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1、2007年天津楼市未来市场的发展之路 市场在变，区别只在于量变或质变，多方混战抑或短暂的市场均衡。在2007年，津门大地的地产业将有什么新模样？作为地产行业专业研究机构与代理公司，联合地产对2007年的市场进行了初步的研究和预测，希望以此为基础与业内精英共同探讨未来市场的发展之路。一、2007年天津土地市场预测2007年土地供应计划(17块地)2007年1月12日，天津举行2007年第一次经营性用地出让信息发布会，公开出让17宗土地，可建设土地面积118.35万平米，规划总建筑面积258.55万平方米，其中居住用地为92万平米，规划建筑面积211万平方米；商业金融用地16万平米，规划建筑面积4
2、8万平方米。商品住房用地的供应比例较大，在17宗地中居住用地占11宗(包括部分商业和住宅综合地块)，可建设土地面积为92公顷，占总面积的80.0%。居住用地的选址大多临近颇具规模的成熟社区。11宗居住用地(包括部分商业和住宅综合地块)基本选址在外环线附近，周边多有已建成的居住社区，其中3宗位于外环线以外，既可自成规模，又可与其他居住区功能共享。非住宅用地集中在市内六区特别是河西区，住宅用地向河东、河北、红桥地区转移。2007年供应量、供应区域、价格预期2007年土地供应量在2006年的基础上还会有所增加，由于土地稀缺性的不断提高，价格也将缓步提高。市内六区的住宅用地将更多的出现在河东、河北、红
3、桥区外围板块及梅江、奥运板块，和平、河西、南开区等市中心板块，商业商贸建设速度将进一步加大。环外新城发展速度将进一步加快，西部新城、海泰产业园区土地的相继启动将带动该区域的发展，津南区在政府规划的推动下，将有大量土地上市。土地价格在不断利好政策的驱动下会有所上升，但由于该区域土地资源相对丰富，开发面积较大，价格提高会非常缓慢。滨海新区土地出让速度将会趋于平稳，出让面积将会有所降低，价格将保持稳步增长的趋势。二、2007年天津商品房市场预测成交重点转移，郊县市场成为2007年主要看点：成交量的主要区域将转为重点区县，市场份额将超过50%。环外新城将不断涌现100万平米以上的大盘项目，同时为配合大
4、盘的开发，将出现大规模的商业配套项目。和平、河西、南开区商务、商业项目供应量增加，市内六区居住重点向河东、河北、红桥区域转移，河北、红桥地区成交量将会有大幅增长，但市内六区整体市场份额仍将减小。市场竞争加剧：新政影响，90平米以下的小户型楼盘会集中上市，同时产品供应量激增使已经十分激烈的市场竞争加剧。交通干线、地铁沿线、海河沿线附近的楼盘仍将是热点楼盘。价格稳中有升：供应结构的调整将使供求矛盾得到一定程度缓解，价格相对平稳。在土地成本、供应量以及购买力的多重作用下，成交价格将与06年基本持平，而随着环外新城区域的进一步成熟，房价将会稳中有升。三、2007年天津滨海新区市场预测随着2005年供给
5、的地块开始推向市场，将出现一些新的区域，如开发区南海路两侧、塘沽区海河南、上北地区等等项目集中度将会增加，会给单个项目的操盘带来明显的压力。供给方面，商品房住宅供给将有所增加，特别是在2007年上半年，将会出现一个集中式的爆发期。从滨海新区核心城区2007年的供给量来看，该区域将在2006年的水平上有较明显增长，新增上市项目将会有一个短暂的爆发，在10-15个，加上2006年在售项目的后期，2007年在售项目将会达到30-35个，总体供给量将达到200-250万平米之间。由于2007年的板块开发趋势明显，这些供给量将更加集中在同类板块中供给，市场竞争压力空前增大。需求方面，商品房消化量不会产生
