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1、核准通过，归档资料。未经容许，请勿外传！核准通过，归档资料。未经容许，请勿外传！前言 房地产业是基本性和先导性产业，是国民经济发展的基本和推动力，同步，房地产业又具有较强的产业关联性，住宅的发展可以增进有关产业的兴起和发展，从各国房地产业发展的历史和国内房地产业发展的实践来看，国内的房地产业必将成为居民的消费热点和推动国民经济发展新的经济增长点。 由于目前房地产业波及到土地管理、都市规划、建设管理、市政管理、房地产管理等政府部门，关系复杂，使房地产项目在运作过程中感到阻力重重，为此，我们对济南市房地产开发程序进行了专门的考察与分析，以求删繁就简、提纲携领形成基本的、高效的、可操作性良好的开发程
2、序体系，用于指引、开展房地产项目开发的业务。 本课题研究的重要内容： 从项目前期的市场调研、项目立项到后期的土地使用权的获得、房屋拆迁、规划、建设、营销等方面，对房地产项目进行全过程的系统描述。 对房地产开发各个环节中交纳（支付）的有关税费的根据（以济南为例）进行研究分析。 本次编写的房地产开发程序是工作经验的总结，重要用于指引房地产开发的具体工作，因此未波及房地产开发的理论及学术方面的问题，本程序研究侧重基本概念、基本措施、基本办事程序的简介。对于近年来新浮现的概念、有争议的理念以及理论探讨如社区、心理学、社会学的概念波及较少。编写中公司内部的办事程序没有波及；对于国家、地方政府的政策法规、
3、办事程序等不再附文献。 由于编者的学识水平所限，难免有错误或不当之处，请读者批评指正。第四节 房地产项目开发程序概述 房地产项目开发是指在依法获得国有土地使用权的土地上进行基本设施、房屋建设，并进行发售的行为。 房地产项目开发程序是指进行房地产开发过程中应遵循的法律、法规及办事程序。 对房地产项目开发一般应遵循下列程序：项目开发前期调研程序、项目立项过程程序、土地使用权的获得程序、征地拆迁程序、项目规划程序、工程建设程序、房地产项目经营程序。 1项目开发前期调研程序项目的前期调研程序，就是通过开发商对拟投资地区房地产市场的调查，收集大量市场信息，来打听投资的也许性，寻找投资机会的过程。 2.项
4、目立项程序 项目立项程序，就是上报项目建议书或项目可研报告，获得政府批复（项目立项），使项目获得合法的开发建设资格。 3土地使用权获得的程序 土地使用权获得的程序，就是开发商在项目立项通过(获得建议书批复,可行性研究批复)，并获得建设用地规划许可证后,办理获得土地使用权手续的程序。 4.项目规划程序 项目规划程序，工程规划许可证的就是开发商获得建设用地规划许可证、建设途径。 据国家和济南市有关都市规划的规定,在济南市都市规划区内开发建设的项目,必须符合都市规划的规定,必须向市规划局办理项目规划的申报手续,在获得“两证”(建设用地规划许可证、建设工程规划许可证)后,方可动工建设。项目规划申报的基
5、本程序如下： （1）在可行性研究报告（项目建议书）报批之前,开发商要向规划局申报规划要点,规划局对项目的用地范畴、规划条件等提出初步意见,形成项目建设选址的初审意见，作为筹划部门进行批复时的参照根据。（2）在可行性研究报告批复后,开发商可向规划局申报项目定点规划局向申请单位下发规划定点告知书和设计规划规定告知书，对项目用地的位置、面积、范畴等提供较具体的意见。（3）根据规划局提出的规划设计条件,委托有资质的设计机构进行规划方案设计，获得四图一书（总平面图、定位图、竖向设计图、管线综合图、阐明书）。开发商在完毕方案设计后,应向规划部门提出审查申请。（4）经审定通过的设计方案,是编制初步设计或施工
