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1、 . 涟源华剑项目前期可行性研究市场调研报告第一章：涟源宏观社会经济环境与城市发展潜力一、人口：1、城镇居民数量与外来人口数量与人口增长水平2006年末，全市总人口为112.8万人，增加2.7万人。人口出生率为10.78 ，死亡率为5.3 ，自然增长率为5.48 。全市常住人口为100.9万人。2、人口结构2006年末，全市总人口为112.8万人，其中，城镇人口15.86万人，乡村人口96.94万人，城乡人口比为1：6.1。二、经济基础1、人均GDP与增长速度（国生产总值），衡量的是一个国家的经济总量，是按市场价格计算的国生产总值的简称，它是一个国家（地区）所有常住单位在一定时期生产活动的最终
2、成果。人均评价的是一个国家的富裕程度。在经济学界，人们更多地拿人均作为划分经济发展阶段的重要指标。2005年全市地方生产总值(GDP)59.99亿元，比2000年的30.21亿元增加29.78亿元，扣除价格因素，5年平均递增11.1%；2、产业结构2006年，在全市生产总值中，三次产业结构排序，由2005的三、二、一转变为二、三、一，分别占41.9 %，36.4 %和21.7 %。工业主导地位明显增强，工业增加值占全市GDP的比重比上年提高4.6个百分点。全市城镇化率为31.7 %。2006年，全市生产总值69.52亿元，增长14 %。其中第一产业增加值15.07亿元，增长7.4%；第二产业增
3、加值29.11亿元，增长25.2%；第三产业增加值25.34亿元，增长7.1 %。3、社会消费品零售额2006年，随着全面建设小康社会进程速度的加快以与城乡居民收入水平的提高，居民消费结构日益升级，消费政策和消费环境不断改善，涟源市消费品市场呈现稳步增长的势头，全市社会消费品零售总额22.96亿元，增长12.52 %，分地域看，市城区消费品零售额10.71亿元，增长16.3 %，市区以外零售额10.26亿元，分别增长8 %。分行业看，批发零售贸易业零售额18.53亿元，增长11.8 %；住宿餐饮业2.07亿元，增长10.7 %；其他行业0.06亿元，减少31.4 %。2006年社会消费品零售总
4、额与分类情况单位：亿元指标绝对数比上年增长%社会消费品零售总额22.9612.52其中：市12.7118.3县-县以下12.269其中：批发零售贸易业22.5313.8其中：限额以下2.4455限额以下与个体户20.0910.3住宿和餐饮业2.3713.7其他0.07-33.4三、居民生活水平1、城镇居民人均可支配收入与增长速度2006年，交通、科技、教育、文化、卫生、统计、体育、计生、电信、保险等社会事业和谐发展，人民生活水平进一步提高。城镇居民人均可支配收入8009元，增长16.3 %；农民人均纯收入2566元，增长14.2 %。2、城乡居民储蓄存款余额2006年末，全市金融机构各项存款余
5、额467624万元，增长17 %。3、人均消费水平居民收入稳步增长，2005年全市城镇居民人均收入7609元，农村居民人均可支配收入2422元，比2000年分别增加3096元和798元，分别增长69%和49%。2005年，全市私人轿车700辆，比2000年增加500辆，增长2.5倍；私人电脑1.2万台，比2000年增加9000台，增长3倍。人民消费水平不仅有量的增长，而且有质的提高4、消费结构新的经济业态和商业交易市场呈现新的发展。以新一佳、三角坪广场、五马广场为代表的超市、连锁、专营等多种业态的经营优势互补，其规模，购销理念上了一个新台阶。年末，全市商业零售网点7682个；消费结构升级，居民
