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1、2022年-2023年建筑工程管理行业文档 齐鲁斌创作新人培训教材 8 e g# b6 t5 j1 I7 ( s) L8 b l. X: G( k( b第一章 房地产基本知识介绍 . |0 v) h* $ r/ L H5 P7 : g/ p* f从今天起，你的一言一行不单单只代表你自己，你所展现在客户或同行面前的是整个物业和本公司的形象，所以你要以一个房地产高素质专业人员来要求自己，特别对一个新进入行的新人来讲，专业知识的学习由其重要，了解专业常识是你成为专家的第一步。 4 a. b+ k* F0 P5 |. v u6 # i* R* 9 $ L; n! i) j( q第一节 专业名词术语 ,
2、 d2 _7 J/ C0 _, B2 O+ $ x9 e5 |1、房地产可分为： 9 1 H( N7 r* U! H q(1)一级市场指被国家垄断的土地市场，发展商从国家手中取得的土地，称之为一级市场。 & a, Z9 C S; F; W(2)二级市场：发展商在所取得土地上盖起的房子，第一次出售、出租，称之为二级市场。 9 n o) O4 u; W(3) 三级市场：卖给个人后的再次转卖、出租及抵押。 % : g2 T3 Z9 w1 c2 H2、生地，只是一块土地，未达到可盖房的要求（水、电、煤都没有）。 $ C1 P6 C6 F: K6 z3 * _( l/ 3、熟地，达到三通一平的称为熟地，
3、三通一平只是达到施工要求。 $ , Q# i g* C/ r$ F+ Q4、何为“三通一平” 3 Z7 n, z$ + T1 J/ v, m“三通”指通电、通水、通路，“一平”指土地平整。 0 B# Lq. G+ q& S* ) Y% l*5、何为“七通一平” ) p3 x1 e/ o1 0 X5 2 C! L, l达到了人口居住的要求，“七通”是指通电、通水、通煤气、通电讯、通下水、通上水、通道路，“一平”指土地平整。 ) x1 d$ ?$ 5 p* h6、什么是内销房、外销房、平价房 f$ a. B4 B! Y( L, Z1 q内销房、外销房的根本区别在于土地的特质。 * H5 p* i1
4、 M7 s( E% Q8 e) o. 2 w(1)外销房的土地是批租或出让的，是按照容积率来计算楼面价的，针对的客源是外籍人士、港澳台或本地人，土地是有年限的。 9 m5 Y! q% a6 E- # & ! R7 B(2)内销房的土地是没有所限的，针对的客源是本地人或外地人。从98年开始内销房也实行土地批租，一般来讲批租的住宅土地年限为70年，内销房的类型有外资内销、内资内销、高标准内销（侨汇房）。 7 E V% O2 k4 M) Q- f4 3 q$ *(3)平价房，土地便宜，价格便宜，政府用来解决特困户，五年不准上市交易。 / ?) 9 v2 B q; N; X. T上述三类住宅房2001
5、年8月1日起统一土地年限为70年并取消内外销等交易对象限制。 2 I% c+ L) q# u$ U* x: _ N; A7、计算公式： ) q/ 9 S i/ G% _& m1 u容积率：总建筑面积/土地面积 % r) q: A( o) N/ cd2 Z建筑密度：建筑占地面积/土地面积 100% ; n- E; x6 1 g& y. Z绿化率：总绿化面积/土地面积 100% l& Z) U9 W8 O O3 F, Q. k集中绿化率：集中绿化面积/土地面积 100% ! u! Y8 V) K- d: O+ P得房率：套内建筑面积/建筑面积 100% , e1 B- i8 c/ 建筑面积=套内建
6、筑面积 + 公共分摊面积=套内建筑面积分摊系数 * H0 4 _/ R公共分摊面积包括：小公共面积（所处的楼层的公共面积）和大公共面积（底层的大堂、设备层）。 + d1 x8 h% _- C5 U d K# K* x套内建筑面积 = 关门面积+套内墙体面积+分割墙体面积/2 8 $ A0 Z4 m- R+ i3 y6 z V=建筑面积/分摊系数 / X) _ $ r, Nb) o1 & f: P封闭式阳台：面积计算100% ( L+ f) T& P* t0 k5 o敞开式阳台：面积计算50% 7 f; M( O6 X2 _! E& S; 阁楼、露台，一楼花园，一般赠送 . k0 v$ B4 !
