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1、 .wd.公司根基物业管理不安全因素识别及管理控制指引审批： 二00五十二月十五日目 录编制说明 1不安全因素识别 2不安全因素防范 5不安全因素处置 8不安全因素预防 9根基物业不安全因素管理导入 10编 制 说 明编制目的：根基物业管理服务涉及的空间范围和时间范围非常广泛而长远，同时与千千万万的业主、非业主使用人及客户的各个方面息息相关，决定了物业管理服务不安全因素无时不在、无处不存。随着公司管理规模的不断扩大及物业管理工作的不断深入，根基物业管理中各类不安全因素不断涌现，给公司造成损失的同时，严重影响了公司战略任务的实现。为了培育公司内部动力、完善内部根基物业不安全因素管理机制，提高不安
2、全因素应对能力，以最少的本钱获得最大的安全保障，把管理服务中“不确定的“大损失，转化为“可确定的“小损失。品质管理中心对公司根基物业管理中不安全因素进展了全面识别，并编制了?嘉宝公司根基物业管理不安全因素识别及管理控制指引?供各级管理人员应用。不安全因素定义：本指引所提及不安全因素是指在特定客观条件下，在特定期间内，在根基物业管理过程中，由于公司内部或外部的多种不确定因素而造成的物业财产、人身伤害等无法弥补损失的可能性。根据公司根基物业管理现状，将公司根基物业管理不安全因素分为：工程运作不安全因素、治安不安全因素、车辆管理不安全因素、消防管理不安全因素、设备不安全因素、公共环境不安全因素、内部
3、管理不安全因素、收费不安全因素和自然灾害。根基物业管理具有：客观性和普遍性、偶然性和不确定性、可测性和可变性等特点。不安全因素识别：本指引所提及不安全因素识别就是找出公司根基物业管理过程中潜在的每一个不安全因素因素和表象，以便对不安全因素作出准确性应对策略。不安全因素防范：本指引所提及不安全因素防范是指在对公司根基物业管理中的不安全因素进展全面识别之后，根据公司根基物业管理总目标和潜在不安全因素的特点及其潜在影响等，制定和采取不安全因素预控措施，控制或减少根基物业管理不安全因素的发生和造成的损失。管理导入：根据公司的实际情况和行业形势，将根基物业管理不安全因素管理纳入各工程根基物业管理范畴通过
4、不安全因素识别、不安全因素防范、不安全因素处置和实施与监控这几个环节连续反复不断的循环环形机制躲避和防范根基物业管理不安全因素的发生。管理目标：以最低的人力、财力、时间等本钱，控制根基物业管理过程中的各种不安全因素或降低损失，使物业获得最正确的安全保障和保值增值能力，使公司提高更强的竞争力，提供更令顾客满意的物业管理服务。文件使用：本指引作为住宅管理事业部、各子公司根基物业不安全因素管理的纲领性文件，住宅管理事业部、各子公司应根据本文件的要求进展各工程根基物业管理不安全因素识别，并制定相应的预控和处置措施，逐步导入根基物业不安全因素管理。风 险 识 别 不安全因素识别作用：利用物业管理不安全因
5、素的可预测性特点，识别出根基物业管理的过程中各环节的不安全因素，通过对不安全因素的分析，实施全面的监控并采取相应预控措施来防范不安全因素，进而使不安全因素造成的损失降到最低。 不安全因素识别根据：根基物业管理的过程记录资料和行业物业管理不安全因素案例。 不安全因素识别更新：公司根基物业管理识别更新采用定期更新和不定期更新两种方式，每年初公司品管中心进展集中更新一次，同时根据需要住宅管理事业部、各子公司应进展适时更新。 公司根基物业管理不安全因素具体识别：序号不安全因素名称表现范围表现形式生命周期发生概率可能损失1工程运作不安全因素工程在运作阶段，由于物业本身具有的瑕疵或开展商与业主的矛盾、业主
6、委员会等因素等造成损失的不安全因素新建物业无合法报建手续，违章建筑，接收后造成“违法管理前期物业服务期小罚款、曝光开发商与业主的矛盾，造成公司腹背夹击前期物业服务期大管理被动、物管费不能按时收取业主委员会成立后解除合同后期物业服务期中物业管理权丧失业主大会或业主委员会滥用职权后期物业服务期中管理被动业主大会或业主委员会未按法定程序成立后期物业服务期小服务合同无效，管理权丧失，管理被动非业主滥用业主权后期物业服务期中管理被动2治安不安全因素由于外界第三人的过错和违法行为，给物业管理服务范围内的业主或非业主使用人造成人身损害、丧失生命和财产损失等不安全因素，即导致了物业管理服务的不安全因素入室盗窃
