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1、恒大上市路程浅析恒大计划在2008年3月13日至2008年3月18日公开招股，3月28日在港交所主板挂牌交易，实现集资103.6-165.8亿元,集资净额123.13亿元。为此，恒大从资产重组、募集融资、拿地扩张、项目定位、企业形象等方面全面展开，在开展过程中充分考虑以上因素，却未考虑香港上市最佳时间和香港客户切入点，也低估了全球宏观经济、国家宏观调控的影响、忽视了自身资金链、现金流的后续支撑，使得上市公募失败后元气大伤。一、恒大上市战略分析上市03年契机06年第一步07年第二步08年第三步转型主营地产、借壳上市失败、谋划海外上市钢铁资产转移，完成地产重组引入机构资金，扩大土地储备企业媒体亮相
2、，提高公众形象对于以上目标，不难看出恒大通过以下的工作方式实现：1向国外投行私募资金。2.快速扩张多渠道拿地，登陆西南、东北、长三角区域，树立标竿产品。3通过地王、明星效应、高额营销推出产品，达到市场上较高的关注度促进销售。4强化产品的高端精品性，征途全国，改金碧系列为恒大系列，借项目品牌树企业品牌。5慈善、捐赠、赞助等事业，保持良好的公众形象，为上市做形象工程。6冲击市场手段香港大幅整版广告、内陆新闻炒作。二、恒大资本运作分析通过以下对恒大资本路线的梳理，可以看出恒大筹划上市已久，06年8月贱卖股权，10月旗下公司拖欠巨额税款，其资金链紧张初现端倪。之后，恒大开始了与美林等国外投行合作之路，
3、投行认购恒大的可换股优先股，或向恒大提供巨额的抵押贷款，于是，大举买地，具体资本路线如下：2002年8月许家印买壳“琼能源”2003年1月“琼能源”更名“恒大地产”挂牌，许家印将旗下花都绿景房地产开发有限公司90%股权注入“恒大地产”。2003年5月，“恒大地产”更名“绿景地产”2006年8月，恒大将所持有的绿景地产所有股份全部转让给广州市天誉房地产开发有限公司。此次交易仅为恒大获得7000余万元的现金。2006年12月开始，恒大集团陆续通过发债方式，向知名银行募集5亿美元。2007年1月，恒大集团旗下的恒大地产，获得三家国际投资者美林、德意志银行以及新加坡淡马锡，斥4亿美元购买8%股份。20
4、07年8月恒大地产通过保荐人瑞信担保，再次筹得4.3亿美元境外贷款及2000万美元境内贷款。2007年9月恒大通过抵押恒大御景半岛项目，再次向美林贷得1.3亿美元用于购买土地。 2008年3月13日恒大地产H股上市全球路演，19日IPO失败。从上图可知，06年12月开始募集资金，07年土地储备翻8倍，07年9月30日，恒大总负债已达140多亿港元，资产负债比高达95%。恒大的资质不牢、急功近利的运作，成为机构投资者的投机的工具，巨量土地储备，尚未支付的出让金和现有项目投入，上市对于其缓解高负债压力是变现的重要一步：大肆举债-疯狂囤地-快速上市-获取资金-还债、进行房产开发，而目前，上市的资金链
5、却中断了。继3月IPO失败之后，恒大采取积极的应对策略，在2008年5月29日，上海证券报获悉恒大已顺利完成35亿港元，入股的四大投资者为新世界发展（00017.HK）董事总经理郑家纯、美林证券、德银证券和科威特投资局。对赌协议的风险2007年1月，恒大集团旗下的恒大地产，获得三家国际投资者美林、德意志银行以及新加坡淡马锡，斥4亿美元购买8%股份。按照约定，恒大地产若在2008年之前实现上市，其回报将不少于股票发行总价值的30%；若在2008年6月6日前完成上市，其回报则不少于40%；若至2009年方完成上市，则承诺回报将上涨至不少于70%。上市后，机构投资者股权将稀释至3.66%；许家印则以
