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1、-物业行业各方主体行为规第一章总则第一条为规物业效劳各方主体的相关行为，明确各自权责，促进物业行业安康开展，根据?中华人民国物权法?、?物业管理条例?、?省物业管理条例?和?市物业管理假设干规定?等有关法律、法规及司法解释，印发物业行业各方主体行为规。第二条本规适用于本市行政区域的物业管理效劳活动及其相关监视管理。第三条本规所称物业行业各方主体，是指物业工程的建立单位、业主或使用人、业主大会及业主委员会、物业效劳企业和效劳人员，以及建立行政主管部门、城市管理行政执法部门、价格主管部门、公安机关消防机构、街道办事处镇人民政府和社区居委会等相关监视管理部门或单位及其相关工作人员。第四条建立行政主管
2、部门、城市管理行政执法部门、价格主管部门、公安机关消防机构、街道办事处镇人民政府等监视管理部门，依照各自的法定职责，做好物业行业各方主体行为的监视管理、执法检查和责任追究等工作。第五条市物业管理协会应当加强行业指导和行业自律，规行业经营行为，维护会员合法权益，组织本行业从业人员的业务培训，促进物业效劳企业依法、诚信经营，促进展业安康开展。市物业管理假设干规定 第六条第二章业主或使用人第六条业主共同决定以下事项：一制定和修改业主大会议事规则；二制定和修改管理规约；三选举业主委员会或者更换业主委员会成员；四选聘和解聘物业效劳企业；五筹集和使用专项维修资金；六改建、重建建筑物及其附属设施；七有关共有
3、和共同管理权利的其他重大事项。物权法 第七十六条、物业管理条例 第十一条第七条业主应当遵守管理规约、业主大会议事规则及物业管理区域物业共同部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度，应当执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定。物业管理条例 第七条第八条业主应当遵守建立单位依法与物业效劳企业签订的前期物业效劳合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业效劳企业签订的物业效劳合同。最高法院法释【2009】8号第一条第九条业主应当按照有关规定缴纳专项维修资金，按时交纳物业效劳费、公摊水费、电费。物业管理条例 第七条 省物业效劳收费管理方法 第十三条第十条业主不得
4、以以下理由拒交物业费：一尚未入住或房屋空置；二未与物业效劳企业签订合同；三对物业效劳不满意；四对房屋质量或社区大环境不满意；五其他局部业主不交费；六对物业公司捆绑式效劳不满；七对物业公司利用公用面积经营不满。最高法院法释【2009】8号第六条第十一条业主对其建筑物专有局部享有占用、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的平安，不得损害其他业主的合法权益。物权法 第七十一条第十二条业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。物权法 第七十七条第十三条 房屋装修时，业主或使用人应当
5、在开工前向物业管理区域的物业效劳企业申报登记，不得建造、擅自改动房屋建筑主体和承重构造、改变建筑设计使用功能。市物业管理假设干规定 第二十九条第十四条业主应当遵守工程规划用地批准围所确定的物业管理区域划分。业主要求对物业管理区域进展调整的，应当向区建立行政主管部门提出书面申请。市物业管理假设干规定 第七条第十五条 建立单位未向物业所在地的街道办事处镇人民政府提交成立首次业主大会书面报告的，业主可以以书面形式向物业所在地的街道办事处镇人民政府提出成立业主大会的请求。市物业管理假设干规定 第九条第十六条业主出租或者出售物业的，应当在物业租赁或者买卖合同中，对物业效劳费用的交纳作出约定，并在合同签订
6、后十日，将物业承租人或者买受人、出租期限及物业效劳费用的交纳等约定事项，书面告知业主委员会和物业效劳企业。省物业管理条例 第四十五条第十七条房屋所有权转让时，业主应当向受让人说明住宅专项维修资金交存和结余情况并出具有效证明，该房屋分户账中结余的住宅专项维修资金随房屋所有权同时过户。住宅专项维修资金管理方法 第二十八条第十八条建筑物的业主或者使用人应当履行以下消防平安职责：一遵守国家有关消防法律、法规、规章的规定；二维修、保养自己专有、专用局部的消防设施和消防器材，确保完好有效；三配合物业效劳企业做好消防平安管理工作，消除火灾隐患。市消防管理假设干规定 第十二条第十九条 建筑物业主或者使用人不得
7、占用、堵塞平安疏散通道、平安出口、消防车通道。市消防管理假设干规定第十四条第三款第二十条 区分所有权的建筑物共有局部消防设施、器材需要进展维修、更新和改造，在建筑物保修期满后，所需费用按业主与物业效劳企业的约定支出；没有约定的，在专项维修资金中列支。未设立专项维修资金或者专项维修资金缺乏的，由业主按照约定承当；没有约定或约定不明确的，由业主按照拥有的专有局部占建筑物总面积的比例分摊。市消防管理假设干规定 第十三条第二十一条建筑物以及建筑外立面附加设备、附加设施的所有人、使用人，应当对其建筑外立面定期检查、清洗和维护，对有使用保质期的材料和饰品按时检查和更换，对出现平安隐患的建筑外立面装饰及附加
8、设备、附加设施及时加固或者撤除，消除平安隐患。委托物业效劳企业管理的，应当在物业效劳合同中明确相关权利和义务。市建筑外立面装饰装修管理规定 第十一条第二十二条 业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。物权法 第八十三条第三章业主大会和业主委员会第二十三条业主大会应当代表和维护物业管理区域全体业主在物业管理活动中的合法权益。物业管理条例 第八条第二十四条 业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停顿侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。物权法 第八