6、图的根据,也是获得建设用地规划许可证的必备文献。 （5）开发商根据设计规划规定告知书和可行性研究报告批复,即可向规划局申领建设用地规划许可证,该证是获得土地使用权的必备文献。 （6）申领建设工程规划许可证,是在项目列入年度正式筹划后,申请办理动工手续之前,需要验证工程建设与否符合规划规定的最后法定程序,该证是申办动工的必备文献。 5.征地拆迁程序 征地是指项目选址用地为集体土地时,要按照法定的程序和根据报请有批准权限的政府审批后来,对集体土地及地上物等依法补偿，补贴后，将集体土地转为国有土地的一种行为。 拆迁是指项目选址在都市规划区国有土地上,为达到施工规定的场地条件,拆除建设用地上原有房屋及
7、其附属物,并对原用地者进行补偿、安顿的行为。 征地在领取建设用地规划许可证后即可进行，拆迁在获得建设拆迁临时用地许可证或土地使用权证件后即可提出申请。 征地、拆迁都是项目动工前的重要工作。征地、拆迁工作的完毕是申请项目动工的必备条件之一。6.工程建设程序 工程建设阶段，是指房地产开发项目从列入年度施工筹划起，到项目施工所有完毕,通过工程竣工综合验收,达到业主使用条件的过程。 在项目完毕规划程序并且具有动工条件后，向市建委提出动工申请,获得报建证;同步，与市政有关部门（自来水、热力公司、管道煤气公司、供电部门、城管局）洽谈签订合同,支付有关费用；办理招标批准手续；选择施工、监理单位;办理工程建设
8、质量监督手续；缴纳多种费用；动工建设；项目竣工后，由主管部门（市质检站、市开发办）进行综合验收，交付使用。 7.房地产经营程序 房地产经营,是开发商通过对所开发房地产的销售、出租,实现自己预期投资收益的行为。该项工作从获得土地使用权起，始终延续到房地产交付使用。房地产开发商,既可以自己销售和出租开发的房地产，也可以委托给专业的中介机构。销售和出租的房地产都可以有期房和现房两种，但都必须在获得政府主管部门颁发的预售许可证之后方可进行,且买卖契约和租赁契约都必须通过政府主管部门鉴证方为有效。第二章 房地产项目开发程序 第一节 项目立项 一、概述 发项目立项，是房地产项目开发的第一步，即获得的政府主
9、管部门（省市筹划发展委员会）对项目的批准文献。对于房地产商来说，在本阶段的重要工作是：起草并向市计委或市房地产开发管理办公室报送项目建议书,获得批准项目建议书的批复;根据项目建议书批复,编制可行性研究报告报计委审批获准,并列入本年度固定资产投资筹划。（国家计委已取消了房地产项目立项制度，实行备案制。山东省及济南市暂延续原立项制度。） 二、实行程序 1.工程建设项目立项审批 （1）承办部门：济南市筹划发展委员会投资处 （2）申报资料：书面申请；提供资金贯彻证明；土地使用权证明；由具有相应资质的工程征询单位编制的可行性研究报告。可行性研究报告应具有如下附件：规划部门对项目建设选址的初审意见；土地管
10、理部门对建设用地的初审意见；环保部门的环评报告；有关部门对供电、供水、供热、供气以及地震的审查意见；依法必须招标项目的招标总体方案；房地产开发公司的资质证明. （3）申办程序：有行政主管部门的开发商，由主管行政部门转报项目立项申报资料；无行政主管部门的开发商，可直接报市房地产开发管理办公室，项目立项申报资料由该办转报市计委。纳入土地收购出让的项目，开发商在通过招标、拍卖方式获得开发土地使用权后，凭中标确认书或拍卖成交确认书和国有土地使用权出让合同。与其他申报材料一起上报。市计委在收到申报资料后，根据具体状况，进行现场勘察，对符合条件的，市计委予以批复。对属上级发展筹划部门审批权限内的项目，由市
11、计委负责转报。 （4）办结时限：在收到申报资料后，5个工作日内予以批复可研报告。 （5）收费原则：如在开发办办理立项，须缴纳2元/平方米的开发管理费。 2.建设项目年度投资筹划审批 （1）承办部门：济南市筹划发展委员会投资处 （）申报资料：书面申请；国家或省、市计委批复项目可行性研究报告；规划部门出具的建设项目规划许可意见；跨年度建设项目，需提供市计委上年度下达的年度投资筹划。 （3）申办程序：有行政主管部门的开发商，由主管行政部门转报申报资料；无行政主管部门的开发商，可直接上报市房地产开发管理办公室，申报资料由该办转报市计委。市计委在收到申报资料后进行审查，对符合条件的，市计委予以批复。 （
