《广州南沙开发区购物中心地块项目可研报告》由会员分享，可在线阅读，更多相关《广州南沙开发区购物中心地块项目可研报告（43页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、广州南沙开发区购物中心地块项目可研报告 1.1 项目概况1.11 项目概念 以纯正日货+室内游乐场的集购物、休闲、娱乐的购物中心，吸引在南沙的日籍员工及其家属和珠江三角洲及港澳地区的消费者。1.12 项目地点坐落于金洲居住区位于南沙开发区的主入口进港大道与环岛路交汇处被北、东、南三大工业区包围东侧为祁福南沙酒店，背靠电信大厦用地性质：商业用地容积率： 42.环境分析 Environment Analysis 年来国民经济发展情况预计2003年（广州）GDP将达3544亿元，比2002年增长15%；2004年GDP将达4141亿元，增长13.5%（资料来源：广州经济蓝皮书2004：广州经济形势分
2、析与预测）。广州经济已连续多年保持两位数以上的增长速度。国民经济总体呈现速度快、效益好的良好发展态势，工业生产强劲增长，市场销售逐步活跃，市场价格稳中有升，居民收支稳步增长。人口结构和生活水平调查居住条件明显改善，交通状况大为好转，年人均收入大幅提高，广州市居民生活水平又上了一个新台阶。这是近日广州市城调队在市八个区抽样调查城市居民五年生活质量变化情况后得出的结论。 .113.13平方米 五年来，广州市政府加强对旧城区的改造和新区的开发，通过实施“安居工程”，改善了住房困难户的居住条件，同时积极推进住房制度改革，使人均居住面积增加，无房户、拥挤户大幅减少。据调查显示，五年来，广州市人均面积已由
3、米。其中，人均住房使用面积10平方米以下的比重从31.8%减少到20%。人均使用住房面积在30平方米以上的比重也由4.5%增加到11.1%。而在房改后，广州市居民家庭住房的产权关系发生了巨大的变化，居民家庭拥有自有产权房（包括原有的私房、购买公房及商品房）已达到了76%。 .2?交通：多数人出行选择公交车 近几年，市政府加大力气整顿交通，通过扩建路面，修建内环路、地铁等措施，使广州市公共交通事业得到了巨大发展。据悉，与十城市的平均水平比较，五年前，广州市骑自行车的比重比十城市平均水平（58.7%）低19.7个百分点，乘公共汽车的比重比十城市（36.6%）低4.6个百分点；现在，骑自行车的比重比
4、十城市平均水平（47.1%）低28.8个百分点，乘公共汽车的比重比十城市平均水平（30.6%）高10.9个百分点。这显示了广州公交事业的发展使居民出行方便了，令居民出行更愿意选择公共交通工具。 .3 年人均收入：万元以上家庭增一倍 近几年，由于广州市的经济车轮始终保持平稳前进，居民家庭的年人均收入因此也得到大幅度的提高。调查资料显示：广州市居民家庭年人均收入在2000元以下已由五年前的5%降至1.8%，而年人均收入10000-20000元的家庭也由原来的22.3%上升到26.5%。另外，20000元以上的家庭也翻了将近一倍，由4.8%上升到9.0%。 吸引外资数量持续增长 自1998年以来，广
5、州市实际利用外资数量可谓有起有伏。但基本上都保持在每年30亿美元上下。经过多年不懈努力，广州的投资环境已经有了很大的改善，实际利用外资数量开始回升，增幅较前几年要高。预测2004年广州的实际利用外资数额则达到34亿美元，较2003年增长12.5%。 南沙地区整体规划情况.1南沙地区规划的基本思路 南沙地区规划要有利于优化城市空间布局。广州城市将沿珠江重点向南拓展，形成“山、城、田、海”的生态城市架构。南部组团的发展在广州总体发展战略中具有核心地位，南沙一带将建设成为广州未来新城市重要组团之一。将南沙规划建设成为现代化的滨海新区，使广州实现由沿江城市向现代化滨海新城转变。为达到这一目标，南沙地区
