群英湖地产项目可行性研究报告

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1、群英湖地产项目可行性研究报告群英湖地产项目可行性研究报告 #第一章总 论错误!未定义书签1.1项目名称及承办单位 错误！未定义书签1.2可研报告编制依据与范围 错误！未定义书签1.3重点研究问题错误！未定义书签1.4推荐方案与研究结论错误！未定义书签第二章 项目背景与发展概况 错误!未定义书签2.1项目承办单位简介 错误！未定义书签2.2项目提出的背景 错误！未定义书签2.3项目简介错误！未定义书签2.4项目建设的必要性 错误！未定义书签第三章市场预测与建设规模错误!未定义书签3.1市场需求预测错误！未定义书签3.2市场预测错误！未定义书签3.3建设规模错误！未定义书签3.4项目组合方案错误！

2、未定义书签第四章 建设条件与选址 错误!未定义书签4.1建设条件错误！未定义书签4.2 场址 错误！未定义书签4.3自然条件错误！未定义书签4.4交通运输及公用工程 错误！未定义书签第五章项目建设方案错误!未定义书签5.1项目组成错误！未定义书签5.2 土建工程错误！未定义书签5.3地震设防错误！未定义书签第六章 环保、消防与安全 错误!未定义书签6.1环境保护错误！未定义书签6.2消防与安全错误！未定义书签第七章 项目实施进度建议 错误!未定义书签7.1建设工期 错误！未定义书签7.2项目实施进度安排 错误！未定义书签7.3项目实施进度安排 错误！未定义书签第八章 项目组织与管理 错误!未定

3、义书签8.1项目组织错误！未定义书签8.2管理机构定员错误！未定义书签第九章投资估算与资金筹措错误!未定义书签9.1估算依据及说明 错误！未定义书签9.2总投资错误！未定义书签9.3资金筹措与使用计划 错误！未定义书签第十章 财务评价错误!未定义书签10.1测算依据错误!10.2财务分析方法错误!10.3经营收入错误!10.4总成本费用错误!10.5利润估算错误!10.6利润指标（达产期） 错误!10.7现金流量错误!第十一章研究结论与建议错误!11.1研究结论错误!未定义书签 未定义书签 未定义书签 未定义书签 未定义书签 未定义书签 未定义书签 未定义书签 未定义书签 未定义书签11.2建

4、议错误!、八 、,刖言一、报告编制目的1、 在对项目开发经营环境进行详细分析的基础上， 结合项目所处的区位环境, 对该地块的市场价值进行合理的评估。2、对项目的可行性与开发经营策划提出初步意见，并对项目的规划设计、建 筑方案设计、环境艺术设计提出相应的建议。3、结合公司的状况和项目的特点，探索项目开发经营的可行方式。4、对项目进行投资分析和风险分析。5、对项目决策及其实施的优化提出建议。：、报告编制依据1、南宫市规划局规划方案2、南宫信息网站3、国家建设部及南宫市颁布的与房地产相关的法律与政策4、南宫市场实地调研所得资料5、群英湖地产工程部、拆迁办、财务部提供的资料第一部分项目概述、工程名称南

5、宫市群英湖综合开发项目、建设单位南宫市群英湖房地产开发有限公司三、项目建设背景1、总体政策本项目从属于群英湖综合开发项目，位于南宫市西部。根据南宫市总体规划，西北部地区大部分用地规划为教育科研、居住及行政办公用地。群英湖是邢台市东部平原地区最大的地上蓄水工程之一，南北最大长度2560米，东西最大宽度1000米，平均深度3.5米，总占地面积2780亩。综合开发规划 面积7300多亩，总投资7.5亿元。南宫市委、市政府把该项目列为 2008年城建“天 字号”工程。按照“统一规划、分步实施、重点突破、配套建设”的原则，分期、 分步建设的思路，大手笔、大力度搞好整体开发。2、未来环境将建设面积约60万

