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1、市场研究 - 产品定位的市场依据松江，是上海历史、 文化的发祥地， 有 上海之根 之誉，有着悠久的历史、深厚的文化底蕴和丰富的旅游资源。在上海城市总体规划中，松江将建设成为上海辅城。一、区域环境地理位置松江区位于长江三角洲内上海市西南部，黄浦江上游，南宽北窄，南北长约 45 公里，东西宽约 50 公里，总面积 604 平方公里，是上海西南的重要门户，也是连接浙沪两域的重要枢纽。松江距上海市区 30 公里，距虹桥机场 16 公里，距浦东国际机场 68 公里。行政区划松江区内辖有 4 个街道、 11 个镇，分别包括了岳阳街道、永丰街道、中山街道、方松街道；新桥镇、九亭镇、泗泾镇、洞泾镇、新浜镇、车
2、墩镇、石湖荡镇、佘山镇、泖港镇、小昆山镇以及叶榭镇。人口状况松江区及松江老城区人口历史数据及未来预测图：600,000516,670523,521495,556497,920503,237509,909500,000400,000300,000200,000142,378150,523160,891171,027181,817193,279100,000单位（人）200020012002200320042005松江区松江老城区2002 年，松江区户籍人口达到50 万。在过去3 年，松江的年人口增长率约为0.77%，依此推算至2005 年松江人口将达到 52.35 万人。松江传统市区即老城区（沪
3、杭高速公路以南部分）2002年人口为 16.09 万人，根据松江区统计局过去的3 年统计数据来看，松江老城区的常住人口增长率约为6.3%，估计 05 年区域人口将接近20 万。在上海市整体人口呈现负增长的背景下，松江人口持续增长，城区人口规模不断扩大，将为松江房地产市场提供持续的市场支撑。交通状况松江交通便捷，区内现已形成条主要交通轴线，为发展区内各项产业提供了便利的交通条件。主轴线沪杭铁路、沪杭高速公路横贯新城和老城之间；沪杭公路、 沈砖公路横贯松江的北部和东西， 同时是上海中心城区至佘山国家级旅游度郊区的重要游览路线；叶新公路横贯松江南部地区东西；嘉金快速干道及沪松公路纵贯松江东部的南北；
4、同三国道纵贯松江西部的南北；嘉松路纵贯青浦至松江新城， 连接沪宁高速公路和沪杭高速公路。松江区跨区、跨省市的交通方式主要以汽车客运、铁路为主。目前，区内共有乐都汽车站、长途汽车站以及大众公交城东公交站三个主要汽车站点。和五个铁路站，包括两个三等站（新桥站及松江站）以及三个四等站。历史文化历史沿革松江古称华亭， 是江南著名的鱼米之乡。在上海开埠前，松江一直是上海地区的政治、 经济、文化中心。 据考古发现，距今约 6000 年，先民们就在九峰一带劳动、生息，创造了崧泽型和良渚型等古文化。东汉建安二十四年（219 年），东吴名将陆逊以功封华亭侯，华亭始见于史志。唐天宝十年（751 年），置华亭县。元
5、至元十四年（1277 年）升为华亭府，翌年改为松江府。民国元年（ 1912 年）废府，华亭、娄县合并为华亭县。 民国 3 年（1914 年）改为松江县。 解放后，苏南行政署设松江专区。 1958 年 3 月，松江专区撤消，改隶苏州专区。 1958 年 11 月由江苏省划归上海市。 1998 年 2 月，国务院批准撤县设区。人文特色综观历史，松江硕士名人灿若星汉，历代以来，涌现出陆机、赵孟頫、 张弼、董其昌等一大批名人雅士。 从宋至清，共有 521 位进士，状元数人。在近现代史上，更是涌现出了史量才、柳亚子、马相伯、施哲存等文化名人，活跃于文化艺术界。松江名胜松江名胜之多居上海各区县之首，唐宋元
6、明清各朝代都保存有丰富的遗迹。区内现存的唐代陀罗尼经石幢、云间白鹤寺（即清真寺） 、颐园、西林禅寺、方塔、醉白池等历代建筑不但见证了松江古老、灿烂的历史，更是松江发展特色文化旅游的宝贵资源。二、松江经济1、主要经济指标2000 年，全区 GDP130.89亿元。 2002 年 GDP达到 180.08 亿元，同比增长 19.2%。固定资产投资和社会消费品零售额持续增加， 投资者对松江经济发展前景的普遍乐观， 区域生活水平不断提高。 投资和消费两头拉动将有利于松江房地产市场的供需两旺。人均收入随之大幅度提高。 2002 年全区人均 4300 美元，比上年增长 18.0%。预计 2007 年人均