6、的规划，一是强调生态优先的发展理念，注重生态环境的保护和区域的可持续发展；二是以南沙发展为龙头，带动城市南拓，拉开城市布局，疏散旧城功能，以形成多中心网络式布局，使广州城市布局适应于现代化中心城市的要求。 南沙地区规划要有利于形成新的经济增长点，促进广州产业的发展。南沙地区规划要充分考虑其得天独厚的区位优势，优越的自然条件，突出发展大交通、大工业、大港口、大物流，使其成为新世纪广州经济发展新的增长点。 .2发展定位南沙地区将发展为珠江三角洲地区的物流中心；集物流产业、临港产业和高新技术产业为一体的现代化产业基地；联结珠江口两岸城市群的枢纽性节点，新的粤港直接联系的重要通道。.3 规划功能 规划
7、发展坚持突出“大工业、大物流、大交通”的基本理念，以产业为基础，立足南沙开发，为构筑广州乃珠江三角洲地区新的经济增长点创造条件。 整个南沙地分为三大功能区： 潭大灵-鱼窝头：结构性生态建设区 黄阁-南沙：产业-生活综合功能区 龙穴岛-万顷沙：临港综合产业区 充分利用南沙地区的区位优势、自然条件和岸线水运资源，以“大工业、大物流、大交通”为产业发展战略，以基地化、规模化、集约化、配套化“为原则，采用专业码头建设与临港工业布局相结合，形成生态式组团布局、功能明确的以石油化工、钢铁、机械装备工业为主的现代化临港工业基地：时发展以信息产业为重点的高科技工业和信息服务业，大力推动粤港两地的经济合作，建设
8、优势互补的科技产业基地，形成珠江三角洲高新技术和资讯产品的生产与研发中心，以及信息技术教育培训基地。 南沙地区扼珠江出海口，区内河道多，岸线长，水运交通条件好，生态自然要素丰富，土地资源丰厚，为产业发展和城市建设提供了良好的基础。.4三大工业基地造船工业基地 将沙仔岛作为造船、修船、船舶辅机及机械装备和集装箱制造工业基地，重点发展大型船舶制造、维修，特种船舶、工程船舶、高速客船及集装箱制造，并为广州港及珠江三角洲各港口提供船舶维修服务。 在黄阁镇东部沿海布局船舶辅机及污染少、运量大的机械装备工业，重点发展大型港口机械、大型建筑构件、楼宇成套设备、环保机械成套设备、电力成套设备等。石化工业基地
9、在南部的万顷沙、新垦镇濒临蕉门水道地区，按照产业配套、技术先进、资源共享的原则，建设现代化全流程临海石油化工工业基地，规划面积约33平方公里。通过招商引资，吸引境外技术先进、资金雄厚的大型跨国化工公司在此投资设厂，吸纳部分跨国化工公司的战略转移项目。同时，通过技术进步，有选择地承接广州城区建设而需要转移的企业。钢铁工业基地 钢铁工业基地按照产业链相互衔接配套的原则，依托广州港南沙港区，在万顷沙地区建设钢铁工业基地，规划总用地面积约15平方公里，建设规模为年产钢材500万吨。其中首期工程为年产钢材300万吨，产品包括冷轧薄板、热轧薄板、不锈钢薄板、镀锌板、无取向硅钢板等高技术含量、高附加值钢材；
10、二期工程为年产钢材200万吨，主要生产高速线材、螺纹钢、合金工具钢等产品。型购物中心的需求特征.1南沙地区的辐射能力南沙的位置正好位于整个珠江三角洲的几何中心，方圆60公里范围内，囊括了广东省十余座大城市，方圆100公里范围内则把整个珠江三角洲的城市群都网络其中。南沙水路距香港38海里，距澳门41海里。周边有广州、深圳、珠海、香港、澳门五大国际机场。由此可见南沙一方面背靠着珠江三角洲4000万人口的广阔市场腹地；另一方面又通过穗、深、珠、港、澳等大城市连接着海内外市场。战略位置突出，具有很强的市场潜力和幅射力。.2南沙当地人口增长95-02年广州南沙经济技术开发区国民经济主要指标项目单位199