7、 g住宅交付时的要求 * G/ f5 u9 Q- o. Y(1) 交付使用许可证，入住许可证 7 I: H. Q$ a F m! + T(2) 质量保证书 M! c/ _5 b* J+ u* s) l(3) 产品使用说明书 3 p 0 A5 D4 D, kr前提，全部验收合格（包括水、电、煤、通讯等） f# q% r# H% o4 j6 F! 8、何为代理，何为中介？二者区别 % O9 X R _( D, c_* m代理：服务于二级市场，是发展商与购买者的桥梁，代理公司受理的业务量大，系统性强，除参与开发前期的市场调查，地块选择和建设规划处，还包括楼盘建成后的广告包装和销售实施，注重配合，是集
8、体行为，是主动营销。 3 b6 1 y8 X8 L1 p: 中介：服务于三级市场，是小业主与购买者，租赁者之间的桥梁。受理对象分散无系统，仅强化销售实施，提供大量的信息，是单抢匹马独立作战，是被动营销。 $ J ( , c/ Y5 L8 x4 l# N3 Q7 C8 E- T, j1 x0 u第二节 有关按揭、公积金及蓝印户口等现行政策 5 7 W5 Z( F6 m* S0 H7 x7 l w; 7 g1 z* J! _! E前言，有关这节内容是根据国家有关政策的改变和市场经济发展房地产阶段变化不定期更换，下面所述是关于按揭、公积金及蓝印户口现行政策基本内容综述。 # r7 z1 , N# H
9、3 hB一、按揭（个人住房商业性贷款）银行按揭知识按揭，英文原来叫MORTGAGE，通俗的意思就是抵押，用客户自已新买的房做抵押，向金融机构申请长期贷款，承诺定期偿还贷款本息。办理银行按揭需具备的条件：1、具有城镇常住户口或者有效居留身份；2、有稳定的职业和收入；信用良好，有偿还贷款本息的能力；3、有购买住房的合同或协议；4、以不低于所购房款总价的20%作为首付款；5、有贷款人能力的单位或个人作为担保人；6、贷款规定的其他条件。以上条件需准备的材料：身份证（申请为一人以上者，各人均需要提供）、户口本、职业、收入证明、贷款人所在单位的营业执照、个人人名章及照片等根据建设部城市房地产抵押管理办法，
10、下列房地产不得设定抵押：1、权属有争议的；2、用于教育、医疗、市政等公共福利事业的；3、列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的共他建筑物；4、依法已公告列入拆迁范围的；5、被依法查封、扣押、监管或者以其他形式限制的；6、依法不得抵押的。贷款共分为三种形式：公积金贷款；商业贷款；组合贷款1、公积金贷款市住房公积金是市（县）政府用于解决行政事业单位职工及中低收入的居民住房问题的专项基金。城市住房基金从同级财政现在用于住房建设、维修、管理和补贴的资金，当地提取住房固定资产投资方向调节税、房地产税、土地使用权出让金，以及出售属于国有资产的住房回收资等渠道筹集。2、商业贷款个人住房商业性贷款是银行用其信
11、贷资金所发放的自营性贷款。具体指具有完全民事行为能力的自然人，购买本市城镇自住住房时，以其所购买的产权住房（或银行认可的其他担保方式）为抵押，作为偿还贷款的保证而向银行申请的住房商业性贷款。（抵押贷款是商业性贷款中的一种贷款方式）个人住房商业贷款是我国公民因购买商品房而向银行申请的一种贷款，有关银行规定，凡符合下列两种情况之一的，即可申请贷款品种：一是参加住房储蓄的居民；二是住房出售商和贷款银行有约定，由房地产担保企业为居民购房贷款向银行提供提保。3、组合贷款个人住房组合贷款是指，符合个人住房商业性贷款条件的借款人又同时缴存住房公积金的，在办理个人住房商业贷款的同时还可以申请个人住房公积金贷款
12、，及借款人以所购本市城镇自住住房（或其他银行认可的担保方式）作为抵押可同时向银行申请个人住房公积金贷款和个人住房商业性贷款。按揭贷款所需资料及费用一、 所需资料：1、 购房协议书（签字按手印）2、 商品房预售合同补充协议3、 业主身份证复印件四份、户口本、暂住证复印件一份，结婚双方资料。4、 供款人及配偶所在单位提供月收入情况证明。5、 夫妻双方如户口没在一起提供结婚证复印件6、 如是个体，一定提供营业执照和近期两月纳税证明。7、 如是单身提供父母或哥姐的共担债务的证明人，需签字、按手印。二、 办理按揭所需费用：1、 抵押手续费：房价的2、 保费：19年贷款的万分之八年限，10年以上贷款的万分
13、之六乘年限；3、 月存款；4、 印花税：贷款额的万分之；5、 办理时还需首付收据和身份证原件。三、销售人员应尽力让客户在银行要求的时间办到银行办理相关手续。房地产贷款程序1、 贷款申请2、受理申请3、贷前审查4、 签订合同5、发放贷款6、贷款归还7、合同变更8、贷款结清 A5 s. y3 A& y1、办按揭的条件 ! A% t& D g& e! E( z(1)现行房产按揭，分为本市户口按揭，全国按揭两种，一般能提供本市身份证及户口的购房者，可以获得较大额度的按揭贷款，大多为总房款的80%。 0 d7 r& g9 W A(2)另一种由于开发商争取获得的全国性按揭和境外按揭，购房者必须提供本人身份
14、证，户口及在本市工作两年左右的证明，有些还要提供在本市投资的证明或暂住证，这样的购房者，一般银行可以提供总房款的5070%额度的按揭贷款。 9 a: 2 H+ _* L- O, c(3)以上两种都必须提供收入证明，证明其还贷能力，月收入必须超过或等于其办按揭贷款月还款金额的2倍以上，境外收入证明需经公证和当地中国使领馆认证。 / # b/ g5 Q5 (4)办按揭人年龄一般不可超过6570岁，以6570岁为限年额度，岁数差为最大贷款年限，多不可超过30年。 * c4 Y4 Wu2 & | z& r2、办按揭有关费用 + O7 y$ 0 I8 V6 wbr3 J. T* h(1) 公证处收取公证
15、费 & p! sI8 - c! w G: L6 N(2) 保险公司按贷款数和贷款年数收保险费 d7 h# 1 & R$ Y(3)交易市场收抵押合同登记费：200元 , # yu& P# 3 7 k+ J: X- R/ L3、办按揭必须是个人购买住宅商品房，公司购买不可办按揭。 6 D: d L4 q l# t9 A/ I3 J4 , H二、个人住房公积金贷款 * R- h& O4 X9 U0 H C3 c9 T1、办理公积金贷款的条件： 2 m1 p3 D; Z* w5 D z(1) 必须本市户口 / 8 U, E! r6 , e1 a8 Z(2) 公积金缴交累积二年以上和申请前连续六个月正常缴交 # |$ W4 C6 v) T* H(3) 没有公积金贷款欠款 8 9 / j$ U( u& B7
