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1、 .市某分区规划说明书- -日期： / 市叠彩区分区规划说明书第一章 规划背景第一节 区位概况市叠彩区位于壮族自治区市北部，东至市著名的尧山景区，南为市市中心地区，西临市桃花江水系，北接八里街经济技术开发区，区位优势十分明显。另外，著名的漓江纵惯全区，环城水系中的桂湖和木龙湖位于辖区，环境优美，适宜人居。分区现辖叠彩街道办事处、北门街道办事处两个街道办事处和大河乡一个乡政府，共14个居委会和25个村委会，是市典型的城乡结合的行政管辖区。第二节 交通概况叠彩区对外交通发达，湘桂铁路、322国道纵惯全境，桂柳高速公路、322国道在区交接，规划市东外环路横贯全区。港务所，铁路客运始发站，市邮电、通讯
2、中心座落其中。两江国际机场距辖区仅26公里。辖区拥有桂东北地区最大的铁路货运站，年吞吐量达300万吨。另外，叠彩区位于湘桂交界地区，是乃至等省与、等省的重要交通要塞，地理位置十分优越。第三节 经济发展概况叠彩区2005年统计显示，全区2005年完成生产总值23.72亿元，比上年增长13.50；财政收入完成1.39亿元，比上年增长20.12；全社会固定资产投资完成11.78亿元，比上年增长17.00；城市居民人均可支配收入9542元，农民人均纯收入3507元。全区呈现出经济持续增长，各项事业全面进步，社会和谐稳定，人民安居乐业的大好局面。全区经济发展势头良好。叠彩区经济发展条件优越。有显著的仓储
3、优势，辖区连片成行的仓库可以开发成各类不同的专业性市场以与商住小区等。有丰富的土地资源优势，有大片的基础设施较为完善的土地可供近期开发使用。有较好的工业、农业、第三产业发展基础，辖区现有日用百货、建材装饰、粮油副食品、饲料、水果、家具和塑料皮革等8个专业市场，全区社会商品销售额达8亿元，是桂北地区主要的商品集散中心。区还投资建设了三大农产品种植基地南方优质梨基地、无公害蔬菜基地和尧山花卉基地，前期的投资以基本完成，并取得了较好的经济效益。第二章 叠彩区分区现状第一节 用地现状叠彩区为市典型的城乡结合区，城市建设用地和农村用地没有明显的区分，总体上来说，分区城市建设用地偏少。分区现状用地主要有城
4、市建设用地和农业用地两部分组成，其中，城市建设用地10.5平方千米，农村用地2.76平方千米。城市建设用地中，主要由城市居住用地、工业用地、仓储用地、公共设施用地、科研教育用地、对外交通设施用地和道路广场用地构成。但各类用地分布相对较为分散，没有形成具有一定的规模的居住片区或工业园区等集中用地，分区目前用地集中开发力度还有待加强。另外，在城市建成区围，还有部分城中村没有得到有效的规划建设和改造，导致城区用地分布十分零散，对分区土地集约开发造成一定的难度。第二节 城区道路建设现状分区道路广场用地相对较少，城区道路建设不完善，分区现状就以一条主要道路北路发展，形成一个带形发展形式。另外，分区南北、
5、东西发展不平衡，东环路以、铁路往东的城南片区，经济发展相对较快，基础设施配套相对较为齐全，道路建设相对较完善；而城北和城西片区道路建设十分滞后，相应的基础设施配套不完善，导致该区域经济发展落后，人民生活水平相对较低。第三节 城区建筑质量现状 分区沿北路，叠彩区政府大楼以南的建筑质量相对较好，有已开发的成片的居住小区，基础设施配套相对较为齐全。区政府大楼以被的建筑，多数以二、三层为主，且房屋多数为附近农民自发建设，没有通过统一的规划和审批，也没有统一的建设标准，建筑质量相对较差，且对分区景观与形象造成严重的附面影响。分区整体以二、三类建筑为主，南部区域以一类建筑为主。建筑质量对本分区的形象与景观
6、上造成较大的负面影响，在以后的规划建设中，应对其进行重点改造。第四节 分区发展条件分析分区位于国际旅游城市市北部区域，为市北边的主要出入口，受市旅游经济的辐射较强，为分区发展第三产业的发展提供了良好的发展环境和发展机遇。分区交通优势十分明显，对外交通十分发达，有已建成的桂北铁路客运站，桂北货运站以与即将投入使用的桂北汽车客运站，322国道、桂柳高速公路以与即将开工修建的桂海高速公路等均通过本分区，为分区交通运输提供了可靠的保证。本分区已有北部最大的物流中心，有较多的农副产品批发市场，且分区为城乡结合部，是市主要的农产品生产基地。漓江南北纵贯全区，且本分区位于漓江段上游，水质较好，景观优美。区还
7、有一条小河贯穿南北，景观优势十分明显。第三章 叠彩区规模与性质第一节 分区规模一、 人口规模叠彩区人口发展规模直接关系到分区经济发展和社会发展，对城区规划建设和用地规模也有较为直接的联系。本分区人口预测方法将采用递推法：即将叠彩区过去10年的人口增长速度做一个统计，然后根据分区人口增长的特点，推算出分区未来的人口发展规模。具体预测情况见表3.1。表3.1：人口规模预测表年份（年）人口（万人）平均增长率（）199610.822.119979.63-3.281998126.9199912.42.28200011.52-2.372001 124.16200212.23.63200312.663.74
