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1、重庆市房地产场调研报告重庆市房地产市场调研报告（2004年7月） 致：黄总 由：杭州华巢氏房产营销策划有限公司目 录第一篇 重庆概况及区域经济分析一、 重庆市城市概况二、 重庆市经济特色及优势整合分析第二篇 重庆城市整体房地产市场概况一、 重庆房地产市场现状及特点二、 重庆房地产未来走势预判第三篇 重点区域房地产市场分析（一）巴南区一、 巴南区概况描述二、 巴南区房产市场现状分析三、 个案罗列及特征分析（二）北部新区一、 北部新区概况二、 北部新区房产市场现状分析三、 个案罗列及特征分析第四篇 项目投资的提示及建议一、 项目投资区域的建议二、 北部新区项目投资策略提示前 言本次市场调研报告旨在
2、通过对重庆主城区房产市场概况的分析及对重点区域房产市场（北部新区、巴南）主要竞争对手的的走访调查，为贵司在当地投资区域的选定、项目定位提供市场参考的依据，该调研报告的主要内容包括重庆宏观经济分析、重庆房地产概况、重点区域（北部新区和巴南区）房产市场的分析、及项目投资建议四大部分。本市场调研报告主要通过走访主要竞争个案所获得的信息撰写而成，同时综合各种信息来源途径：报纸、网络等媒体及当地业内人士的访谈等。在为期五天的市场调查中，调研组深感时间紧促，不求全面丰富，但求真实深刻。谨希望在贵司取得该地块开发权的情况下，我司再出详细的项目定位策划报告。同时，十分感谢黄总对我司的信任与支持。第一篇 ：重庆
3、概况及区域经济特征分析一、重庆城市概况重庆有3000多年的悠久历史，是中国历史上有名的巴渝文化发祥地，简称“渝”。1891年重庆成为中国最早对外开埠的内陆通商口岸，1929年重庆正式建市。1937年至1946年，日本向中国发动侵略战争，国民政府移驻重庆，重庆成为中华民国战时陪都，是当时全国抗日战争和反法西斯的最高指挥部，中国大后方的政治、经济、文化中心，故重庆又有“陪都”之称。1997年3月14日八届全国人大五次会议批准，重庆成为我国继北京、上海、天津之后的第四个直辖市，也是西部地区唯一的直辖市，从此翻开了重庆新的历史篇章。重庆直辖市位于我国中西部结合带，长江上游，东西长470千米，南北宽45
4、0千米，与湖北、湖南、贵州、四川、陕西等省接壤。经过几十年的建设特别是改革开放以来的快速发展，重庆已成为我国西南地区和长江上游最大的经济中心城市、交通、通信枢纽和外贸口岸，文化、教育、科技也有较强的实力。重庆市幅员面积8.24万平方公里，下辖40个行政区县有15个区（渝中区、大渡口区、江北区、沙坪坝区、九龙坡区、南岸区、渝北区、巴南区、北碚区、万盛区、双桥区、万州区、涪陵区、黔江区、长寿区 ）；4个县级市（江津市、合川市、永川市、南川市）；21个县（自治县），重庆以主城区为依托，各区、县（自治县、市）形如众星拱月，构成了大、中、小城市有机结合的组团式、网络化的现代城市群，是中国目前行政辖区最大
5、、人口最多、管理行政单元最多的特大型城市。根据重庆最新的都市区总体规划分为三个层次：分为5473平方公里的都市区、2616平方公里的主城区和713平方公里的主城核心区。市政府将渝中区、大渡口区、江北区、南岸区、沙坪坝区、九龙坡区、北碚区、渝北区和巴南区共9个区的全部行政区域界定为重庆“特大城市”。市政府还划分出了“特大城市的城市规划区”，即通常所说的“主城”，范围包括渝中区、大渡口区、江北区、南岸区、沙坪坝区、九龙坡区的全部行政区域以及渝北区的人和街道、龙溪街镇、大竹林镇、鸳鸯镇、礼嘉镇、回兴街道等几区的共28个街镇。重庆是一座举世闻名的山城，它最突出的特点是地形起伏有致，立体感强。重庆辖区主
