的先决条件.城北运河核心经济区临近上海，杭州湾等经济较发达区域朋匕及运河商圈的发展对杭州未来5 -10年现在国际化都市进程起着至关車粪的部分.着力构建拱墅区”东提、西接、南旺、北活、中兴”的城市发展新框架“秀美拱墅三年行动计划”改变人们的生活方式，利用主城区
4、位优势,迅速打造运河CBD生活圈， 本项目在拱墅区乃至杭州市在城北的黄要战略意义对内旦补、对外辐射一个新中心、城中城加速CBD整合重组核心价值城市综合体现代城市经济资源集约化的体现 是一个城市现代化的象征与标志A多种功能空间有机组合与城市交通协调各不同功能空间依存、价值互补个位置上的一组建筑拉德芳斯，一个浪漫国度的远见。曼哈顿,欲望都市的心脏。法国，巴黎拉德方斯,HOPSCA的始创地。位于巴黎西北部巴黎城市主轴线的西端。目前已建成商务区、公园区和住宅区,并建有欧洲最大的商业中心和公交换乘中心，法国最大的企业一半在这里。不仅已是巴黎的次中心区，更成为欧洲著名的现代城区代表,拉德芳斯,美国，纽约,
5、曼哈顿，HOPSCA的典范。全世界的名利场、风月场、角斗场。那些如雷贯耳的大人物、那些眼花缭乱的秀场、那些不可一世的摩天楼群.自由女神、中央公园、华尔街.第5大道、一个充满诱惑的欲望世界，不可否认的是，它被誉为H OPSCA形态的典范。引领着巴黎新经济发展。六本木，艺术化的立体都市。日本，东京六本木，HOPSCA全新聚落。它集住宅、商业大楼、购物中心、旅馆、餐厅、游憩、文艺设施及新住宅群于F , 在设计上注重城市设计与项目设计相互结合,整体设计趣味化,具有丰富的内涵。 短短的时间内从无到有昂然挺起，不仅攫取了来自全世界的关注，同时还吸引许多时代尖端人士竞相在六本木留下造访脚印。大阪，五大区改造
6、项目一一拥有运河的未来城市。五大区的改造涉及的总占地面积近700公顷r这对高密度建筑的城市大阪来i 已是相当巨大的一个数字。面对如此大规模的改造项目，大阪市政府制定出了明? 的目标，充分发掘各区的地理和人文优势，使各区通过改造既突出各自的特点 相互紧密关联，最终形成一个城市的特色，或一个独具魅力的城市。广州”天河城只租不售的商业神话项目地址：广州市天河路（连通T线体育西路站）开 发商：广东天贸（集团）股份有限 公司已更名为天河城集团项目规模：建筑面积16万平方米，负一至七 层为商场宣传定位:我的广州生活物管公司：广州天河城物业管理有限公司经营品种：名店城、百货、服饰、家居家电、美食、超市、儿童
7、天地等深圳华润中心万象城 大型商业主导型都市综合体万象城简介华润万象城：万象城是华润中心的购物及娱乐中心，是深圳最大、华南最好 国最具示范效应的大型室内购物中心,总建筑面积达18.8万平方米，拥有6层商用楼 300多个大小不一、功能各异的独立店铺，集零售、餐饮、娱乐、休闲、文化、康体 等诸多元素为一身包罗万象.应有尽有,为消费者带来全新的消费概念和生活体菊 是真正意义的一站式消费中心。它整合了百货公司、国际品牌旗舰店、时尚精吕 店、美食广场、奥运标准室内溜冰场、大型动感游乐天地.多厅电影院等元素,为浜 圳居民及游客提供一站式购物.休闲、餐饮.娱乐服务。上海太平桥改建（1999 至今）上海新天地
8、城市更新与保护发展是全世界普遍关心的问题。 在旧弄堂.小洋楼基础上改造出来的上海新天 地,成为城市区域改造的典范。它的成功为每 一个面临旧城改造的城市都能带来不同的灵感。商业开发模式管理者与经营者分离只租不卖,该模式可保证和提高管理水平更可使 Mall以一个统一的社会形象面对消费者，同时由于 Mall内的各零售商分别经营自己的产品，可以充分 展示自己独特的品牌形象和经营风格.项目名称上海太平桥改造项E地理位置上海市中心卢湾区毗邻淮海q开发商昔港瑞安集团开发时间上海新天地：1999年初一一2C总占均面积52万平方米总建筑面积160万平方米上海新天地占地面枳3万平方米上海新天地建筑面枳6万平方米项
9、目本身价值aca: 2soo元/平方米；目前值:4000 5000芙元/平方开发觀:8000-100007t/方米； 升窝后：2000阮平方米;M 天地雪价离达1700025000元/平方戈上海太平桥改建（1999 至今）上海新天地盈利模式以房地产来带动表面上看来,上海新天地的投资高达io多亿元，但实 际上由于”新天地的品牌效应,带动了周边房地产 价值的提升,从最开始的每平方米8000元10000元, 到后来的每平方米2万元，其高档住宅“翠湖夭地” 自2002年6月销售伊始售价每平方米就高达17000 元25000元。对于项目本身而言，当时设定的平均 目标是8% -10%的投资回报,由于只租不