9、十三条第二十五条业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域专有局部占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。业主大会决定第六条第(五)项和第(六)项规定的事项，应当经专有局部占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意；决定第六条规定的其他事项，应当经专有局部占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。物权法 第七十六条、物业管理条例 第十一、十二条第二十六条业主大会由物业管理区域全体业主组成；一个物业管理区域成立一个业主大会。一个物业管理区域，出售并交付使用的物业建筑面积到达百分之五十以上，或者首套物业出售
10、并交付使用已满两年的，应当召开首次业主大会会议，成立业主大会。业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。省物业管理条例 第六条第二十七条业主大会会议分为定期会议和临时会议。业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定由业主委员会组织召开。业主委员会应当于会议召开十五日前将业主大会会议时间、地点、议题和议程告知业主和所在地居民委员会社区居民委员会。有以下情形之一的，业主委员会应当及时组织召开业主大会临时会议：一百分之二十以上业主提议的；二发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的；三业主大会议事规则或者业主公约规定的其他情形。省物业管理条例 第
11、十四条第二十八条 专项维修资金的余额缺乏首期专项维修资金金额百分之三十的，业主大会应当续筹专项维修资金，续筹后的资金应当不低于首期专项维修资金数额。市物业管理假设干规定 第三十七条第二十九条选聘和解聘物业效劳企业以及决定物业效劳合同期限，应当由业主大会按照法定要求表决通过，不得授权业主委员会决定。市物业管理假设干规定 第十六条第三十条业主拒付物业效劳费，不缴存专项维修资金以及实施其他损害业主共同权益行为的，业主大会可以在管理规约和业主大会议事规则中对其共同管理权的行使予以限制。业主大会和业主委员会指导规则 第二十条第三十一条 建筑区划规划建立的停车场不能满足业主停车需要的，经业主大会依法作出决
12、定，可以对现有停车设施按照规定进展改造或者将建筑区划适宜场地设置、改建为停车场，但应当遵循?经济特区机动车停车场管理条例?的相关规定。经济特区机动车停车场管理条例 第十九条第三十二条业主委员会是业主大会的执行机构，应当履行以下职责： 一召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；二代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业效劳合同； 三协调业主之间、业主与物业效劳企业之间的关系；四催促业主履行管理规约、交纳物业费和日常专项维修资金，监视物业效劳企业履行物业效劳合同；五及时受理和处理业主投诉，并将处理情况及时反应业主。根据业主大会授权就涉及全体业主的物业效劳纠纷依法进展诉讼；六根据业主大会授权在
13、金融机构开设专项维修资金专户，并按照法律、法规和国家有关规定使用和管理；七审议业主和物业管理企业提出的维修、更新、改造物业共用部位、共用设施设备的报告；八就全体业主共有的房产，办理登记手续；九定期公布财务收支情况；十业主大会赋予的其他职责。省物业管理条例 第十八条第三十三条 业主委员会成立后，可以将物业共用部位、共用设施设备委托给物业效劳企业进展经营管理。扣除物业效劳企业对物业共用部位、共用设施设备的经营管理费用后的经营收入存入市建立行政主管部门设立的专户，经业主大会决定，可以用于抵扣业主的物业管理费用以及业主大会决定的其他事项的支出。市物业管理假设干规定 第四十条第三十四条 业主委员会或者其
14、授权管理的物业效劳企业，应当每半年将专项维修资金的使用明细、物业共用部位与共用设施设备经营收入和支出在物业管理区域显著位置公示十日以上，并在市建立行政主管部门公示半年。市物业管理假设干规定 第四十一条第三十五条物业效劳合同期满前，业主委员会无正当理由不得单方面提前解除合同。假设要求提前解除物业效劳合同，应当在三十日前告知对方。业主委员会接到物业管理企业提前解除物业效劳合同的通知后，应当在二十日召开业主大会会议，决定是否选聘新的物业管理企业。省物业管理条例 第三十八条第三十六条业主大会及业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。物业管理条例 第十九条
15、第三十七条业主大会、业主委员会应当配合公安机关，与居民委员会相互协作，共同做好维护物业管理区域的社会治安等相关工作。在物业管理区域，业主大会、业主委员会应当积极配合相关居民委员会依法履行自治管理职责，支持居民委员会开展工作，并承受指导和监视。住宅小区的业主大会、业主委员会作出的决定，应当告知相关的居民委员会，并认真听取居民委员会的建议。物业管理条例 第二十条第三十八条 业主大会、业主委员会应当协助物业效劳企业催促业主或者使用人履行消防平安职责，并对物业效劳企业履行消防平安职责情况进展检查、监视。市消防管理假设干规定 第十二条第三十九条 业主委员会的组成人员及其近亲属不得在本区域物业管理企业中兼职。业主大会和业主委员会的工作经费筹集、管理和使用方法，由业主大会决定，但不得要求物业效劳企业提供工作经费。业主大会和业主委员会工作经费的使用情况应当定期在物业管理区域的显著位置公布，并承受业主的监视。省物业管理条例 第二十条 第四十条三分之一以上业主委员会委员提议或者业主委员会主任认为有