6、购买力强盛。水果、饮料、高档服装、家用电脑、移动、大屏彩电、数码相机以与空调、建材成为消费市场的主要增长点；家用电器、中高档食品、成品服装广泛进入农村家庭。5、恩格尔系数19世纪德国统计学家恩格尔根据统计资料，对消费结构的变化得出一个规律：一个家庭收入越少，家庭收入中（或总支出中）用来购买食物的支出所占的比例就越大，随着家庭收入的增加，家庭收入中（或总支出中）用来购买食物的支出则会下降。恩格尔系数是是表示生活水平高低的一个指标,其计算公式如下：食物支出金额恩格尔系数总支出金额国际上常常用恩格尔系数来衡量一个国家和地区人民生活水平的状况。根据联合国粮农组织提出的标准，恩格尔系数在59%以上为贫困
7、，50-59%为温饱，40-50%为小康，30-40%为富裕，低于30%为最富裕。改革开放以来，我国城镇和农村居民家庭恩格尔系数已由1978年的57.5%和67.7%分别下降到2005年的36.7%和45.5%。2006年涟源市城镇居民恩格尔系数为31.5%，表明已经迈入联合国粮农组织提出的富裕标准。6、人均住房面积 涟源市居民人均住房使用面积大于25平方米.四、城镇化水平与城市运营规划1、城镇化现状与趋势全年城镇新增就业0.5万人，下岗失业人员再就业0.3万人。企业基本养老保险新增参保人数0.339万人；基本医疗保险新增参保人数0.3万人；工伤保险新增参保人数0.7万人。新建城镇经济适用房0
8、.25万平方米。城镇最低收入家庭廉租住房建设改为货币补贴的形式，全市金额.万元已全部发放到户。扩改建乡镇敬老院4所，集中入住五保对象142人.2、城市规划发展方向涟源市整体规划布局以一轴，两心、三片区用地功能结构。“一轴”一条西方向的综合性发展轴线。向东的有利条件：涟源东部距离本区域中心市市仅45公里，向东发展可以将将涟源与之间的空间拉近，而娄涟高级等级公路更是将两地之间的时间距离大大缩短。“两心”1）、老城商业金融中心，依托老城区商业金融设施；2）、新城区行政文化中心，依托老城区商业金融设施。“三片区”1）、老城区片区，全市性的商贸，文教，居住行政综合区；2）、新城片区，新建的行政，文体、物
9、流、居住综合居；3）、城东工业片区，以仓储、高新技术产业为主的工业园区。3、重点基础项目投资进展2006年涟源市委市政府确定了“立足超常发展，实现后发赶超”的工作思路，把城镇化作为加速“三化”进程的突破口，“北扩东延，扩容提质”，全面推进城市建设，铺开火车站广场、光明山休闲广场、体育馆、环城北路等10个城建项目，掀起了城市建设的新高潮。 目前，各个重点建设项目正在紧有序地推进。投资9000万元的光明山休闲广场主体工程提前完工，新一佳、通程、全友等全国知名品牌已进驻展业，投资9500万元的火车站广场第一、二期拆迁工程顺利完工，6月份将完成第三期拆迁，并开始对外招商和交通桥的施工。环北花园继去年成
10、功出让340亩国有土地使用权后，开发商已完成了市场调查和商业策划方案，日前正在抓紧进行小区规划设计，下半年将动工建设并推出第一期工程，届时将填补涟源市高档社区的空白。旧城区改造工程已进入招投标阶段，年将力争完成三角坪至党校路段的硬化、人民路配套设施的改造完善以与娄涟高等级公路联络线的建设。富洪生活垃圾卫生填埋场建设将于本月底进场施工，年完成第一期工程并投入使用。各个项目顺利推进，全盘联动，使涟源的城市建设步入了健康快速的发展轨道，城市品位和发展环境将得到大幅提升。 1、重点基础项目概况：1）、火车站广场建设，总投资9500万元，已完成拆迁工程2）、华润电力涟源煤电一体化项目，总投资30亿元，年
