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1、目 录第一章 总 论1一、工程概况1二、工程业主简介2三、研究内容2四、报告编制依据3五、简要结论3六、主要技术经济指标4第二章 工程建设背景和必要性6一、工程建设的背景6二、工程建设的必要性7第三章 工程市场分析与预测9第四章 地块条件分析10一、地块根本情况10一地块规划控制条件10二地块地理位置分析10三建设条件分析13二、工程地块SWOT分析16一工程优势分析Strength16二工程劣势分析Weakness17三工程时机分析Opportunity17四工程威胁分析Threats18第五章 建设内容及规模20一、建设内容20二、建设规模20第六章 工程组织管理22一、组织机构设置22二
2、、人力资源配置22第七章 工程建设进度及招标方案25一、工程建设进度25二、招标方案25第八章 工程投资估算及资金筹措27一、投资估算范围27二、投资估算依据27三、投资与本钱费用估算28四、资金筹措33第九章 财务评价34一、工程各种财务数据确实定34二、工程财务分析35三、财务评价结论37四、主要经济指标37第十章 风险分析39一、工程的投资风险39二、本工程各阶段的风险控制39第十一章 社会评价41一、工程对本地区社会的效益影响分析41二、工程与所在地区的互适性分析41三、社会评价结论42第十二章 结论与建议43一、研究结论43二、有关说明与建议43第一章 总 论一、工程概况一工程名称：
3、合川交通街三角花园片区旧城改造工程二建设地址：重庆市合川交通街三角花园片区三工程业主：重庆市江城运业四企业性质：私营五法人代表：赵昌全六业主地址：重庆市合川交通街三角花园片区七投资总额及资金筹措：本工程总本钱费用万元，其中开发本钱中的土地费用、前期工程费用、根底设施费用、建筑安装工程费用、开发期间税费、不可预见费，共计为25264.35万元。开发费用中的管理费用、财务费用、销售费用共计为926.77万元。资金筹措方式为：企业自有资金、银行贷款分别都为13095.57万元，各占50%。八建设内容及规模主要建设内容为商住建筑，工程占地面积平方米，建筑面积88184平方米。配以环境绿化、道路及水、电
4、、气综合管网等公建设施。十建设工期工程建设年限为4年。从2021年06月到2021年05月。二、工程业主简介重庆江城运业位于重庆北部区域中心城市合川区交通街504号，公司占地40余亩，拥有固定资产2000余万元。公司主要经营业务有：客、货运输， 出租车运输、汽车CVG加气站，液化石油气充装站，环保餐具生产、汽车修理及维修人员培训，房屋门市部出租，公司董事长务实求新、公司以“诚信经营为经 营理念，受到社会各界的普遍好评。三、研究内容本工程研究内容主要包括如下：一工程建设的必要性分析；二工程建设的充分性分析；三在工程规划方案根底上，编制工程建设方案；四围绕工程的建设方案，对工程建设本钱进行细分，按
5、本钱单元进行估算； 五为保障工程的顺利实施，配合工程的开发建设进度设计合理的融资方案，在满足工程开发资金需求的根底上，实现资金本钱最小化；六在工程效益评价含经济、社会、环境评价等方面的根底上，总结工程投资的可行性，对工程整体实施提出建议。?可行性研究报告?对工程的可行性进行综合分析、论证，得出合理、正确的结论，为工程业主及审批部门提供决策依据，并作为开展下阶段工作的根底。四、报告编制依据一?中华人民共和国国民经济和社会开展第十一个五年规划纲要?；二?重庆市国民经济和社会开展第十一个五年总体规划纲要?；三?中共重庆市委关于统筹城乡开展加快农村全面建设小康社会步伐的决定?；四?合川区国民经济和社会
6、开展第十一个五年(2006至2021年)规划纲要?；五建设部?房地产开发工程经济评价方法?以及国家发改委?关于建设工程进行可行性研究的试行管理方法?；六国家发改委批准出版的?投资工程可行性研究指南?；七本工程适用的其他国家及地方标准、标准、法规；八业主提供的相关资料。五、简要结论一投资环境分析：目前，全国房地产宏观投资环境良好，重庆市经济运行良好，本工程未来开展前景非常好。二目标客户：城区及周边乡镇的中高层消费群；三价格定位：按建筑面积计算，住宅局部均价为3200元/平方米，商业局部均价为6000元/平方米，车位为2.5万元/个；四财务方面：工程总投资26191.13万元，销售收入28346.