6、平方米的南库水上公园和占地360亩湖东岸开放式公园。形成整个风景游览区的主体区域，目前库区整理、堤岸加固、沿岸驾驶、湖心岛、亲水平台等基础项目正在进行，预计年底完成。同时保证湖区充足水源，已投资184万元，从黄河引水 400多万立方，并计划在湖区周围打5眼浅机井，每天可向湖中扬水2000立方，同时，城市污水处理厂正抓紧建设开工，每天将有4000立方达标 水送入湖中。3、商业配套建设旅游配套工程。包括总长800米、道路红线宽30米的商业文化步行街建设和 总长1200米、道路红线宽 30米的企之路建设。项目投产后，旅游年收入预计达150万美元，养殖鲜鱼虾年产量125万千克，收入100万美元，年可获

7、经济效益 250万美元，3年可收回投资。群英湖及周边地区整体开发控制性详细规划图4、具体规划群英湖成片开发区总体规划共分为四个区：一是以南库为中心区域的水上公园及东部滨湖开发建设区。总占地3200多亩，主要建设景点包括水岸乐园、水畔人家及南宫历史文化十景等。二是以普彤寺为中心区域的佛教文化游览区。 总占地1000亩，主要建设寺庙入口牌坊、居士林、入口佛像雕塑、停车场、法 物流通处等宗教文化设施以及其它富有宗教特色的公共景观设施。三是以北库为中心的地表水源保护区。总占地1600亩，为国家南水北调工程中饮用水源调蓄工程，蓄水面积为93万平方米，总蓄水量620万立方米。四是在蓄水工程东部和北部利用低

8、洼地及未利用地建设生态农业观光区。总占地面积1500多亩，主要建设森林公园、特色农业种植和珍稀动物养殖基地等。四、宗地区位及用地1 、项目位置该宗地位于北城路以南、企之路以东、仓后街以北、仓胡同以西。该项目位于 南宫市区内西北部，是被列为2008年城建“天字号”工程一一群英湖综合开发项目 的一期工程。2、项目用地该项目宗地为国有土地， 毛地面积40亩,涉及拆迁面积102.18亩，共计142.18 亩。该宗地拟规划为住宅、商业综合用地。五、宗地现状1、宗地四至东至仓胡同，南至仓后街，西至企之路，北至北城街。2、地上物现状地上建筑物主要为居民家属院与村民住宅以及相关附属物，部分为空地。六、项目周边

9、环境1、现状项目所在区域环境本项目坐落于南宫市西部旧城区，与生活相关的配套设施或商业服务齐全，居 住氛围浓厚，无污染源，能够为业主更加良好的居住环境。但本项目所在区域房屋均较破旧，同市区沿线景观相比，有一定差距，这是弱 势所在，但可随着政府对群英湖综合项目的开发以及重点道路景观改造、城市建设 的发展很快得到解决，同时本区域市场房地产市场也会因此备受关注。2、项目宗地周边环境由于历史原因，本项目宗地地上建筑物多为村民住宅与陈旧社区或商业建筑。 项目周边现有商业以及生活配套方面均不发达，生活环境亟待改善。作为旧城区域 改造一部分，道路的修建、环境的改善显得尢其重要。同时紧邻4号地项目西侧便是群英湖

10、，临水而居的生活样态将大大改善现有居住环境。群英湖综合开发包括旅游、生态资源的开发，也为后期产品销售扩大消费 市场，同时为提升项目整体形象奠定基础。3、周边近期及远期规划对周边环境的主要影响南湖公园作为群英湖综合开发项目的先行者，政策扶持、旅游资源开发、环境改 善等诸多有利因素带动本区域房地产市场发展，同时促进本区域房地产市场的繁荣。4号地项目的开发建设将从南宫整体房地产市场大环境下脱颖而出，同时群英湖 周边环境的整体开发与建设，将极大的提升项目整体档次，同时带动房地产产品价格的上扬。七、项目宗地经济指标序列名称单位数量1总用地面积平方米94787.82总建筑面积平方米1709302-1其中：

