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1、银厂沟商业建议书四川银谷天地实业有限公司二00七年八月第一部分 总论1.1 项目背景1.2 项目概况1.3 项目建设的必要性和意义第二部分 建设单位简介112.1 四川银谷天地实业有限公司基本情况介绍112.2 四川银谷天地实业有限公司发展目标112.3 关联公司解释11第三部分 经营管理123.1 项目建设管理方式123.2 董事和高级职员133.3 持股股东13第四部分 市场分析144.1四川旅游市场分析144.2银厂沟旅游市场分析154.3成都房地产市场分析164.4彭州房地产市场分析19第五部分 项目分析205.1 项目开发条件分析205.2 项目开发SWO分析23第六部分 项目定位2
2、66.1风景区及休闲度假区项目定位266.2目标群体描述276.3项目业态功能定位276.4项目档次定位286.5项目规模定位2929第七部分项目规划313234397.1 项目规划设计原则297.2 规划“旅游小镇”的要领297.3 项目组合形态功能设计297.4 项目道路和交通组织规划分析307.5 项目内外规划景观分析30第八部分营销推广8.1 项目营销推广策略：318.2 广告策略318.3 媒介策略31第九部分项目开发建设进度安排9.1 项目开发分期及周期329.2 项目进度计划33第十部分项目财务分析与评价10.1 投资估算的依据3410.2 项目建设投资估算3410.3 一期资金
3、计划39第十一部分风险分析11.1 政策与环境风险3911.2 项目经营管理风险4011.3 财务风险4011.4 市场风险42第十二部分项目综合评估42概述彭州历史悠久，拥有众多的名胜古迹，旅游也渐渐成为彭州的一大支柱产业。彭州主要的旅游景点有：国家级重点风景名胜区龙门山、国家级地质公园龙门山地质公园、省级风景名胜区丹景山、“十方丛林”龙兴寺、省级自然风景区九峰山、宝山回龙温泉、林海苍茫的省级白鹿森林公园、溶洞诡谲的葛仙山、秀甲一方的圣境“三昧水”彭州也是成都旅游空间布局重点板块。成都旅游业“十一五”规划及2020年远景发展目标中明确指出：成都市旅游空间布局为：一条主线，成都至都江堰；南北两
4、翼，龙门山与邛崃山；三个圈层，市区、近郊、远郊；四个板块，都市娱乐休闲、龙门山与邛崃山生态旅游、城镇文化。彭州作为成都旅游发展的“北翼”与四大板块之一，在远郊圈层的市场地位已经得到确认，未来发展潜力具备唯一性与排他性。2006年初出台的彭州市旅游产业发展规划纲要(2006-2010年)提出“使旅游业成为彭州经济和社会发展的双引擎之一”；2006年底彭州第十二次党代会提出今后五年彭州的四大发展战略“工业强经济，农业稳基础，旅游塑形象，商贸活城市，冲刺全国经济百强县(市)”，对打造旅游强县，争创国家旅游城市，把旅游产业发展成为彭州一道靓丽的风景线，成为提升彭州形象的名片提出了更高的要求。龙门山风景
5、区作为市域唯一的国家级风景名胜区的开发建设成为重中之重，当仁不让地成为彭州旅游发展的引擎。同时，彭州市正面临千载难逢的历史发展机遇，80万吨乙烯和1000万吨炼油项目将于2009年和2010年相继投产，关口水库也在立项之中，这几个项目的建成将使彭州的年GDR到725亿元，成为西南石化工业基地和成都新型工业基地；使彭州进入中国经济百强县；使彭州800平方公里的山区成为生态高地、休闲度假胜地和宜居宝地。本项目正是在这一历史背景下，顺应经济发展大势，捕捉重大发展机遇的结果。项目所在地龙门山景区是距离成都最近的具有休闲度假职能的国家级风景名胜区。依据四川省风景名胜体系规划，省内适宜发展休闲度假职能的国