6、显著增加，且住房消费结构较2006年也不会产生明显的变化，即未来的3-5年年均消化量在100万平米左右应该为正常水平。价格方面，基于以上说明，且2005年下半年暴涨的房地产价格空间还需要在1-2年内得以消化，所以2007滨海新区的整体价格水平不会有较为明显的变化，将继续维持在目前的水平线上，部分新兴区域会略有增长。四、2007年天津别墅市场预测新增、潜在项目等持续入市，造成供应量继续加大，价格呈小幅攀升。天津2006年潜在供应项目达到10个，并且基本都将在2007年亮相或入市，这些必然加大供应量，而需求涨幅不明显，因此消化速度不会有大的提升，而价格随着已有项目的竣工，将会出现小幅攀升。受宏观调
7、控影响，持续消化量明显后继不足，成交量不会较2006年有较大变化。作为别墅产品，其高端的市场定位和几百万的总房款，使其客户定位不能仅仅局限于本土客户，但天津外来人口增幅较小，虽有滨海发展这一契机，但是短期内不会出现高端人群激增的现象，因此在一定程度上限制了市场容量，加之宏观调控的影响，这些都将直接抑制项目的消化速度，进而使得整体市场成交增幅较小。激烈竞争的市场环境，促使市场细分，产品供应更加趋于理性。2007年随着市场的逐步发展，激烈竞争的市场环境使得各开发商更加重视对产品的打造，力求抓住市场空白点，抢占市场先机，因此市场细分明显，产品供应更加趋于理性。板块聚集效应凸显，区域优势增强。2007
8、年，传统的别墅供应集中的区域因其客户认可度高，配套设施完备等，优势将更加明显，像大梅江、东丽板块、城市中心板块等必然会以其已经聚集的板块效应争取更广泛的客户关注，进而消化板块内产品。供应持续增量，竞争将更加残酷。天津的别墅项目面对的基本以本土客户为主，在供应量持续增加，而客户购买力趋于饱和的2007年，市场竞争将更加残酷。五、2007年天津写字楼市场预测从后续供应项目的区域上看，商务区域逐渐向老城区及海河沿线转移。老城厢地块、小伙巷地块、凤凰城商业中心、泰达城均处于红桥、南开、和平三区交汇的老城区板块，该区域拥有优越的地理位置，从各方面条件看都不逊于中心区，且该区域经过城市改造工程后，可塑性高
9、，大量开发项目在近两年来陆续启动，并均为大型综合性项目，产品质素高，已逐渐形成了该区域的高端氛围。根据天津市规划，海河沿线五年内将建设20座写字楼，总建筑面积在265.02万平米。该区域拥有得天独厚的景观优势，并且海河沿线属于天津市中的景观带，景观优势是其它区域无法比拟的，同时随着海河沿线改造工程的逐渐完工，该区域的交通情况将十分便利，多条跨海河桥及快速路的修建将缓解该区域的交通压力。在宏观政策推进下天津的商用房地产市场将会迅速发展，尤其是与经济发展联系最为紧密的写字楼产品。天津正在被越来越多的跨国企业、国有企业以及大型民营企业所关注，随着这些企业业务发展不断提高、员工队伍不断扩大、办公面积不
10、断增加将有效的促进天津写字楼市场的发展。核心区域地位继续加强，仍将作为供应主体。虽然海河沿线区域供应量庞大，但是由于项目操作所需时间较长，因此，2007年写字楼市场仍将集中在传统的核心区域，区域商务中心地位将进一步巩固。六、2007年天津酒店式公寓市场预测城市的高速发展给酒店式公寓强大的支撑从2006年销售情况可以看出，天津酒店式公寓仍有较大需求，各项目销售状况良好。良好的市场反映一方面与天津在全国的经济地位提升和经济迅猛发展密不可分，另一方面天津市场上酒店式公寓产品供应量不足，难以满足天津城市发展所带来的市场需求。天津将逐渐发展为国际化港口大都市，大量的外资企业、外来人口将不断进驻。快捷、便
11、利、舒适的酒店式公寓产品将更符合外来人口作为中短期居住的需要，人们对酒店式公寓投资需求将会继续增加，强大的需求支撑酒店式公寓产品的发展。酒店式公寓在需求支撑下继续放量酒店式公寓产品不断涌现，截止目前尚未开盘销售的产品已近30万平米，复地天津中心项目、海河沿线天津湾项目、老城厢、泰达城等大盘项目的公建中也规划了部分酒店式公寓项目，随着这些项目不断开发建造，大量酒店式公寓将涌向市场。酒店式公寓产品质量及价格仍有上升空间酒店式公寓产品在天津将不断成熟，产品及配套服务水平不断提高，在产品质量和强大需求的支撑下，价格水平还将稳步提高。酒店式公寓概念应用更加广泛从金领国际、华厦国际公寓已经看出，酒店式服务
