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1、2021年11月郑州房地产报告市场报告钧城市场部房贷新政或误伤刚需 郑州终极置业再度升温房贷新政误伤刚需？“二次调控”出台后，深圳、上海、南京、杭州等地先后出台落实细则。在期待严厉政策对高房价形成抑制之余，郑州一些刚需族也对首套房首付门槛提高至三成、房贷利率七折优惠取消，表达了被“误伤”的抱怨。按照以往的调查，90平方米以下面积段首次置业的比例非常高。而90平方米以上面积段成交比例则呈现上升趋势，这一面积段通常被认为主要是改善性需求。这“一升一降”现象，某种程度上正好与“929新政”作用一致。这是否意味着929新政对首次置业提高首付限制了部分刚性需求，还有待于进一步观察。购房追求一步到位限贷以
2、及国内一些城市出台的限购政策，也引发本地居民在购房导向倾向于一步到位。首付比例不低于50%、贷款利率1.1倍楼市新政后的一系列信贷限制举措，令郑州楼市传统的“梯级置业”的置业观开始面临挑战。日益趋紧的房贷政策，让部分买家的购房计划出现微调，原本打算先买套小户型过渡，等几年后再换大房子的买家，在银行房贷收紧的背景下考虑好好利用这珍贵的“第一套房指标”。正常情况下，刚需购房者因为资金有限，往往会先买套小的，或者郊区房，以后再通过贷款或者家庭资金援助以小换大，然而，房贷政策的收紧，让这种逐步升级的置业方式面临挑战。终极置业再度升温在热点区域，追求“一步到位”的终极置业群体已逐渐成为购买主力。自限购新
3、政发布以来，市场的购房需求已从梯级置业转向一步到位，终极置业观逐渐成为市民的普遍心态。“一宅一生”的房产理念能够满足置业者的终极需求，不轻易产生换房心理。眼下这一趋势已向豪宅市场蔓延。因为直接跳过了以小换大、以偏换近等诸多环节，与传统的置业群体相比，终极置业群体对楼盘的各项指标要求显然更高。目录第一章环境分析4一、宏观经济4二、政策环境5三、市场动态8四、城市建设11第二章土地市场15第三章 2021年11月郑州房地产市场运行情况24一、整体市场状况24二、住宅市场状况26三、写字楼市场29四、商业市场30五、郑州市商品房销售排行（按金额排）31第四章楼市动态321、新盘分析322、楼盘活动3
4、5第五章重点项目监控725.1城市综合体项目监控725.2住宅项目监控755.3写字楼项目监控815.4公寓项目监控84附：媒体监测信息86第一章 环境分析一、宏观经济预计11月CPI接近5% 12月或继续扩大11月中国CPI涨幅可能超过上月的4.4%，甚至有“破”的可能。而在通胀高企预期下，对于12月加息节点的预期同样不断地被提前。政府控制通胀的压力越来越大，但是像窗口指导、提高存款准备金率等数量工具对控制通胀的效果有限，所以应该进一步加息，年内至少还会有一次加息。随着CPI走高，加息时点可能提前到来，从现在至2021年料加息两次，每次25个基点，加息在年底之前和明年上半年可能性较大。外汇局
5、：三季度外储资产增加1073亿美元2021年三季度，我国国际收支经常项目、资本和金融项目(含净误差与遗漏)继续呈现顺差，国际储备资产继续增长。三季度，经常项目顺差1023亿美元，按可比口径计算(下同)，同比增长1.03倍。其中，货物贸易顺差814亿美元，服务贸易逆差44亿美元，收益顺差145亿美元，经常转移顺差108亿美元。资本和金融项目(含净误差与遗漏)顺差57亿美元，其中，直接投资净流入230亿美元。国际储备资产增加1080亿美元，增长31%，其中，外汇储备资产增加1073亿美元(不含汇率、价格等非交易价值变动影响)，在基金组织的储备头寸增加7亿美元。2021年前三季度，我国国际收支经常项
