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1、2010年南京土地市场年度分析报告金网络置业南京分公司市场研究部二零一一年一月目 录总结与展望11 经营性用地供应与开发情况分析31.1 年度供应分析31.2 月度供应分析51.3 供应土地结构71.4 土地开发分析81.5 小结92 经营性用地成交价格分析102.1 年度成交价格分析102.2 月度成交价格分析142.3 小结153 成交土地区域格局分析163.1 区域成交土地规模分布163.2 区域成交土地价格分析173.3 小结18附表 2010年南京市成交土地一览表20 2010年南京土地市场年度分析报告总结与展望2010土地市场成交量相比往年稳中有升，成交地块数有所减少，然而成交面积
2、却逆市反弹，成交价格攀升明显。2009年下半年以后南京房地产市场形势的火热，2010年土地市场也广泛受到开发商的追捧。全年共成交土地61宗（除工业用地，以下除特别注明都是除去工业用地），成交建设用地面积441.23万，规划建筑面积1087.2万平米，同比增长了14.4%。2010年4月房地产新政推出后，成交量锐减，之后土地价格骤降，其中9、11月份各有1幅土地由于开发商报价低于底价导致地块流拍。随着4月份房地产新政的推出，整体市场下滑。5-7月三月仅5块土地成交，成交建设面积35万平米，8-10月成交量略有回升，2010年底迎来高峰仅12月成交8宗土地，成交建设面积45万平方米。2010年居住
3、类用地市场火爆，呈现供不应求的局面。2010南京市共成交43宗住宅土地，成交建设用地面积339.6万平米，与上年同期45宗地相比减少2宗，共296.95万平米的建设面积相比，增加了18.19%。住宅类规划建筑面积686.2万平方米，占总成交土地规划建筑面积的78.04%，同比2009年67.91%上涨了10个百分点，可见政府正在逐年加大住宅类土地供应的比重，同时也显示出南京商品房市场正朝着健康的方向发展。2010年土地价格上升到空前高度，达到历史最高峰。自2009年下半年开始南京房地产市场的形势变化使得土地市场迅速复苏升温，2010年61宗土地总成交额达554.8亿元，是2009年土地成交额的
4、2倍；2010年全年成交土地中60%是溢价成交，其中溢价高于100%的土地共有13宗，溢价200%以上的地块已达5块。其中雅居乐竞得的2幅浦口地块溢价率达到500%以上。2010年成交土地（扣除工业用地）楼面价格为5103.4元/平米，同比2009年上升65.66%；成交住宅用地楼面价为5161.4元/平方米，同比2009年住宅用地楼面价3336.08元/平方米上涨了77.10%，一年时间仅仅是住宅类土地成本就上涨了近七成，全市商品住宅（包括溧水、高淳）均价9061元/平米，同比上涨31.45%，这样计算商品住宅上涨也算“合理”的；成交商办类用地楼面价为4895.45元/平方米，商办类存量土地
5、总量巨大，但开发速度较慢。2007-2010年，南京市供应经营性用地的规划建筑面积共计3945.87万平米，累计开发率为54.13%；存量面积17133.06万平米，其中约20%为商办类开发体量。居住类用地规划建筑面积共计2889.20万平米，累计开发率达到62.14%，存量面积6026.10万平米。紧邻城市中心的区域仍是未来商品房供应的热点，同时远近郊区土地出让量上涨，市场份额不断扩大。土地供应呈现出城市中心区小、紧邻城市中心的外围区域土地供应量大、城市边缘区县土地供应量相对小的趋势，表明未来商品房供应的热点仍将在紧邻城市中心的外围区域出现。江宁区仍将是未来商品房存量最多的地区，占总存量面积