6、要分布在长江沿线，以丘陵、低山为主，平均海拔为400米。地势从南北两面向长江谷倾斜，起伏较大，多呈现“一山一岭”，“一山一槽二岭”的形貌。地质多为“喀斯特地貌”构造，因而溶洞、温泉，峡谷、关隘多。同时其市区坐落在长江与嘉陵江交汇处，四面环山，江水回绕，城市傍水依山，层叠而上，既以“江城”著称，又以“山城”扬名。 二、重庆城市特色及优势整合重庆是中国西部最具投资潜力的特大城市，是中国政府实行西部大开发的重点开发地区。近年来重庆抓住中央直辖、三峡工程建设、西部大开发三大历史性机遇，大力调整经济结构，积极扩大开放，深化体制改革，加快基础设施建设，使经济社会全面发展，综合实力进一步增强，主要经济指标在
7、西部12个省区中均在前5位以内。具体而言具有以下几大特色及优势：1、 区位条件优越，城市凝聚力逐步加强。重庆地处长江上游经济带核心地区，处于中国经济发展较快的东部和资源富集的西部的结合地带，中国东西结合部，区位条件优越。在西部大发开这一时代大背景下，重庆作为东、西部经济接轨的的“跳板”功能加强，大城市凝聚力逐步显现：大量的外来劳动力、外来资金、外来技术涌入重庆，加快了重庆大城市化建设的步伐。城市功能逐步得以完善。据资料显示：目前重庆城镇化率仅为36.4，平均每年增长1.58，低于全国平均水平2个百分点。而在今年召开的重庆市二届三次全委会上制定的重庆市城镇化建设总体目标是：到2005年，城镇化率
8、达到41，赶上全国平均水平；到2010年，城镇化率达到50，接近全国先进地区水平；到2020年，城镇化率达到65左右，都市发达经济圈和部分大中城市率先基本实现现代化。 附相关资料说明： 1999年末，美国财富论坛将重庆评为中国西部最具潜力的城市； 2000年，世界餐饮第一品牌麦当劳在解放碑上空高高的竖起了那个在世界各地都能见到的醒目的“M”广告牌； 2001年，世界商业“航母”麦德龙成功登陆重庆； 同年，世界汽车业巨头福特公司也把进军中国西部的目标锁定在了重庆，实现了福特与长安跨越太平洋的握手； 2001年底，经济日报公布了一项内地城市竞争力排行榜，重庆被评为“西部最有竞争力城市”。同时上海社
9、科院也将重庆排在了“中国最具代表性城市”第五位； 2002年大年初一，联合国在互联网上公布了最新评出的“中国最具发展前途的25个城市”，重庆排位第八，居西部之首。2、基础设施功能完备，交通逐步完善。重庆是中国西部唯一集水陆空运输方式为一体的交通枢纽，横贯中国大陆东西和纵穿南北的几条铁路干线、高速公路干线在重庆交汇，3000吨级船队可由长江溯江至重庆港，重庆江北国际机场是国家重点发展的干线机场。同时当地政府非常重视城市交通发展，拟将重庆打造成连接东西部的交通枢纽：a、区域交通枢纽： 每天有各航班往来于全国各大、中城市，并有通往泰国、日本的不定期航班； 各运输船舶公司的豪华涉外旅游船、旅游班轮和普
10、客班轮航行于重庆至上海的长江沿岸城市港口； 有19对始发旅客列车往来于北京、上海、广州、昆明、成都、西安、郑州等全国主要城市； 有豪华空调汽车和长途汽车往返于成都、宜宾、乐山等周边城市； 新辟了长江、嘉陵江沿江大道和贯通全市、连通全国的高等级公路； 新建、扩建、改建了国际场、火车站（拟将迁往渝北区）、客运码头；附相关资料说明：重庆市高速公路建设要大提速提前10年建成“二环八射”主骨架高速公路网络，到2010年，重庆市高速公路将形成“二环八射”高速公路骨架网，公路里程可达到2000公里。 “二环”是环线高速公路和外环高速公路，将北碚、江津、巴南、南岸、江北、渝北等“掉角儿”的地方全部串联起来，全