10、卖,6万平 方米的商铺价格接近2500美元/平方米,目前商铺的 转手价格已飙升至IJ4000 5000美元/平方米，说明项 目本身的价值也在提升。当初香港瑞安是以公益性质的人工湖以及绿地为代价 从卢湾区政府拿到了太平桥地区的52公顷土地。随着 中国房地产业的不断升温拿地对于房地产开发商的 门槛越来越高已经不仅仅是资金或门路的问题。而 瑞安通过新天地，在中国嬴得了一张拿地、拿好地的 王牌。加拿大蒙特利尔地下商城(The Underground City, Montreal r 19629 )玛丽城广场(Place Ville Marie )伦敦码头区再造项目(London Docklands ,
11、 1981 - 1998 )伦敦码头区歪建工程项目是一个典型的城市衰落区域经过大规模改造后焕发活力f 项目。已成为英国财政部对政府投资的大型改适项目逬行评估标准的指引。日本横滨港未来21区(1983 - 2006 )横滨港未来21区.简称MM21 ,何詈紧靠现有市中心.东北滨临大海面对海湾大 景观壮丽；原是临海的造船狂地 1983年底开始填海造地和开发建设。澳大利亚悉尼达令港文化娱乐区(1984 -1988 )达令港的开发主雯是通过对传统产业类城市用地建筑的改造再生而获得社会经济) 改善的双赢対城市环境、对人的需求给予极大的关注；同时利用对保护产业* 遗产事业的投资，成功地实施城市环境的改善.
12、有效地推进城市经济的发展。日本东京惠比寿花园更新改建(1994 ) _东京湾德国柏林波茨坦广场(Potsdamer Platz , 1992 - 2002 )波茨坦广场的开发已成为柏林市的新地标,因为它象征肴东西德统一后徳国新生代? 悦、活力与新希望之共同麻景，颇貝时代意义.新加坡新达城(19841997 )与CBD商劳中心仅一河之隔的新达城，建成后共有700余家公司落户,每月的游客黄 200万人次.每天有15万余人在此办公,每天有5万多车辆逬出.有1万余辆车在此 汩，但却没有堵车问题远洋运河商务区物业类型建筑面积(平方?住宅2207001住宅配套服务设施10400*写字搂2243001乙级写
13、字楼900001酒店式滋563001总部写字楼220001 5A级甲级生态写字楼56000商业1100001商铺30000-400011商业中心70000 8000(酒店600001五星级酒店48000|辆品酒店12000象拉德芳斯之于巴黎，一条中轴线延伸出新城市中,| 象曼哈顿之于纽约,汇聚城市名利社交之大E 象六本木之于东京，成为城市的生活向心刁 我们也一样，本案的复合性并m曄纯的地标建价值和文化精神合一的理性描述中国杭州运河CBD中国杭州标志性城市节点运河杭州因湖而名，因河而兴。本案同样将因河而兴。立足中国大运河文化精神，将现代高品质的建筑 文明与运河文化融合为一。传统精神的现代演绎，现
14、代气质的传统溯源，将让 远洋运河商务区呈现一种现代、品质、融合、多元、 人文的项目内涵。京杭大运河：成就杭州干年兴盛大运河最南端的杭州，在隋朝以前是个仅有15万户人口的小镇.大运河贯通后，这 里很快就成为江南各地货物北上的隼散地.随看四方商费的云隼;杭州城内各种行业 迅速发展起来城市规模也曰益扩大到唐朝中叶这里仅店铺就有3万余家，港中停 泊的商船绵延20余里，已是相当繁华的东南名郡了。到宋朝时，杭州城已有人口 120 万，拥有400余种行业,是全国最大的城市.此后的南宋朝廷之所以选择杭州作为都 城，用大诗人陆游的话来讲，就是看中了大运河所带来的便利的交通条件。杭州在历 史上曾两次成为全国的政治中心城市这与运河所造就的发达的经济环境有着直接的 关系。而政治上的車姜地位反过来又促进了经济的发展，使运河更进一步地发挥了它 的效能京杭大运河：人类历史上最伟大的工程之一京杭大运河全长1794千米,是苏伊士运河的16倍，巴拿马运河的33倍.纵贯南 北是我国重姜的一条南北水上干线。它北起北京,南至杭州经过北京、天 津、河北、山东、江苏.浙江六省市，沟通了海河、黄河、淮河、长江、钱塘 江五大水系。在历史上不仅便利了南北大呈物资的运输交换,也有助于我国 的政治、经济和文化的发展从公元前486年始凿,至公元129 3年全线通航, 前后共持续了 1779年。京杭大运河：中华民族精神的象征大运河造就了