11、完成电厂基建与主设备安装和良相井煤矿的开工建设。3）、国产实业2150万吨水泥生产线，总投资15亿元，年启动第一期工程。4）、汇源公司涟源城镇煤气项目120万吨焦化生产线，总投资3.6亿元，年开工建设。5）、169厂化工XX公司1000万发非电子导爆雷管生产线，总投资2800万元，年竣工投产。6）、湄江栗山桥110KV变电站，总投资3480万元，年建成投入使用。 7）、中石油水洞底生物柴油建设项目，总投资3000万元，年建成试产。8）、市镇生命链酒厂，总投资3000万元，年扩大规模，总产值达到近亿元。9）、斗笠山矿区深部资源开发，总投资2.5亿元，年启动。10）、华剑矿山机电城，总投资1.92
12、亿元，年完成第一期工程。11）、大江口水库大坝除险加固和总干渠的兴建，总投资3100万元，年完成。12）、山罗冲电站，总投资5200万元，年开工建设。13）、环城北路东段建设。总投资1.1亿元，年完成拆迁安置与第一标段路基工程。14）、洪水岭森林公园，总投资1亿元以上，年着手基础设施和佛教文化园的建设。15）、人民医院门诊大楼，总投资3000万元，年开工建设。16）、广播电视村村通和城乡联网项目，总投资800万元，完成76个村的有线电视基础设施建设和市乡联网。17）、二广高速和207国道改造工程，全力配合做好征地拆迁等开工准备工作。18）、农村公路建设，总投资1.1亿元。硬化农村公路440公里
13、。19）、采煤沉陷区综合治理工程，年完成安置小区的征地拆迁、三通一平与住宅建设。20）、工业园区建设，年搞好规划设计等前期工作，着手园基础设施建设。本卷总结：通过对涟源市经济发展水平、发展规模、发展潜力以与居民生活水平等的调研，我们认为：1、本市城市化进程还有较大的增长空间，其城乡人口比相对较高。2、工业化进程较快，企业和个人的投资与消费蕴藏着巨大的增长潜力。3、城市消费品市场活跃，由于人均可支配收入的大幅提高，汽车、住房等消费的不断增加将预示着新一轮消费结构升级已为期不远。通过以上分析，我们不难看出，目前涟源市的总体经济能力在不断增强，其社会消费力得到大幅提高，人们开始对生活质量、居住条件进
14、行逐步提高与改善；随着中高端消费品的不断拥有，汽车、住房等大宗耐久高端消费品，将成为人们提高生活质量，享受高端消费的主要市场购买对象。第二章：涟源房地产市场供求状况宏观分析一、住宅物业1、涟源房地产目前由初级发展阶段向中级成长阶段迈进涟源房地产市场起步较晚，在经过前两年发展后，已经打下一定的消费基础，目前整个房地产业市场环境正在逐步成长，中低端物业产品正在不断涌现，整体销售势头良好；目前市场已经开始有中高端产品出现或规划，房地产市场产品与供求格局变化即将到来。2、住房消费理念逐渐形成，商品房市场整体开发水平亟待提升随着市场环境的逐步成熟，市场信息传递渠道越来越通畅，消费者的住房消费理念正在逐渐
15、形成。由原来重地段、重价格、轻户型、轻社区景观与配套的消费理念发展成至目前已经逐步看重开发商对户型的合理设计、社区人居景观氛围的营造与开发商品牌信誉度等多个方面，市场期待开发商的开发理念与商品房开发水平的全方位提升。3、传统住房消费理念影响较深，在售商品房项目“”户型比例较高在传统住房观念影响下，涟源市民对户型一直以来比较偏爱。因此大部分商品房项目的户型配比中，户型比例较高，三房建筑面积在140平方米/套以上，四房在150-160平方米/套以上。4、竞争加剧，市场将逐渐步入“品牌开发时代” 大量民间资本与外资涌入涟源房地产市场，必将导致市场竞争的进一步加剧。因此，未来涟源房地产市场之间的竞争将由价格、户型、地段、销售模式之间的竞争逐渐演变成为企业品牌影响力、开发实力、产品创新设计能力与营销推广理念之间的竞争，“品牌开发时代”将越来越近。二、商业物业在涟源，大小规