11、长约180公里。“八射”分别是重庆-成都、重庆-遂宁、重庆-南充、重庆-邻水（通向陕西）、重庆-湖北（规划中有两条高速公路，一条在长江北岸，为万宜高速公路，一条在南岸，从邻水-垫江-忠县-石柱到湖北利川）、重庆-长沙大通道、重庆-贵阳、重庆-泸州（是规划中的东南亚出海通道）。这八条通道全部打通后，无论是连接西部各省，还是通向东南沿海，重庆都将成为连接东西部的交通枢纽。 b、城市内部交通功能 由于重庆特殊的山形地势，城市内部交通曾是重庆本身发展的瓶颈，而轻轨无疑是解决这一问题的最佳方案。重庆规划中的3条轻轨线将形成一个连通整个重庆主城区十字交叉网络，由南至北，从东到西，飞跨两江三岸。据悉，从渝中
12、区两路口至大渡口的轻轨一号线将于2004年10月份试行通车，轻轨的通行，无疑将会成为城市的一大亮点，带动轻轨沿线区域交通线路的活跃，乃至活跃整个城市的交通流线。另外，重庆市“半小时主城”畅通工程建设也正高潮迭起，“半小时主城”工程共有32个建设项目，全长101.4公里，总投资约76.2亿元。整个项目除菜园坝大桥外，均力争在2004年年底竣工。届时，在主城交通干道上的车流，将是车畅其流的景观。附相关资料说明： 与本项目直接相关的轻轨三号线：线路全长21.16公里。 轻轨三号线工程将分三期建设完成，一期工程起于南岸的二塘止于江北的龙头寺，经菜园坝长江大桥、嘉陵江渝澳大桥、北部新区的江北客站(渝怀铁
13、路新客站的站地)；二期向北延伸至江北国际机场；三期向南延伸至鱼洞。一期工程线路全长21.16公里，途径南坪、菜园坝、两路口、牛角沱、观音桥、红旗河沟、新牌坊、龙头寺等客流集散点，设17座车站，初期车辆配置120辆。工程采用与轻轨二号线同样的跨座式单轨交通方式，并设车辆维修基地、控制中心各1座，主变电站两座，牵引变电站7座。一期工程总投资53.12亿元，建设工期4年。 “半小时主城”畅通工程相关建设：菜园坝大桥：它是横跨渝中半岛和南岸的第二座长江大桥，该桥从菜园坝至南岸苏家坝，总投资14亿元，主桥设计为车道，交通流量为60000辆日。按规划，大桥于今年开工，2005年竣工。大坪立交：位于大石路、
14、长江一路、长江二路的交叉口，与长江一路改造的南端肖家湾相连，占地约94.5亩。计划今年月开工，同年底与长江一路改造同步竣工。高九路城市快速干道：由大坪九坑子至高庙村，与大坪至石桥铺的大石路相平行，全长7.6公里，车道，计划今年月开工，2004年竣工。牛角沱滴水岩段道路：该项目是渝中区至沙坪坝区的主要快速干道，长约公里，计划今年月开工，2004年底竣工。烟体路改扩建项目：由弹子石至南滨路，长公里，计划于今年一季度开工，同年年底竣工。 此外，石坪桥立交、南坪转盘改造项目、渝碚路杨公桥至双碑段的建设，也将相继拉开建设大幕。3、 工业基础雄厚，门类齐全。重庆是一个综合性的老工业城市，是我国著名的工业基
15、地之一，已成为全国十大机电产品出口基地之一。重庆工业轻重并举，门类齐全，制造业发达：摩托车、汽车、仪器仪表、精细化工、大型变压器、中成药等，是全国重要的生产基地。拥有亚洲最大的铝加工厂，有规模以上汽车、摩托车企业382家，摩托车产量占全国的三分之一，出口超过二分之一。重庆独立核算工业企业达1万余户，其中，规模以上企业2054家，从业人员84万人，资产总额2013亿元。2003年，工业经济效益创历史最好水平，规模以上工业企业实现利润总额78亿元，增长80%；工业经济效益综合指数为125%，比上年提高19个百分点。目前正着力壮大汽车摩托车、化工医药、建筑建材、食品、旅游五大支柱产业，加快发展以信息工程、生物工程、环保工程为代表的高新技术产业，并对高新技术产业区施行各种优惠政策招商引资以促进产业区的发展，进一步增