11、多层住宅平方米108080小高层平方米35800商业平方米26000物管及配套用房平方米10503总户数户12623-1其中：多层户数户902小高层户3604容积率1.805建筑占地面积平方米235076建筑密度%24.87绿地面积平方米28625.98绿地率%30.2八、项目用地现状描述1. 项目用地现状土地所有权归属：国有用地2. 已取得的政府文件：国有土地使用证第二部分市场调查分析、基本概况（一）南宫市场概况简述（1）地理位置南宫市位于河北省东南部的冀、鲁、豫三省交界处，属华北平原黑龙港流域。周围百公里左右有石家庄、济南、邢台、邯郸、衡水、德州、聊城、临清等大中城市环邻，并且靠近北京、天

12、津、郑州等大都市。（2）交通情况境内有106、308国道和邢（台）一德（州）线、肃（宁）一临（西）线、祁（村）南（宫）线五条干线公路在市区交汇，青（岛）银（川）高速、大（庆）广（州）高 速纵横交叉，京九铁路贯穿南北，区位交通优势十分明显。（3）行政划分全市辖6镇、5乡、4个街道办事处，456个行政村，总人口 46万，市域总面积856 平方公里，耕地面积 90万亩。四个街道办事处：凤岗街道、南杜街道、北胡街道、西丁街道。六个镇：苏村镇、大高村镇、垂杨镇、明化镇、段芦头镇、前紫冢镇。五个乡：大村乡、南便村乡、大屯乡、王道寨乡。（二）经济环境分析1、主要经济来源农业方面：初步形成优质棉花、无公害蔬菜

13、、畜牧养殖三大主导产业。优质棉花常年种植面积在 50万亩以上，年产皮棉4万多吨，是全国优质棉基 地和棉花百强县市，生猪养殖业在致力于建设百万头安全商品猪生产基地，无公害韭菜、芦 笋、辣椒等农产品畅销京、津、石等大中城市。 工业方面：形成羊绒、羊剪绒、棉花加工三大主导产业和毛毡、食品加工、机械加工三大特色产业。主要工业产品精梳山羊绒、羊绒纱、羊绒衫、羊绒制品、裘皮制品、彩色棉纱、高支纱、气体灌充设备，汽车连杆等享誉国内外市场。特别是羊剪绒制品出口量约占全国同类产品总量的50%以上，是亚洲最大的羊剪绒生产加工基地。食品加工业以生猪屠宰和肉食品加工为主，该产业龙头企业一一河北千喜鹤食品公司，年屠宰生

14、猪300万头，加工高低温肉制品8万吨，是华北 地区规模最大、技术设备最先进的现代化肉食品加工企业。2、经济发展 主要经济指标增速明显。到2008年6月底，全市民营经济完成营业收入46.15亿元，增加值13.10亿元，上交税金5911万元，固定资产投资完成5.7亿元，分别比上年同期增长22.59%、19.31 %、25.10%和33.00%。其中：58家规模以上工业企业完成营业收入16.4亿元，增加值4.8亿元，上交税金2588万元，分别比上年同期增长34.3%、29.71%和33.1%。主要经济指标均实现了时间任务双过半。特色行业规范发展。棉毛纺行业：该行业主要包括棉花加工、绒毛业、羊剪绒业、毛毡业和纺织业，该集群到6月底实现营业收入 27.8亿元、增加值7.61亿元、上缴税金3690万元。其中：羊剪绒行 业：完成营业收入12亿元，增加值3.9亿元，上交税金1200万元，分别比上年同期增长 28.1%、 27%和 26.9%。毛毡行业：完成营业收入3.2亿元，增加值0.96亿元，上交税金340万元。分别比上年 同期增长19.9 %、20.0%和19%。综述：从以上数据可以看出：快速、协调、增长是2008年南宫市经济运行的主要特征。主表明南宫市区经济正处于快要经济指标增长迅速，相关指标出现了明显上升的趋