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1、某经济适用住房小区可行性研究1.建设单位及项目概况1.1建设单位基本情况本项目建设单位是*有限公司。*有限公司位于*市*，成立于2002年1月，注册资金3000万元，公司资质暂为二级，经营范围为其资质允许范围内的房地产开发与经营，现有员工*名，其中有职称的技术及经营管理人员*人，中级职称*人。1.2项目概况1.2.1项目基本情况1、项目名称*经济适用住房小区建设项目2、建设地点项目地位于*市*区*路，项目占地面积*平方米（*亩），属于*社区，项目地块西面为羊毛山路，东面为北港路，南面为桐子岭路，交通便捷。同时，项目区地势平坦、三通一平已经完成，水、电等基础配套设施完备，具备经济适用住房小区开发
2、建设的条件。3、项目建设的背景和理由（1）落实*市“十一五”及住房建设规划的要求改善人居环境、提高市民生活质量，提高城市辐射带动能力，是*市“十一五”期间的重要发展目标之一。同时*市城市住房建设规划（20062010年）明确提出建立完善的住宅建设和供应体系，开发建设一批规划合理、质量优良、配套完善、环境优美、体现以人为本的现代居住小区；合理进行旧城居住区和“城中村”改造，逐步实现其综合环境改善。*经济适用住房小区建设项目按照城市规划要求合理布局，精心设计，其总建筑面积48000平方米，总户数为480户，其建设符合*市“十一五”发展规划及*市城市住房建设规划的要求，是*市城市住房建设的一环。（2
3、）满足中、低收入家庭住房需求的需要“居者有其屋”一直是千百年来中国人的一个理想，也被视为百姓生活的一个最基本的问题。温家宝总理在政府工作报告中一再强调要“以人为本”，就是要求我们应当关注民生问题，满足广大人民群众的基本要求。“居者有其屋”也就必然成为我们党和政府所必须解决的问题。随着人民生活水平的提高，购房需求量增大，供求矛盾日益突出。同时，随着社会的进步、经济的发展和人们生活水平的提高，人们的居住观念也发生了很大变化，人们开始向往环境良好、服务完善的高品位住宅空间。本项目位于*市*区*路，该处基础配套设施、公共配套设施齐全，是理想的居住及生活场所。同时项目建设中将充分体现以人为本的设计、施工
4、、管理原则，体现人文与自然和谐统一，积极倡导绿色环保人居的理念，住宅建筑均为6层单元式住宅，户型面积在90平方米以内，能够为城市中、低收入家庭提供一个舒适的居住和生活环境，其开发建设，对于构建和谐社会，促进经济发展、社会稳定都具有重要作用。（3）是调整住房供应结构，促进社会和谐发展的需要发展经济适用住房是*市当前和今后一段时期解决城镇中低收入家庭住房困难问题，保持全市房地产业健康持续发展的一项重要举措。多年来，市委、市政府一直把解决城镇中低收入家庭住房困难问题作为一项重要工作来抓，*经济适用住房小区建设项目严格按照经济适用住房管理办法的要求，户型面积保证在8090平方米之间，规划设计坚持标准适
5、度、功能齐全、经济适用、便利节能的原则，并结合全面建设小康社会的目标，优选规划设计方案，项目建设对*市进一步建立和完善住房供应和社会保障体系，逐步解决城镇中低收入家庭住房困难问题，加快和谐社会建设都具有重要的意义。（4）带动相关产业和地方经济共同发展房地产在国民经济中具有基础性、资源性、先导性产业的地位，地域性很强。除带动建筑、建材、机械加工、装饰、家俱、家电等直接相关的产业外，还将极大地促进市政基础设施的配套完善，推动商业、金融、医疗卫生、教育、交通运输、邮政电信、餐饮服务等公共服务行业的共同发展，在解决就业、繁荣地方经济、刺激消费、增加财税收入等方面发挥着巨大的作用。1.2.2项目建设内容