7、物业管理全程大赔偿、曝光入室抢夺、抢劫物业管理全程大赔偿、曝光入室成心伤害物业管理全程大人员伤亡，赔偿、曝光入室成心杀人物业管理全程大赔偿、曝光公共区域盗窃物业管理全程大赔偿、曝光公共区域抢夺、抢劫物业管理全程大赔偿、曝光公共区域成心伤害物业管理全程大赔偿、曝光公共区域成心杀人物业管理全程大赔偿、曝光序号不安全因素名称表现范围表现形式生命周期发生概率可能损失3车辆管理不安全因素在物业停车场经营车辆停放服务过程中，车辆发生车身受损、车辆灭失等损坏车内物品被盗物业管理全程中赔偿车身受损，包括擦挂、坠物砸车物业管理全程大赔偿车辆灭失物业管理全程中赔偿物业内交通事故物业管理全程小赔偿4消防管理不安全因
8、素因发生火灾造成业主的公共利益受损电器线路引发火灾物业管理全程大处分、曝光、刑事拘役明火引发火灾物业管理全程大处分、曝光、刑事拘役爆炸物业管理全程小人员伤亡、赔偿室内浸水物业管理全程大物品损坏、赔偿机房进水物业管理全程小设备烧损5设备不安全因素物业、公共设施和设备的多样性和分布的分散性特点，随之而来产生了不安全因素的频繁发生。物业本身主要包括房屋本体公共部位及属于物业管理服务范围的房屋建筑物的附着物、坠落物和悬挂物；公共设施和设备包括供水、供电、安全报警系统、排水和排污系统、配套的娱乐活动设施等。触电伤人物业管理全程中赔偿房屋附着物跨踏物业管理全程小人员伤亡，物品损坏，赔偿爆管物业管理全程中业
9、主矛盾拒交物业管理费，水资源流失，二次供水设备损坏物业管理全程小业主矛盾拒交物业管理费水箱污染物业管理全程小人员伤亡、赔偿、曝光突然超负荷、短路或停送电造成电气设备设施损毁物业管理全程小赔偿电梯困人物业管理全程大业主矛盾设备检修、保养伤人物业管理全程中人员伤亡、赔偿公共设施设备、娱乐设备设施伤人物业管理全程大人员伤亡，赔偿单元门口机对讲设备故障导致业主不能进单元门物业管理全程中业主矛盾背景音乐室外音箱遭到损坏物业管理全程小设备损坏化粪池爆炸物业管理全程小设施损坏，人员伤亡，赔偿序号不安全因素名称表现范围表现形式生命周期发生概率可能损失6公共环境不安全因素物业管理单位依据法律规定和合同约定从事物
10、业管理服务，物业管理服务的范围通常是物业的红线范围内，物业管理单位的义务是依据合同，对小区和大厦内的公共区域和场地进展管理和维护服务，维护正常的使用和功能儿童掉水物业管理全程中人员伤亡，赔偿儿童戏水触电物业管理全程中人员伤亡，赔偿游泳池伤人游泳池开放过程中人员伤亡，赔偿植物伤人物业管理全程中人员伤亡，赔偿跌落、滑倒物业管理全程大人员伤亡，赔偿业主宠物伤人物业管理全程中人员伤亡，赔偿7内部管理不安全因素由于内部管理及劳资纠纷、不安全生产及违规操作造成的不安全因素员工损公肥私、贪污盗窃或坚守自盗物业管理全程大资金损失猎头挖人物业管理全程大主要管理人员流失员工消极怠工，剧烈冲突，集体跳槽物业管理全程
11、小服务工作无法开展高空作业不安全生产物业管理全程小人员伤亡，赔偿电器设备违规操作物业管理全程小人员伤亡，赔偿8收费不安全因素由于公司收费方面出现的不安全因素业主长时间拖欠费用物业管理全程大服务工作不能正常开展业主集体拒交费用物业管理全程小服务工作不能正常开展物业管理费标准不统一物业管理全程大业主拒交物业管理费水电费的拖欠物业管理全程小停电、停水9自然灾害因狂风、暴雨、恐惧行径及疾病流行等造成的危机雷击物业管理全程大人员伤亡、赔偿暴雨物业管理全程大设备机房、停车场进水，造成设备损伤大风物业管理全程大物品坠落、人员伤亡恐惧行径物业管理全程小人员伤亡流行性疾病物业管理全程大人员伤亡风 险 防 范 不
12、安全因素防范作用：在根基物业管理不安全因素发生前，采取各种预控手段，力求消除或减少不安全因素。 不安全因素防范措施：不安全因素躲避、不安全因素转移、不安全因素自留 公司不安全因素具体防范措施：序号不安全因素名称表现形式不安全因素预控措施备注1工程运作不安全因素新建物业无合法报建手续，违章建筑，接收后造成“违法管理不安全因素转移物业接收验收时严格把关，并在?前期物业服务合同?中增加相应条款，实现非保险型不安全因素转移开发商与业主的矛盾，造成公司腹背夹击不安全因素自留做好与开房商和业主的沟通工作业主委员会成立后解除合同不安全因素自留准确引导业主委员会成立，形成管理服务有利面业主大会或业主委员会滥用职权不安全因素自留建设业主委员会沟通和监测管理规程，通过沟通正确引导业主委员会的行为业主大会或业主委员会未按法定程序成立不安全因素自留准确引导业主委员会的成立，注意监测非业主委员会委员业主的动态非业主滥用业主权利不安全因素自留积极与业主委员会、业主进展沟通，并在物业服务手册和协议中明确业主的权利和义务，加强宣传2治安不安全