6、的20.75%；浦口区存量土地仅次于江宁区，占总存量面积的9.04%；下关、雨花台、栖霞作为发展已久的紧邻城市中心区域，有大量存量土地，占比依次为8.29%、8.21%和8.01%；建邺区一直有较大土地存量，而且消化速度很快；玄武、白下、秦淮3个老城区虽仍有一定存量，但随着后续土地供应的减少，也很难对南京市场产生多大的影响；高淳、溧水等城市边缘区县土地供应量和存量都有一定增加，但是总体体量较小，很难对南京城区形成实质性的有效供应。2010年江宁区成交土地总面积居全市各区县之首，占全市供地总面积的33.4%，规划建筑面积约221万平米，占全市的20.36%，其居住类用地也居各区域之首，达到199
7、.54万平米；浦口、江宁两区全年土地供应量占据全市的半壁江山，未来商品房上市量也将引领全市商品房市场。江宁虽然离市区的直线距离较远，但是由于地铁1号南延线带来的便利交通，也为周边楼盘带来了很好的销量，土地更是成交猛增；江北板块土地供应仅次于江宁，实力大型开发商进驻江北，未来价格看涨；城北板块由于中冶200亿拿下的两幅地王地块，同时拉开了南京老城改造的序幕。281 经营性用地供应与开发情况分析1.1 年度供应分析2010年，南京市土地市场共成交61宗土地（不含工业用地，其中在9月份和11月份流拍2幅地块分别是玄武区2010G30商业金融用地，出让面积9016.7平米；栖霞2010G46商务办公用
8、地，出让面积43397.7平米。一块土地拍下后退地：2009G74，位于栖霞区仙林湖，出让面积35068.5平米。以上3块地没有计入统计。），总成交建设用地面441.23万平米，其中规划建筑面积1087.2万平米，与2009年74宗地、737.5万平米的规划建筑面积相比，增长了47.4%。数据来源：中国房地产指数系统除2007年南京土地市场最火热之外，2010年南京整体土地市场发展良好，共成交61幅地块，成交总价554.9亿元，同比2009年土地成交额250.65亿元，增长近120%。数据来源：中国房地产指数系统2007年住宅用地成交73幅，因为2007年市场行情好，而且政府对土地方面限制较小
9、价格较低；2008年金融危机，整体市场行情走低，政府推地节奏也比较缓慢，全年只成交35块住宅用地，规划建筑面积也跌到2007年一半的水平；09年上半年房地产市场依旧保持低迷，土地市场在2009年下半年发力，全年成交46幅地块，规划建筑面积500万平米，相对2008年增长33%；2010年成交43幅住宅用地，略低于2009年水平。数据来源：中国房地产指数系统2007年商办用地成交47幅，规划建筑面积4109606.94平方米；2008年受金融危机的影响整体市场行情走低，政府推地节奏也比较缓慢，全年只成交18块商办用地，规划建筑面积1656513.45平方米；2009年成交27幅商办类土地，规划建
10、筑面积233万平米，相比2008年增长近50%；2010年成交的18幅商办用地与2008年持平。1.2 月度供应分析2010年土地市场起伏较大：1-2月春节期间土地低调入市，土地市场相对冷清；3月由于两会期间地产行业被推在风口浪尖，所以并没有预计的火热；4月房地产新政推出，南京土地市场大幅回落，仅成交土地3宗，规划建筑面积109.26万平米；由于新政初期开发商对市场预期比较低，所以在拿地上也比较保守，而且这段时间政府也有意放缓退地节奏，综合以上几点4-8月份南京土地成交总额74万平米，持续保持低迷，五个月的成交总量尚不及10月份一个月的成交面积；10-12月由于政府2010年推地计划尚未完成，