6、目顺差2040亿美元，同比增长30%;资本和金融项目(含净误差与遗漏)顺差821亿美元;国际储备资产增加2860亿美元，同比增长7%。银行11月放贷已近6000亿11月新增贷款已接近6000亿元，而本月前两周新增信贷已达4000亿元。 前10月人民币贷款约增加6.89万亿元，这意味着，前11月的新增贷款已接近7.5万亿目标。针对各大银行年末放贷冲刺，部分原因可能出于对明年信贷紧缩的担忧。中国央行11月连续两次上调存款准备金，加上监管层近期采取的一系列控制通胀的措施，货币政策“紧缩”的趋势目前已经确定。预计，明年全年的信贷增长目标将被设定为7万亿元，低于今年7.5万亿的限额。二、政策环境从11月
7、1日起房贷7折优惠利率全面取消 调至8.5折多家银行总行已经向分支行下发通知，要求在11月1日起，全面取消房贷7折利率，银行给予房贷客户的利率优惠下限调整为同档期基准利率的85%。11月1日起，商业银行购买首套住房执行的房贷最低标准变为：首付最低30%，利率为同档期基准利率下浮15%；二套住房为首付最低50%，利率执行同档期基准利率的1.1倍，禁止对第三套及以上住房提供贷款。住建部等四部门通知：三套房公积金贷款被叫停为规范住房公积金个人住房贷款政策，住房城乡建设部、财政部、人民银行、银监会3日联合印发关于规范住房公积金个人住房贷款政策有关问题的通知，规定住房公积金个人住房贷款只能用于缴存职工购
8、买、建造、翻建、大修普通自住房，严禁使用住房公积金个人住房贷款进行投机性购房。非改善性二套房停发公积金贷款为支持缴存职工购买首套普通自住房享受低首付、低利率贷款政策的需求，这份通知规定，使用住房公积金个人住房贷款购买首套普通自住房，套型建筑面积在90平方米（含）以下的，贷款首付款比例不得低于20%；套型建筑面积在90平方米以上的，贷款首付款比例不得低于30%。通知规定，第二套住房公积金个人住房贷款的发放对象，仅限于现有人均住房建筑面积低于当地平均水平的缴存职工家庭，且贷款用途仅限于购买改善居住条件的普通自住房。第二套住房公积金个人住房贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于同期首套住房公
9、积金个人住房贷款利率的1.1倍。通知还规定，停止向购买第三套及以上住房的缴存职工家庭发放住房公积金个人住房贷款。通知强调，城市住房公积金管理中心和受委托银行要采取有效措施，切实加强贷款风险管理，保障资金安全，维护缴存职工合法权益。住房公积金管理中心要会同有关主管部门，抓紧建立信息共享机制，防范骗取住房公积金个人住房贷款等行为。通知还要求，城市人民政府要结合当地实际，抓紧制定落实本通知精神的具体措施，积极做好政策解释工作。与郑州现行政策区别不大郑州市规定，首次使用住房公积金贷款购房的家庭（家庭成员包括借款人、借款人配偶及未成年子女，所购住房包括普通商品房、经济适用房、限价商品房、拆迁安置房等，下
10、同），住房公积金贷款金额不得高于所购房产总价的70%，即首付款不低于30%；所购住房为二手房的，住房公积金贷款金额不得高于所购房产总价的60%，即首付不低于40%。第二次申请住房公积金贷款购房的家庭，须结清上笔住房公积金贷款满一年，且首付比例不得低于50%；暂不受理第三次使用住房公积金贷款的申请。四大银行 年底前将停止对地产开发商发放贷款中、农、工、建四大国有商业银行10月底已停止了新增开发贷款审批。11月10日，央行决定再次上调存款准备金率0.5个百分点。配合着“十二五”的保民生、调结构目标，监管层防通胀、货币政策回归常态化的意图已经十分明显。在可预期的后市监管下，开发商即使挺过今年的信贷空
11、窗期，2021年面临的信贷环境也不见得比今年好，甚至更差。防通胀措施会加强，地产调控也会持续，预计明年的地产信贷供应会减少两成。商业贷款可转公积金贷款 明年上半年相关细则将出台深圳市住房公积金管理暂行办法，缴存了住房公积金的职工，在购买、建造、翻建、大修具有所有权的自住住房的时候，可以按规定申请住房公积金贷款。对于已经购房取得了房贷的人，能否转换为公积金贷款，从而获得较低的利率折扣？答案是可行的。深圳建行已经在内部制定了商业贷款转公积金贷款的办法，但是还要等公积金管理中心的相关细则出台。暂行办法职工申请住房公积金贷款，应当具备几大条件，(一)申请贷款当月之前连续按时足额缴存住房公积金达到规定期