6、与规模*经济适用住房小区建设项目主要建设内容为12栋6层砖混结构住宅楼及其配套的绿化、道路等基础配套设施，项目总用地面积27614.7平方米（41.42亩），设计住户总数480户。本项目旨在缓解*市中低收入家庭的住房困难问题，面向社会低收入家庭开发建设，根据*市中低收入家庭的收入和居住水平等因素，合理确定项目户型面积和各种户型的比例，设计户型面积在8090平方米之间，总建筑面积48000平方米，其中住宅建筑40000平方米，配套设施8000平方米，并按照城市总体规划及用地规划的要求科学规划，其容积率为1.74，建筑密度为34%，绿化率为35%。1.2.3项目建设方案1、工程技术方案（1）总平面
7、布置根据项目地的地形条件和项目功能定位，本项目在充分尊重规划方案和周边自然条件的基础上，坚持合理、适度的平面布局原则。在住宅的平面规模处理上，科学把握区域的平面和空间尺度，营造适宜的行为空间；同时因地制宜，住宅建筑的居室、户型、档次和空间布局充分体现以人为本，以满足未来业主的生活居住需求。*经济适用住房小区建设项目主体建筑为12栋6层砖混结构住宅，为满足总体规划设计提出的规划要求，充分考虑建设项目的周边环境条件，使建筑方案的总体构思能够融入周围的场地环境中。合理安排项目内部功能分区及组织交通流线，规划布局力求具有整体性、经济性、时代性、超前性，使本项目主体及辅助工程与周边建筑物协调一致，同时坚
8、持“以人为本”的规划设计原则，着重于环境的立意和刻画，创造一个方便、安全、舒适、和谐的生活、居住环境。（3）建筑及结构设计本项目主体建筑为12栋6层砖混结构住宅楼。其户型主平面主要基于“以人为本”的设计理念，强调住宅功能的合理组织和动静分区。采用单元式住宅，这种布局朴素实用，既能紧凑多房间布局，满足多人家庭的使用要求，又可以开敞、豪华，适应独居时的需要。项目结构设计包括地基基础的设计和主体结构的设计。地基基础的设计应根据岩石工程勘察报告、场地的地震危险性作综合评价，正确确定地基承载力。基础埋置深度应根据地质情况、地下水位等情况，综合考虑后确定。因本项目主体建筑为6层的住宅建筑，楼层较低，为了降
9、低造价，提高经济效益，本项目主体结构拟采用砖混结构。2、公用工程（1）给排水根据项目区总体规划和道路情况，合理分布供水区，本项目水源采用城市自来水。项目生活用水和消防用水可从项目地城市自来水管网接入。项目区内供水管采用地下敷设方式，管径为DN100，以满足室外消防用水、建筑单体用水以及绿化用水等的需求。项目区排水系统采用雨污分流制，结合地形，分区排放。雨水主要靠雨水口进行收集，雨水口分布在屋面、住宅区、绿化地带等处。屋面雨水通过跌落管汇入室外雨水井，与室外雨水一起排入市政雨水管网。污水收集系统包括了所有厕所、地漏等处的排水。室内排出的污水经室外污水管道入化粪池腐化处理后，再排入市政污水管网。同
10、时，整个排水系统都设置器具透气管。根据国家目前对输水管材的要求，项目区供、排水系统均采用节能、耐用的塑料管材。室内外给水管材采用PP塑料管，排水管采用高强度PVC管材。（2）电气工程根据各主体建筑性质，照明、动力负荷为三级负荷。根据项目住宅楼功能以及目前的用电水平和国家有关标准，本项目按单位面积进行用电负荷估算，年用电消耗量约450万千瓦时。项目电源由项目地附近变电站直接引电缆线路至项目区内，能够满足本项目建设及建成后生活用电的需求。3、节能、节水、环保、消防节约能源是一项复杂的系统工程，本项目从设计施工至营运管理全过程，各个环节贯彻厉行节约能源的原则，通过合理利用、科学管理、技术进步等途径，