7、GDP将达到 7500 美元，实现比 2001 年翻番。2、产业结构随着松江经济的不断发展，其产业结构调整也发生相应变化，出现了“二、三、一”的结构，以房地产业为主的第二产业占据经济发展的主导地位。2002 年，松江区第一、二、三产业的比重为5：32：63。其中，第一产业增加值为8.81亿元，第二产业增加值为114.51 亿元，第三产业增加值为56.76 亿元。第二产业在经济结构中的主导地位主要得益于两方面因素：一方面， 松江各园区内工业企业的投资力度加大、 经济效益提高，促使第二产业的比重有所增加；第二方面，松江新城的规划带动了区内众多房地产的开发，从而带动房地产业的比重增加。3、财政收入区
8、内第一、第二、第三产业的发展，极大地提高了松江的财政收入。 2002 年，松江区实现全区财政收入40.47 亿元，比上年增长 44.2%。国民经济增加值、工农业总产值、地方财政收入增长速度分别高于全市 8.3 个百分点、 6.7 个百分点和25.6 个百分点，处于全市领先水平。4、利用外资2002 年，松江区新批准投资项目总投资额超过19 亿美元，比上年增加 77.9%，其中利用外资超过 17 亿美元，比上年增加 70.9%，分别占上海市郊总额的 22.57%及 25.34%，居市郊各区之首。投资项目来自美国、日本、新加坡及泰国等31 个国家和地区， 其中有 709 家外商外资企业在松江区投产
9、，比上年增加112 家。年内销售收入322.06亿元，比上年增加 44.7%，占上海市郊外商外资企业销售总额的22.26%。截止2002年底，松江累计批准2032个外商投资项目，总投资 78.61 亿美元，合同利用54.48 亿美元，投资项目来自 50 个国家和地区。外商投资企业工业产值占全区工业总产值比重达60%，外向型经济地位进一步上升。5、居民生活职工月平均工资20012002增幅2003增幅松江（元1426165716.%182810%/ 月）上海（元148016239.6%184714%/ 月）2002 年，松江职工月平均工资达到1657 元，高于上海市的职工年平均工资水平，其增长率
10、显大于上海。2003 年，松江职工月平均工资的增长幅度虽然落后于上海，但是职工平均月收入1828 元，与上海水平非常接近。农民人均收入2000 年2001 年2002 年2003 年松江（元 /436.8463518566月）上海（元 /533.33569590555月）2003 年，松江农民人均月收入达到566 年，高于上海市总的农民收入水平。农民人均纯收入增长原因有三：一是工资性收入增加。全区二、三产业的快速发展，促使农村富余劳动力向二、 三产业转移。 同时农村居民家庭中有行政事业单位工作的人员工资水平提高，也是工资性收入增加的另一因素。 二是农村居民家庭的财产性收入增加。农村居民家庭财产
11、性收入，包括房屋出租和征地补偿费等。三是农村居民家庭转移性收入增加。可以看出， 松江工业区的产业类型基本为技术密集型，建设基本来自外来投入，对当地农村就业没有太大的促进。人均居住面积城镇居民人均居信面积27.8平方米，农村居民人均53.8%平方米。2001（平方2002（平方同比2003 （ 平同 比 增米）米）增长方米）长松江20.127.838.3%28.84%上海12.513.14.8%13.85%从以上的表格可以看同， 松江人均居住面积远远大于上海人均居住面积。储蓄储蓄存款余额（亿元）增幅200058.6200170.6420.5%松江200290.0327.4%2003118.4631.6%20002524.0520013001.8918.9%上海20024915.5463.74%20036054.623.2%由上表可以看出，上海全市储蓄存款余额在2002 年有个