6、持股68.16%，重新实现对恒大地产的全权掌控。 2007年8月，恒大地产通过另一上市保荐人瑞信担保，再次筹得4.3亿美元境外贷款及2000万美元境内贷款。其中境内贷款以金碧天下的土地使用权作为抵押。双方约定，在上市后恒大将以部分融资偿还1/3的结构担保贷款，其余款项将于2012年8月到期前偿清。恒大承诺，若在2009年10月31日前仍未达成上市，则向贷款人售出认沽期权。 可知，恒大上市时间越晚，投行得到的回报率越高，而且通过抵押资产私募，投行所占恒大股权将越来越大，这种对赌协议风险堪比高利贷，但恒大地产仍然照借不误，反映出恒大地产对融资的需求已经接近饥不择食。上市似乎成为目前众多“对赌协议”
7、的唯一的解救办法，因此，目前，恒大计划在第三季度后期重启IPO，而本次私人配售中入股的投资者日后将占公司多少股权，目前未确定，能否成功拭目以待。三、恒大上市策略分析1实力展示期（06.1207.12）策略分析：恒大通过06年12月募集巨款后，本阶段的重点集中外省狂飙突进式的圈地扩张上，同时进行进入北方市场的新闻炒作和企业品牌亮相，让全国客群能够清楚的了解恒大的实力和行业地位。通过本阶段的工作，加强民众对恒大的品牌知名度，为上市做好最后的基础准备工作。实操方案：拿地融资项目动态引进合作社会事业12月8大城市拿地18幅引入美林、德意志银行、淡马锡投资者，筹集资金4亿美元。3月成功进驻全国19个重要
8、城市4月启动洛阳恒大绿洲6月与国内外50余家知名品牌供应商建立合作7月8.29亿元获得武汉市九峰山森林附近的“地王”8月25.3亿元摘得重庆中区和九坡区的两幅地块签约洛阳南站核心区整体开发项目捐赠600万元善款支持广州市见义勇为和禁毒事业9月捐款3000万建设广东100所民族小学10月14亿元收购上海陆家嘴金融贸易区一地块广州恒大御景半岛邀请明星盛大开盘11月进军南京主城区、安徽12月恒大沈阳绿洲邀请明星隆重开盘与易居中国签订全国20余个项目销售代理及30余个项目市场研究合作协议由此可见，恒大片面的低估了国家地产宏观调控，股市、楼市低落态势影响，在07年10月后仍然积极募资，逆市拿地，盲目扩张
9、，将所有希望寄托于上市，重蹈顺驰覆辙。2上市强宣期（08.0108.03）策略分析：新闻炒作、社会事业的积极姿态，对自身企业形象有所提高，媒体亮相后，恒大计划乘胜进行上市，却忽视了全球经济状况，股市，楼市市场低落，以及香港投资机构的认知判断程度，香港及国外投行不看好当前内陆房地产的业绩及恒大的巨额囤地。实操方案：日期拿地融资开盘引进合作社会事业1月41亿元广州拿下员村地王2月上旬在港上市申请计划获批准，分包合富辉煌、易居地产、世联地产三大代理公司、冲击业绩。款待广州过年民工、为火车站滞留人员送2000棉被、成立民工权益保障、 解决民工工资支付问题。2月下旬结盟国际地产特朗普欲竞标广州东塔相应市
10、政府号召，表示捐出1000套廉租房2月底与易居中国签订全国20余个项目销售代理及30余个项目市场研究合作协议赞助乒乓球世锦赛3月初浦发行承诺向恒大及其全国各地子公司提供授信额度人民币50亿元香港的主流报纸连续两天打14个版面的广告3IPO招股期（08.03.1308.03.19）策略分析：恒大并非毫无准备，上市前2周，恒大获得浦发50亿贷款，即便上市未成，恒大还有一定的资金周转空间。本次IPO失败，一方面由上市时机不佳引发，但更多的是资本市场不看好类似恒大的房地产发展模式，不愿意为其买单。恒大此次IPO几乎没有大的机构投资者认购，而面对恒大在香港的广告攻势，大部分金融机构依然对恒大的高调保持相