11、提高能源利用率。为降低水资源的消耗，达到节约用水的目的。项目拟采用节水型设备和器具，供水系统采取防渗、防漏措施。同时提高用水回收率和重复利用率，采用中水处理装置，使部分废水经回收后二次使用。为了满足居民对环境卫生方面的要求，即为居民创造良好的日照、通风条件，无空气污染、水污染及噪声污染的生活环境。本项目规划设计完善的给水和雨水、污水排放措施，住宅布局保持与临近建筑合理的间距及走向，项目区内规划建设大面积的公共绿地，以达到改善小气候，净化空气，减少污染，防止噪声等要求。项目建设期设备较多，存在多种火源和大量可燃物，若管理不善，很容易发生火灾，造成严重后果。建筑施工期间，合理设置消防栓，并实行消防
12、责任制，明确防火责任。另外小区内根据消防设计规范敷设环形消防管网和设置室外地上式消火栓，消防栓配置应符合建筑灭火器配置设计规范规定。项目建筑按二级耐火等级设计，室内消火栓及灭火器采用组合式暗装，标示明显标志。消火栓箱用击碎玻璃门式。针对主体建筑功能，选用合理的灭火器，以减少二次灾害。同时主体建筑物设置完备的防雷装置。1.2.4建设项目管理本项目由*有限公司开发建设。按照现代企业管理制度，实行项目法人负责制，机构按照统一领导、分层管理、人员精简的原则设置。设置工程部，其下设筹备工作组、计划财务组、施工供应组、器材供应组和总务组，劳动定员8人。项目建设工期（不含前期工作时间）预计为2年，即2008
13、年4月开工建设， 2010年4月全部竣工验收。项目在施工建设时，必须采取整体规划，分项施工的方针。在管理制度上制定筹建工作条例，实行岗位责任制，对工程质量、实施进度、合同、资金、施工现场等进行管理协调和成本控制。为了保障项目开发建设资金的连续性，项目单位应做好资金筹措工作，同时在项目的开发建设中要注意管理工作中的以下问题：1、质量管理从建筑材料、设备安装以及施工质量等方面加强质量控制，坚持质量高标准，质量控制规范化，建立和健全质量保证体系，使质量管理工作制度化。招标选择具有相应资质的监理机构，督促承包单位设专职质量部、质量科及质检员，形成质检网络。2、进度管理要求承包单位针对工程特点进行施工组
14、织设计，合理安排工程进度，采用先进的网络控制技术，按工程各工序间的先后逻辑顺序组织施工，在严格遵守安全规范的情况下，组织平行流水，交叉作业，充分利用工作面，以提高效率，控制各工序施工进程，以确保工程总进度计划的落实。3、合同管理合同管理贯穿于合同谈判签定、履行、合同期满直至归档全过程。本工程要体现合同公平、程序公开、公平竞争和机会均等性。实行全过程合同管理，每个合同都有专人管理，使得每个分项工程都处于有效的控制之下，以确保整个工程的顺利完成。4、资金管理本项目在建设过程中要及时支付工程款，防止承包商以此为由拖延工期，对项目资金实行分阶段验收报帐管理，对不达进度、不合质量标准的工程坚决不予验收和
15、拨付资金。5、现场管理工程建设期间，要确保施工现场有条不紊、文明施工。要以系统、合理、可行为原则，加强现场管理，组织科学文明施工。根据不同施工阶段制定不同的总平面图，以总平面图为依据检查各分包商文明施工的落实情况。结合施工现场周边的具体情况，对出入施工现场的人员要制定相应的管理制度作为基本行为准则，以保证施工现场人员的管理得到有效的控制。1.2.5投资估算与资金筹措（1）投资估算*经济适用住房小区建设项目建设投资4500万元。项目具体投资明细见下表：*经济适用住房小区建设项目建设投资估算表序号项目名称单位投资比例%备注一土地费用万元78717.5二前期工程费万元1002.2236.2元/m2占地面积1规划、可研万元202勘测、设计万元403三通一平万元40三基础设施建设费万元2004.4572.4元/m2占地面积1给、排水万元602供电、路灯万元603道路、绿化万元80