12、管理已成为高级公寓的配套标准。后期，随大量高级公寓的上市，酒店式服务管理将更多的应用于高级公寓中。滨海新区酒店式公寓市场酒店式公寓按照具体的使用功能可以严格的区分成酒店式公寓(由酒店来管理，并对外运营)、酒店式服务公寓，精装修小户型项目一般都宣称能提供良好的物业管理服务，为此将该类产品归入酒店式公寓内。该类型的产品在开发区乃至保税区的市场机会都比较好，在售项目均取得不错的市场业绩，究其原因，有以下几点：一是开发区的商务流动人口较大，存在庞大的租赁市场需求；二是开发的产权式酒店以及酒店式服务公寓均依托知名的项目品牌或开发商品牌，后期维护运营的压力较小；三是部分项目户型面积设计合理，总房款较少便于
13、投资。随着大量的公建性质的地块完成一级市场出让，以及滨海新区蓬勃发展的经济环境，滨海新区酒店式公寓市场还有一个显著的增量。在滨海中心区之响锣湾商务区、保税区国际贸易与航运中心、开发区生活区等重点商贸商务区会有较为集中的酒店式公寓项目供给，另外，在一些在售项目的产品开发中，还有一定的酒店式公寓产品，滨海新区未来的酒店式公寓市场蔚为壮观。七、2007年天津商业市场预测在度过了略显平淡的2006年以后，2007年又有大量商业项目进入使用期，使2007年的商业地产市场更加聚焦于经营能力的博弈。商业地产供应量将继续保持稳定增长2006年共成交土地600.2万平米，其中商业用地181.75万平米，由此可见
14、2007年商业地产的开发量还将保持较高水平。核心商圈地位更加稳固2007年五大核心商圈将会进一步扩充整体规模与经营范围，商圈内的百货家族也将迎来更多新成员。滨江道商圈的庄吉商业中心，南京路商圈的天津中心、以及小白楼商圈的海信广场、朗香街都有望在明年开张纳客；届时，随着交通体系的不断完善，核心商圈无论从辐射范围与对消费者的吸引力来说都将进一步增大，从而真正成为无可取代的市级休闲购物区与百货集群区。百货市场继续向高端化方向发展天津传统百货，如劝业场、中原百货等定位为中低档；一商友谊商厦等定位高档；津乐汇、新世界百货定位时尚，而新进入天津的这些项目定位于中高端与高端，将目标锁定在成为其所在商圈的领导
15、者。在大型超市、家电卖场等度过快速扩张而步入整合期时，众多高端百货的集中进入势必带来新一轮的竞争；未来3-5年，高端百货占天津市零售业的份额将由目前的不足10%上升到40%左右。专业卖场的发展将成为新的趋势2007年仍将是大卖场进行整合的一年。易买得泰达城店与天津湾店将在2007年开业，家世界由于其内部原因将在2007年完成对其部分门店的转让，国美电器将继续进行并购永乐电器的后续工作，除此之外，类似于2004年的大卖场疯狂扩张不会出现。随着社会经济的发展与居民消费习惯的改变，大卖场的市场细分将进一步加剧。从2004年就相继涌现出手机专业卖场、数码专业卖场、家具专业卖场等，2006年又有蕃麦士生
16、鲜超市、轻纺万象城、瑞景鞋城、东丽五金城、昆泰自行车城等专业卖场相继开业；2007年这个趋势将更加明显，南马路五金城、滨江机电城、汽车装具城等专业市场都将陆续面世。海河与地铁沿线将继续成为商业地产开发热点区域本市“地铁商圈”一期规划已经开始实施，将在地铁1号线沿途陆续建成22个大型商业设施，总建筑面积达100多万平方米，预计到2007年底全线竣工，业态涉及住宅、商务、餐饮、娱乐、购物、休闲、文化等多个方面。地铁沿线项目将利用地铁带来的交通便利和经济元素大流通，把住宅、商业、休闲等各类场所与地铁站巧妙地连接在一起，将逐步形成具有天津特色的地铁“生活圈”，形成新的商业氛围。目前，海河综合开发节点工程的开发已进入了招商实施的阶段，周边商业地产以及住宅地产的开发势头越来越强劲，这些由海河节点为核心而形成的海河板块多