11、5年1996年1997年1998年1999年2000年2001年2002年年末总人口人2824928805303483081631159312183140631774年末社会从业人员人1173012162196141926426960238132852833217年末单位数个193210212224150228457539工业企业单位数个4056617598112111122工业总产值万元52569118468176320205236238201290756315308630221工业增加值万元183994345263475726548432310426291060288795三资企业户数个5
12、7758195109121115126三资企业从业人员人492311830119931405715450173801731420159三资企业工业总产值万元28262108092164876191150158559258954308681611535（资料来源：广州经济蓝皮书2004：广州经济形势分析与预测）.3日资企业及其所吸引的日籍人口数量a. 三菱重工、东方燃气机热部件合资项目落户广州南沙开发区根据中国电力工业发展的需求，3月25日，日本三菱重工业株式会社、中国东方汽轮机厂和广州南沙开发区建设指挥部就设立燃气轮机热部件制造合资企业项目正式签定协议。三菱重工与东方电气集团属下的东方汽轮机厂
13、就在中国生产三菱重工最新的重型燃气轮机M701F（270MW）一事已达成了技术转让协议。本次合作项目是由三菱重工与东方汽轮机厂共同投资在南沙设立合资公司生产燃气轮机的核心部件-热部件。核心部件以外的全部部件也将交由东方汽轮机厂进行生产，并在东方汽轮机厂完成总装试车。此外，该合资公司还将对三菱重工和东方得到订货的燃气轮机的热部件进行维修。这样就可实现三菱重工最新的M701F型燃气轮机全部在中国国内生产、维修一体化的体制。两家公司对燃气轮机热部件公司的选址进行了充分考察和研究，广州南沙开发区优越的地理位置、积极的招商态度、优惠的引资政策和良好的发展潜力赢得了投资方的青睐。结合中国国内市场、海外市场
14、等多方面因素，他们最终确定选址在广州南沙开发区。合资公司投资总额45亿日元（折合4000万美元），计划于2005年春天投产。该项目落户南沙，将进一步奠定南沙开发区建设重型装备工业基地的基础，并对加快广州工业结构调整起促进作用。b. 广汽丰田发动机项目正式启动 一）以汽车产业知名企业的整车及关键部件为重点开展招商引资，成功引进丰田汽车项目，一期规模为30万台、二期规模达50万台的丰田汽车发动机项目已经国家发改委批准落户南沙，已于2月25日动工，丰田汽车的整车项目也正在审批中；（二）以丰田汽车项目为龙头，利用汽车产业宽广的产业链，实施产业链的延伸、拓展及波及式的项目招商，吸引相关的汽车配件项目落户
15、南沙，为丰田项目配套；（三）在地域上临近丰田发动机和整车项目规划和建设专业汽车配件园区，将分别在黄阁镇、横沥镇、珠江管理区规划建设南沙汽车配套项目A、B、C三个园区。2月25日，由广州汽车集团与丰田汽车公司共同合资的“广汽丰田发动机”（GUANGQITOYOTAENGINECO.,LTD简称GTE）正式成立，并在广州番禺南沙开发区举行了隆重的公司成立暨奠基仪式，标志着国内首个以出口外销为主的汽车发动机合资项目正式启动。广汽丰田发动机是广州汽车集团与丰田汽车公司整体合作项目中的发动机部分，其整车项目的合作已报送国家审批。广汽丰田发动机从合资双方确定合资意向、达成合作协议到项目获得国家批准仅用了不到一年的时间。根据国家批准，广汽丰田发动机投资总额22亿元人民币，注册资本11亿元人民币，广汽集团占股比30%，丰田公司占股比70%。按计划，合资公司将从2005年初投产，生产能力起步规模为30万台/年，其中20万台出口，将来视国内外市场需求而滚动发展到更大规模。该项目的产品将采用丰田公司全球同步的最新技术，具有低