7、5万元，税前利润为553.80万元，扣除所得税后利润为415.35万元。工程缴纳的销售税金及附加为1601.58万元，所得税为138.45万元，合计交缴纳税金1740.03万元，该工程建成后，稍有盈利，投资利润率为2.11%，税后投资利润率为1.59%，工程税后投资回收期为4.62年。五风险状况：工程抗风险能力一般，企业所面临的财务风险和市场风险较小。六营销筹划：突出配套、彰显景观、强调社区认同，提高工程的市场渗透力和吸引力。六、主要技术经济指标工程相关的技术经济指标如表1.1所示。工程技术经济指标表序号名称单位数据I工程经济数据1开发产品投资(含利息)万元26191.13 2资金筹措万元26
8、191.13 3销售收入万元28346.50 4销售税金及附加万元1601.58 5总本钱费用万元26191.13 6利润总额万元553.80 7所得税万元138.45 8税后利润万元415.35 II财务评价指标1投资利润率%2.11%2投资净利润率%1.59%第二章 工程建设背景和必要性一、工程建设的背景合川是一座历史文化古城、便捷畅通之城、宜居山水之城、创业兴业之城、开放开展之城。目前，合川正围绕中国知名旅游城市、重庆区域性中心大城市、重庆最美丽城市“三大奋斗目标，实施富强合川、美丽合川、平安合川、德润合川“四大战略，抓好开展与民心“双十工程，推进“百个重点工作工程，努力走出一条具有时代
9、特征、合川特色的开展之路。三角花园片区工程拆迁地块处212国道旁，是合川北大门，是合川城市形象的重要组成局部，该片区的城市面貌直接影响到城市招商引资及社会经济开展。合川交通街三角花园片区改造工程是由重庆市合川重庆江城运业投资承建。该公司成立于1950年，更名前为原合川县搬运公司，系中型集体企业，公司职工主要由社会无业人员和回城知青组成，职工人数最多时达2000余人，公司办公室、客运站、汽修厂原来设在塔耳门繁华闹市区，80年代初县政府决定将公司主要营业场地迁至交通街三角花园，并同意征地15.3亩作为公司的生产、经营和办公用地。地界以东以七一水库流水为界，西以国道212线渝南公路出城方向左侧为界，
10、南以陈福友房屋为界，北以石龙过江涵洞为界。公司当时还招用了因征地而必须安置的农转非工人32名。征地完成后，公司在三角花园先后修建了办公室、汽修厂、客运站、职工宿舍、食堂等一万多平米的生产生活用房。随着合川城市建设步伐的加快，三角花园片区存在的诸多问题凸显出来，居民生活环境差、存在严重平安隐患等，需要亟待解决。二、工程建设的必要性一是消除平安隐患的需要由于江城公司员工较多，过去经济条件差，修建新征土地修建的材料陈旧，是塔耳门搬迁时的旧条石。年代久远，旧条石已严重风化，加之地势不稳，现多处出现开裂、斜陷，加上受2021年特大地震的影响，局部房屋已经四处开裂，地面建筑物均有塌陷的危险，存在着严重的平
11、安隐患。蟠龙湖公园建成蓄水后，险情将进一步恶化。再者，三角花园范围内有加油站一座，消防间距严重缺乏，就像定时炸弹一样埋藏在居民区和闹市区，随时可能引发特大平安隐患。该工程将完成该片区的征地拆迁，并建设8.8万平米建筑物，环境绿化、道路及水、电、气综合管网等公建设施。不仅可以消除现在的平安隐患，妥善安置拆迁居民，并且为其改善生活环境，提高生活质量，工程建设非常必要。二是提升城市形象的需要工程拆迁地块处212国道旁，是合川北大门，是合川城市形象的重要组成局部，该地块上的建筑物多是八十年代建成，凸显陈旧、杂乱，地下无停车场，许多车辆停靠国道线上，交通组织杂乱，严重阻碍交通，旁边的排洪沟四季污水横流，
12、臭气熏天，严重损害城市形象，阻碍城市开展。该工程的建设，将建设相关配套设施，包括道路、广场、绿化、环境打造、整治排洪沟等，可以极大改善居民生活环境，弘扬城市文化,塑造城市个性,打造城市品牌,提升城市形象和核心竞争力,从而使合川走上可持续开展的道路。三是缓解政府拆迁压力的需要该片区占地面积29亩，但居民楼、办公楼、汽修厂、加油站、食堂等建筑物总面积将近2万平米其中职工宿舍约9000多平米。由于拆迁量大，投资额高，一般开发商不敢问津，原市政府曾给予该片区旧城改造优惠政策，但开发商仍不愿开发建设此地。该工程由重庆江城运业承建，工程所有拆迁安置费由该公司承当，这样就缓解了拆迁矛盾，加快拆迁进度，解决政
13、府在拆迁管理工作中需要破解的难题。江城公司在城市拆迁过程中，开拓思路，创新模式，心系百姓，为合川今后拆迁管理工作提供了有益的借鉴和启示。四是社会安定团结的需要长期生活在三角花园的居民和从事生产的人员，因生活生产环境脏、乱、差，且平安隐患严重，显得人心惶惶，开展下去可能会形成社会不稳定因素。该工程的建设，能够平息社会舆论，安定人心，给政府与居民吃了一个定心丸，对社会的安定团结作出了积极的奉献。因此，该工程建设必要性明显。 第三章 工程市场分析与预测2007年以来，合川房地产开发呈稳步开展态势，房地产业每年完成投资逐步上升，施工面积继续扩大，新开工面积以较大增幅上升，竣工面积、销售面积、销售额等数
14、据皆持续上升，同时，房地产业税收也呈逐年上升趋势，住宅的开发建设带动了房地产经济开展。虽然近年来合川房地产业取得了长足进展，开发完成投资较大，但由于其土地本钱较高，商品房销售价格较低，在房屋竣工面积、销售面积及销售额等方面与北碚区、江津、永川等周边区域相比，存在一定差距。目前，合川房地产市场勉励较多有利因素，高位运行、供需两旺、稳步开展的态势可以持续相当长一段时间：主要表现在：2021年合川保持了平稳较快的开展势头，消费市场活泼，城市居民收入提高，城市居民人均可支配收入到达7832元，同比增长14.3%，农民人均现金收入3069元，同比增长11.7%，城镇化进程步伐加快。按照合川定位为国内重大城市的规划目标，到2021年底合川城镇化率将到达54.7%的城镇化开展目标，城区人口将新增18.04万人，按30平米/人的建筑面积计算，仅此意向的住房需求量将超过540万平米。同时合川旧城改造的力度加大，也将带动房地产业的开展。因此，合川市房地产市场的投资和消费将继续同步增长，且保持较高水平。第四章 地块条件分析一、地块根本情况一地块规划控制条件三角花园建设工程主要规划控制条件表4.1所示：序号工程名称数值单位备注1建设用地面积2规划建筑面积88184