6、家风景名胜区有六处：西岭雪山、蜀南竹海、琼海螺髻山、天台山、龙门山、白龙湖。其中西岭雪山距成都105公里，天台山距成都130公里，龙门山距成都89公里。与青城山相比，龙门山更有开发旅游地产的优势。本项目地块多处于11001400米的湔江东侧河谷，后依1500米2500米左右高山风景屏障，隐于青山绿水之间。年平均温度12.5摄氏度，一月平均气温1.7摄氏度，七月平均气温21.9摄氏度，极高温28摄氏度。5个明显的植被垂直带，四种生态环境，具有避暑、疗养、休闲、度假、科考、观光、体验、探险等多重职能。第一部分总论彭州市位于成都市西北25公里，人口77.74万人，面积1420平方公里，素有“天府金盆
7、、蜀汉名区”的美誉。境内地貌类型分为山地、丘陵和平原三大类，大体为“六山一水三分坝”，彭州市属四川盆地亚热带湿润气候区的“盆地北部区”，气候温和、雨量充沛、四季分明、无霜期长；境内有大小河流90条，分属沱江、岷江水系。境内矿产资源、水资源、生物资源蕴藏丰富；从平原到山区、分布着众多自然景观和名胜古迹，是健康、避暑、度假的好去处。龙门山古称茶坪山、湔山，又名龙山，后人为纪念诞生于此的大禹“凿龙门，铸九鼎、治水患”而称为龙门山，既是一座具有5000年文明史的中国名山，又因龙门山地质构造而闻名于世。龙门山国家级风景名胜区主体位于彭州市龙门山镇北至彭州什邡交界的金莲池，地理坐标为东经1035418、北
8、纬312300，南至白鹿乡的青坡，地理坐标为东经1035010、北纬311259，东至和尚山北侧2100米山峰，地理坐标为东经1035533、北纬312110，西至苍口，地理坐标为东经1034703、北纬311536，其间与市界相交时以市界为界，与白水河自然保护区相交时以两者边界为界，与龙门山镇区相交时以白水河大桥为界，风景区规划范围为106.8平方公里。核心景区范围为湔江两侧1500米等高线以上至风景区边界，刺竹湾现景区大门以上区域为核心景区，包括生态保护区、马鬃岭、银苍峡、九峰山景区全部，面积59.8平方公里，占风景区总面积的55.9%。龙门山以峡谷、溪瀑、山峰、天象、珍稀生物和佛寺为内容
9、，以“清爽世界，避暑胜地”为形象，兼有“壮、险、奇、幽”的景观特色，具有度假、休闲、观光、体验、科考、探险职能的高山峡谷流水类型国家级风景名胜区。1.1 项目背景1.1.1 项目政策背景1.1.1.1 风景名胜区条例、四川省旅游条例生效。两个条例的颁布为龙门山休闲度假区的发展提供了良好的政策发展环境。1.1.1.2 四川旅游“两个转变”发展战略2005年我省旅游总收入721.3亿元，旅游业的支柱产业地位正在形成。为此，省委省政府提出的“从观光型为主向观光与休闲度假、商务、会展等综合型旅游转变，从国内旅游为主向国内旅游与入境旅游并重转变”的重大战略，该发展战略对于龙门山休闲度假区整合资源，全面提
10、升形象定位、功能定位、产品定位和市场定位，促进景区转型，加快发展升级，时机十分恰当。1.1.1.3 成都市关于促进旅游业发展若干政策的通知出台成都市关于促进旅游业发展若干政策的通知出台，企业和个人只要具备旅游企业登记条件，达到项目立项所需资金要求，有经营管理能力，符合我市旅游业总体规划和产业导向，均可兴办旅游经济实体，经营旅游业务。在建设中，对道路、通讯、信息化、客运、水、电、气等基础设施和配套设施建设项目，交通、城建、金融等部门将给予扶持和优惠；在经营中，对旅游项目水、电、气价格实行优惠政策。符合规划旅游项目给予用地支持。对旅游项目土地的取得和流转，通知也作了明确规定，让投资者具有相当的灵活