11、当的理性。 实操方案：3月13日（公开招股）：恒大地产2008年3月13日至2008年3月18日公开招股，3月28日在港交所主板挂牌交易。招股总数: 29.60911亿股份,当中28.5亿股为新股,1.109亿股为旧股,而招股总数中,26.64819亿股(90%)为国际配售，该股国际配售部分早已录得足额认购；2.96092亿股(10%)为香港公开发售,另有15%超额配股权。招股价: 3.5-5.6港元。 集资用途:53.6%用于支付未付土地出让金及现行项目所需资金、23.1%收购额外土地储备作房地产开发之用、7.5%上海陆家嘴金融贸易区土地使用权的额外现金代价、1.7%支付上海陆家咀金融贸易区
12、的余下代价、9.1%偿还部分从瑞信借取的结构担保贷款、5%作为一般营运资金预测市盈率: 43.9-70.2倍、保荐人: 高盛、美林、瑞信、每手股数: 500股、每手入场费: 2828.25元3月18日（延长招股）：缘于香港投资者认购不积极，原定2008年3月18日中午结束公开招股的恒大地产（3333.HK）于周二早间6：30分发布公告称，将招股日期延长一天至2008年3月19日。3月20日（IPO失败）：恒大地产公开招股部份认购不足额,恒大地产不再根据原有时间表进行全球发售，推迟IPO计划。据环球企业家了解，更多的金融机构认为恒大的资产在股市及房市普遍低迷的情况之下应做40的折价。当时基金和一
13、些机构投资者的报价远低于恒大最低询价3.5港元/股。在和承销商美林、高盛、瑞信紧急协商后，许家印表示不能承受资产这么大的折价，遂决定中止上市。4上市搁置期（08.04至今）策略分析：一方面，恒大增发方式私募资金,另一方面，恒大积极卖地、出让项目，在售楼盘降价回笼资金、新盘依然高调开售、与国际品牌地产合作、以尽快回笼资金，盘活现金流；以良好的姿态亮相，积极进行捐款，维持社会形象，恒大正进行一场自我救赎。 实操方案：日期目的手段4月高端路线的炒作，展示实力恒大艾葳格兰系列酒店与美国温德姆国际酒店集团在广州签约，结成战略合作伙伴。双方首个合作项目是重庆和广州增城的两家豪华五星级酒店。4月19日、26
14、日回笼资金，保持品牌形象成都恒大绿洲高调开盘、恒大武汉高调开盘、沈阳恒大销售良好、媒体报导成交火爆5月14日保持品牌形象，打破资金紧张传闻向5.12汶川大地震捐款1000万，远远超过当时其他房企5月15日保持品牌形象，展示实力首次登陆北京、亮相春季房展会5月29日缓解资金压力，项目周转上海证券报获悉恒大已顺利完成35亿港元，折合约4.5亿美元的私募股权集资。入股的四大投资者为新世界发展（00017.HK）董事总经理郑家纯、美林证券、德银证券和科威特投资局。5月缓解资金压力，项目周转传闻许家印欲转让广州40亿地王及卖掉重庆的9个项目。武汉恒大华府的二、三期土地已转让给新世界。5月30日重树品牌形
15、象、缓解资金压力、项目开发周转恒大上市攻略已进入最后筹备阶段，不出意外，最快将于今年6月份向港交所提交上市申请。恒大上市此次集资5亿7.5亿美元，目前已融到58.5亿元人民币。四、小结 从恒大IPO失败，看房企上市、行业现状市场表明：企业的上市成败是由该企业的经营之道、股市、楼市行情、国家政策、甚至宏观经济多方面影响。内陆房企上市的趋势也取决于内陆房产市场的兴衰以及股民、投资机构的认可程度。2007年10月，内陆房地产在白热化阶段遭遇了国家宏观调控的寒流，急转直下、股市低落、美国次贷危机影响全球经济衰退、房价进入下降通道、投资客纷纷退场、楼市陷入低迷、土地价格缩水。香港投资机构现阶段并不看好内陆房地产市场，继恒大IPO失败后，房企预定的香港上市计划将趋于理性、做足准备工作。具体表现是星河湾推迟上市最快10月、河南建业拟融资规模约4亿美元，与08年初计划融资