12、4）办结时限：在收到申报资料后，5个工作日内予以批复可研报告。 （三）项目立项审批程序图（见程序图一）第二节 五证两书的获得 第一小节 土地使用权证的获得开发商在项目立项通过后，须获得建设用地规划许可证,方可办理获得土地使用权的手续。在现阶段根据的有关规定,房地产开发用地的获得方式有三种：一是通过国家出让方式获得（即通过土地一级市场获得）；二是通过转让方式获得（即通过土地二级市场获得）；三是通过与目前的土地的使用者合伙等方式（即通过土地三级市场获得）。 通过出让方式获得使用权的法律凭证是国有土地使用权证;通过划拨获得土地使用权的临时证件是建设用地批准书国有土地使用权出让，是指国家将国有土地使用
13、权在一定年限内出让给土使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。征地是指项目选址用地为集体土地,按照法定的程序报请有批准权限的政府机关审批后来,对集体土地及地上物等依法补偿，将集体土地转为国有土地的一种行为。 拆迁是指项目选址在都市规划区国有土地上,为达到施工规定的场地条件,拆除建设用地上原有房屋及其附属物,并对原用地者进行补偿、安顿的行为。根据国土资源部第11号令，房地产开发经营性用地均由土地储藏中心以招标拍卖挂牌等方式出让，出让的地块均为熟地，不需要土地受让方进行征地拆迁。若因特殊因素，必须进行征地拆迁的，该工作原则上是在国土资源局获得建设拆迁临时用地许可证或土地使用权证即可提
14、出申请。实际操作中只要与土地出让方达到合同，即可进行拆迁。征地、拆迁都是项目动工前的重要工作。 二、实行程序 （一）国有土地使用权划拨手续的办理 办部门：济南市国土资源局 2.申报资料：用地申请；计委批复的当年投资筹划；建设用地规划许可证；建设用地规划意见；用地范畴图；土地权属证明；工程项目总平面图。 3.申办程序： 审核有关申报资料（2个工作日）；现场勘测定界（10个工作日）；制定一书三方案（建设用地项目呈报阐明书、农用地转用方案、补充耕地方案、征用土地方案）（15个工作日）；缴纳征地管理费、复垦费、新增建设用地使用费（2个工作日）；根据规定办理土地登记，领取土地使用证书。 4.收费原则：征
15、地管理费、复垦费、新增建设用地使用费的收取原则参见附录六土地开发费用一览表。 5.应注意的事项：划拨土地的范畴仅限于：1.国家机关用地和军事用地；2.都市基本设施用地和公益事业用地；3.国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地；4.法律、行政法规规定的其她用地。对开发商来说，可以通过划拨方式获得的开发用地，重要是经济合用房项目建设用地。 （二）国有土地使用权出让手续的办理 国土资源部第11号部令规定：凡各类经营性用地（含房地产开发建设），均必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让。承办部门均为：济南市土地收购储藏中心。现分述如下： 国有土地使用权招标、拍卖或者挂牌出让活动，是有筹划地进行的。济南市国土资源局根据社会经济发展筹划、产业政策、土地运用总体规划、土地运用年度筹划、都市规划和土地市场状况，编制国有土地使用权出让筹划，报经济南市政府批准后，向社会公开发布。 济南市土地收购储藏中心根据招标拍卖挂牌出让地块的状况，编制招标拍卖挂牌出让文献。招标拍卖挂牌出让文献应当涉及招标拍卖挂牌出让公示、投标或者竞买须知、宗地图、土地使用条件、标书或者竞买申请书、报价单、成交确认书、国有土地使用权出让合同文本。 济南市土地收购储藏中心在投标、拍卖或者挂牌开始日前 20 日发布招标、拍卖或者挂牌公示，发布招标拍卖挂牌出让宗地的基本状况和招标拍卖挂牌的时间、地点。