11、性。通知规定，凡符合城市总体规划、土地利用总体规划的旅游项目，给予用地支持，出让期满可以依法申请续期。按出让方式取得土地使用权的企业或经营者，足额缴纳土地出让金并办理土地使用权登记后，项目建成或工程建设达到国家规定要求，在保证旅游用地性质不变的前提下，其土地使用权可依法转让、出租或抵押。对符合成都市产业投资导向目录、投资额度在1亿元人民币以上、经市旅游产业发展领导小组审定通过的重点旅游项目，优先保证用地，按市重大产业化项目相关规定，由市政府安排年度计划用地指标。1.1.1.4 成都市城乡一体化发展战略2004年初，成都市委出台关于统筹城乡经济社会发展、推进城乡一体化的意见，提出“规划建设管理一
12、体化、产业布局一体化、就业和社会保障制度一体化、基础设施建设一体化、社会事业发展一体化和政策措施一体化”的城乡一体化发展战略。风景区作为一个特殊的经济区域，借助城乡一体化战略，有助于促进风景区内现有工业向区外城镇工业园区集中，区内农村人口向区外城镇集中，城镇基础设施向风景区内延伸，城镇社会服务事业向风景区内农村覆盖，从而实现风景区环境、生态和经济的协调发展。1.1.1.5 社会主义新农村建设建设社会主义新农村，是从国家事业发展的全局出发确定的一项重大历史任务，中共中央国务院关于推进社会主义新农村建设的若干意见对新农村建设提出了“生产发展、生活宽裕、乡风文明、村容整洁、管理民主”的二十字要求。风
13、景区内居民全部为农村人口，已经被确定为彭州市新农村建设示范点之一，正可以借此东风，规范、整治休闲度假区农村居住和农家乐度假休闲环境，还原良好的风景区生态。1.1.2 项目市场背景1.1.2.1 成都成功成为首批中国最佳旅游城市为成都周边郊县旅游发展带来巨大市场空间。1.1.2.2 休闲度假旅游成为未来旅游发展的主要方向。1.1.2.3 彭州争创全国优秀旅游城市带来巨大的发展机遇。2006年初出台的彭州市旅游产业发展规划纲要（2006-2010年）提出“使旅游业成为彭州经济和社会发展的双引擎之一”；2006年底彭州第十二次党代会提出今后五年彭州的四大发展战略“工业强经济，农业稳基础，旅游塑形象，
14、商贸活城市，冲刺全国经济百强县（市）”，对打造旅游强县，争创国家旅游城市，把旅游产业发展成为彭州一道靓丽的风景线，成为提升彭州形象的名片提出了更高的要求。龙门山风景区作为市域唯一的国家级风景名胜区的开发建设成为重中之重，当仁不让地成为彭州旅游发展的引擎。1.1.2.4 宝山村投入巨资打造温泉高尔夫及回龙沟旅游。紧邻龙门山国家级风景名胜区的“西部山区第一村”宝山村（宝山村拥有集体企业30个，固定资产16个亿，2005年，全村实现工农业总产值8.43亿元，人均收入8542元）近年内将投入3个亿打造该村的大旅游，这还不包括之前的近亿旅游投入和投资3亿元的宝山生态工业园。目前，已建成占地57亩、设计两
15、条球道、36洞穴的乡村高尔夫公园，以高尔夫公园建设为契机，将在宝山温泉一带建一处占地上百亩的温泉康复理疗休闲健身中心等休闲娱乐项目。回龙沟景区也将继续投资1.5亿元打造集观光、探险、攀岩于一体的佛手坪高山旅游区。紧邻龙门山风景区的莹华山的开发也初具规模，一个四、五百平方公里，集观光避暑、休闲度假、科考探险、宗教朝圣为一体的大型旅游胜地正在形成。龙门山场镇也进行了风貌改造，旧貌换新颜，2007年6月起将以崭新的面貌迎客。1.1.3 项目规划背景1.1.3.1 四川省域风景名胜体系2005年，四川省政府批准了四川省风景名胜体系规划，该规划作为我省风景名胜事业的纲领性文件，对龙门山风景区发展提出了新的要求：风景区属于全省5