12、限；(二)首付购(建)房款不低于规定比例；(三)按规定提供贷款担保；(四)具有稳定的经济收入和贷款偿还能力，个人信用状况良好；(五)职工及其配偶均未发生住房公积金贷款或者已经全部还清住房公积金贷款；(六)经公积金管委会审定的其他条件。其中，关于第(一)项规定中的期限、第(二)项规定中的比例，将由公积金中心拟订，经公积金管委会批准后公布执行。而公积金中心人士透露，涉及贷款业务的公积金提取业务会在明年上半年出台相关规定。新制度实施后，建设银行已内部制定了商业贷款转为公积金贷款的办法，可以根据市住房公积金相关细则，操作办理。公积金贷款业务属于委托贷款性质，即银行受公积金中心委托办理，其贷款额度和办理
13、时间由市公积金中心统一确定，银行主要在操作层面。建行将根据深圳市住房公积金管理中心的相关细则办理住房公积金贷款，不会增加限制条件。住建部要求各地严打工程违法分包转包住房和城乡建设部昨日发出进一步加强建筑施工消防安全工作的通知，要求各地加强建筑施工消防安全工作，特别是对既有建筑的改、扩建项目施工消防隐患排查治理工作。通知要求各地，立即组织开展对在建工程项目，特别是对既有建筑的改、扩建项目施工消防隐患排查治理工作。重点检查建筑电工、焊工等特种作业人员的消防安全教育培训及持证上岗情况以及建筑外保温系统及外墙装饰工程，是否按照规定要求进行防火设计、施工。住房城乡建设部还要求，要严厉打击不办理施工许可等
14、法定建设手续，擅自从事建筑施工活动的行为，以及违法分包、转包、挂靠的行为，建筑施工企业无施工资质证书、无安全生产许可证，特种作业人员无操作资格证书进行施工活动的行为，拒不执行政府有关部门下达停工整改通知等行为。此外，对于发生建筑施工火灾事故的，要加大责任追究力度，除追究在建项目负责人和直接责任人责任外，还要追究企业主要负责人的责任。三、市场动态开发商10年囤地12亿平方米 1.2亿人住房被雪藏保利地产囤地最多，万科第二截至11月，保利地产的储备土地建筑面积为3369万平方米，超过了行业龙头万科，位居中国内地上市房企之首。在今年前9个月的时间里，万科地产在土地市场总共斩获了1433万平方米的权益
15、建筑面积，其拿地势头比保利地产2021年全年夺得1338万平方米还要激进。相比于其2021年底的土地储备，这意味着万科地产在今年19月之间重新再造了大半个万科地产。目前万科地产以3268万平方米建筑面积的土地储备。内地上市房企的储备土地建筑面积总量为近4亿平方米，按照人均30平方米居住面积计算，仅内地上市公司的土地储备开发的房子足够1300多万人居住。从货币资金角度，也能够解释今年上半年的土储大战。从货币资金指标来看，去年底内地上市房企手头的现金量为1918亿元，而半年报显示内地上市房企现金量减为1844亿元。而房企存货（主要包括在建房产和未开发土地的市场价格）的变动情况正好解释了这种递减趋势
16、。截至今年6月底，内地上市房企的存货高达8100亿元，而去年底仅为6387亿元，增长了20%。其中，买地积极的万科地产的存货由901亿元上升到了1115亿元，大增24%。保利地产同样今年在土地市场上大展拳脚，截至目前斩获建筑面积近1000万平方米土地储备，其存货则上涨了50%多。从2000年2021年10年的时间内，全国房地产企业一共购置占地面积近33亿平方米土地，而在这10年内全国房地产完成土地开发面积仅有近21亿平方米，这意味着仅仅这十年出让的房产开发土地，就被房地产开发企业雪藏了近12亿平方米，这并不包括今年前9个月购置房产开发土地2.9亿平方米。在2021年发展计划中，万科预计2021年