8、200412.594200513.742010 14.054.32025 17.144.15综上：叠彩区规划至2010年总人口达14.05万人；至2025年，分区总人口18.96万人。二、 用地规模叠彩区总用地面积52平方千米，规划期，分区总用地面积保持不变，只在分区建设用地面积作适当的调整，根据人口规模以与社会经济发展的需要，适当增加分区建设用地面积。分区建设用地面积分成城市建设用地和农村建设用地两大部分，分别作预测。具体预测情况见表3.2和表3.3。表3.2：城市建设用地预测表年份（年）非农人口（人）总建设面积（K）人均建设面积(/人)200510467610.499.3620101170
9、5111.7100202516511416.298 表3.3：村镇建设用地预测表年份（年）农业人口（人）建设面积（K）人均建设面积(/人)2005230452.761202010234392.681152025245162.75112第二节 分区性质叠彩区是著名国际旅游城市市的北大门，是整个与省的重要交通出口，具有十分优越的地理位置，是整个桂北地区的商贸物流中心，也是桂北地区重要的商品集散中心。叠彩区同时也是市重要的城乡结合区，为市的重要农副产品生产基地和批发市场。第四章 叠彩区规划总则第一节 规划目标充分发挥土地效益和区位优势，利用便利的交通条件，最大限度的满足居民生活需求，完善分区基础设施
10、建设，营造良好的居住环境，创建方便、舒适、安全、优美的居住环境，良好的工作环境，优美的城市景观，构件和谐城区，力争早日完成全区小康生活标准，并将分区经济发展推向一个新的发展阶段。坚持一工业经济发展为主体的经济发展模式，带动第三产业和周边农业的发展，提高居民经济收入。第二节 规划指导思想 一、本规划以市总体规划为主要依据，贯彻落实总体规划对本分区提出的发展要求与规划目标，同时为分区控制性详细规划与修建性详细规划提供规划依据使总体规划的思想能更好的在分区得到落实。二、规划采取了保护与开发、整治相结合的指导方针，在不违背可持续发展原则的前提下，对已有旧城旧村实施以改造为主，新旧开发相结合的做法，在不
11、破坏原有风貌的前提下，完善其基础设施建设，提高居住质量与工作环境，为居民创造良好的生活环境。三、调整土地使用性质和土地结构，对城区空置地与城区部分城中村用地，采用集约开发，提高土地的使用效益，完善基础配套设施与修建相应配套的公共服务设施，创造具有现代气息、环境优美的综合性居住片区。四、结合分区现状，对分区景观进行有效的重新组织，突出区域优势，形成具有地方特色的城市景观。五、注重环境保护，加强分区基础设施建设，改善城市居住、投资环境，实现城市可持续发展。第三节 规划原则一、 可持续发展原则 对分区资源配置进行进一步的优化，城市建设与城市基础设施建设过程中，远近期相结合，严格贯彻可持续发展原则。二
12、、 节约用地原则 分区规划建设活动过程中，珍惜和合理利用每一寸土地，最大限度的发挥土地使用效益，注重土地的集约开发。三、 科学合理性原则 对分区土地利用规划，结合分区土地利用总体规划和分区土地使用评价，科学合理、分片分区的开发分区土地。四、 可实施原则 对分区道路、绿化、建筑、基础设施等建设控制要结合分区具体情况，对以后的规划建设活动中有指导意义，并具有可操作性。五、 土地使用弹性原则 对分区的土地使用性质等的确定和规划中，不完全控制其使用性质，采用建议的方式，对土地使用起引导性作用，在必要的时候，土地使用性质可以有选择的空间。六、 综合效益平衡原则 在规划建设过程中，既要保证土地开发的经济性
13、和土地使用的效益性，同时又要有利于社会的发展和分区生态环境的平衡。第五章 叠彩区用地布局规划第一节 用地规划布局原则随着叠彩区土地利用集约式开发模式的迅速发展，在拓宽建设用地总规模和提高已开发建设用地建筑容量的同时，要根据提升城区综合职能和城区景观环境的需求，大幅度提高城区绿化率和城区绿化覆盖面积。一、 通过合理科学的调整和规划分区用地，集约开发城区建设用地。二、 引导城市空间合理拓展，以满足未来20年城区社会经济发展的要求。其中，基础设施、生活服务设施与公园绿化等政府提供的城市综合配套设施用地必须优先保证。三、 通过对旧城区改造与对城中村的改造，对工业用地、居住用地、仓储用地与其他用地的综合
14、协调、集中建设配套服务设施，最大限度的发挥土地使用效益。第二节 用地规划布局结构本分区用地结构主要分成四部分：第一部分：东环路以北、北路以东的城北综合居住片区。该区主要为新开发建设用地，集中布置居住，基础设施完善。第二部分：东环路以南、铁路以东、凤北路以北的商业居住综合片区。该区主要为分区商业、旅游业服务的综合性商业居住区，基础设施配套完善。第三部分：铁路以西，以九华工业园区为中心的片区。该片区主要以工业发展为主导，配套与之相适应的少量居住建筑和公共服务设施。第四部分：以铁路始发站，桂北铁路货运站为中心的仓储物流片区。该片区主要建成以仓储物流运输服务为主的桂北物流中心，并配建相适应的配套公共设施。第三节 用地布局一、 公共服务设施用地：主要包括为本区服务的商业金融、行政办公、文化娱乐等建设用地。主要分布在北路两侧。（一） 商业金融用地规划分为区级、规划片区级、居住区级和居住小区级配套商业设施用地。（二） 行政办公用地主要集中在北路上，分区级行政办公、乡级或街道办事处级、居住社区级相配建规划用地。（三） 文化娱乐用地主要包括电影院、文化宫、文化活动室以与社区文化宣传场地等，根据其不同的服务围配建。（四） 医疗卫生用地主要包括市级医院、区级医院、居住片区级医院与社区医疗卫生服务站点等，在规划期，将加大医疗卫生设施的建设力度。（五） 其他公共服务设施用地