11、因此在挂牌出让方面也比较积极，10-12月的挂牌成交土地面积为214万平米，占全年成交总面积的50%。数据来源：中国房地产指数系统数据来源：中国房地产指数系统2010年年初由于两会期间土地市场低迷，4月由于政府宏观调控，开发商对市场预期较低，上半年土地成交不足全年的1/3，下半年南京楼市逐渐回暖，土地成交也跟着上扬，2010年全年成交住宅用地43幅，规划建筑面积686.2万平方米。数据来源：中国房地产指数系统随着4月份房地产新政的推出，整体市场下滑。商办类土地更是由于开发商报价低于底价而流拍。下半年表现突出，8月-10月共成交7幅商办用地，其中10月成交4副，规划建筑面积644万平米，占全市的
12、60%以上，由于浦口、六合区的商业配套亟待完善，政府10月份推出大量商办类土地；12月成交2幅；规划总建筑面积为16万平方米。1.3 供应土地结构从成交土地的结构来看，居住用地仍然是供地重点，但是所占比重呈下降态势。2010年43块土地的主要用途为居住用地，规划建筑面积686.2万平米，占总成交土地规划建筑面积的63.1%，占比较2009年同期下降约4个百分点。2010年共推出18块商办用地,规划建筑面积400.8万平米，占总成交土地规划建筑面积的36.7%，占比较2009年同期上升约个5.2百分点。数据来源：中国房地产指数系统自2007年以来住宅用地成交宗数相对是比较一致的，除2007年市场
13、行情火爆之外，2008-2010年都保持良好的增长趋势，住宅类规划建筑面积年增长率始终保持在40%左右。数据来源：中国房地产指数系统1.4 土地开发分析数据来源：中国房地产指数系统注：该土地开发面积数据来源于中国房地产指数系统，2010年数据与往年差别较大，有待考证。2007-2010年，南京市供应的经营性用地的规划建设面积共计1975万平米，其中429万平米已开发，存量面积1546万平米，已开发比例27.75%。江宁区仍将是未来商品房存量最多的地区，占总存量面积的20.75%；浦口区存量土地仅次于江宁区，占总存量面积的9.04%，是11个区中土地存量最大的地区；下关、雨花台、栖霞作为发展已久
14、的紧邻城市中心区域，有大量存量土地，占比依次为8.29%、8.21%、8.01%；建邺区一直有较大土地存量，而且消化速度很快；玄武、白下、秦淮3个老城区虽仍有一定存量，但随着后续土地供应的减少，也很难对南京市场产生多大的影响；高淳、溧水等城市边缘区县土地供应量和存量都有一定增加，但是总体体量较小，很难对南京城区形成实质性的有效供应。1.5 小结2010年土地市场也广泛受到开发商的追捧。全年共成交土地61宗（扣除工业用地，以下除特别注明外均为扣除工业用地后的统计数据），成交建设用地面积441.23万，规划建筑面积1087.2万平米，同比增长了14.4%。2010年4月房地产新政推出后，成交量锐减
15、，之后土地价格骤降，其中9、11月份各有1幅土地由于开发商报价低于底价导致地块流拍。随着4月份房地产新政的推出，整体市场下滑。5-7月三月仅5块土地成交，成交建设面积35万平米，8-10月成交量略有回升，2010年底迎来高峰仅12月就成交8宗土地，成交建设面积45万平方米。2010年居住类用地市场火爆，呈现供不应求的局面。2010南京市共成交43宗住宅土地，成交建设用地面积339.6万平米，与上年同期45宗地相比减少2宗，共296.95万平米的建设面积相比，增加了18.19%。住宅类规划建筑面积686.2万平方米，占总成交土地规划建筑面积的78.04%。同比2009年67.91%上涨了10个百分点，可见政府正在逐年加大住宅类土地供应的比重，同时也显示出南京商品房市场正朝着健康的方向发展。2 经营性用地成交价格分析2.1 年度成交价格分析2007年以来，南京市共通过招拍挂方式出让310宗土地（扣除工业用地），建设用地面积1957.1万平米，规划建筑面积3945万平米。表 2007-2010年南京市土地成交情况土地宗数（块）建设用地面积（万）规划建筑面积（万）成交土地均价（元/）成交楼面均价（元/）平均溢价率土地出让金（万元
