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1、“城中村”改造的典型案例1、珠海市：政府决策，政策推动，市场运作珠海市建成区共有26个城中旧村需要改造。总占地面积约300万平方米， 需动迁人口近20万，其中常住人口近5万，暂住人口近15万。珠海市城中旧 村改造实行了政府决策，政策推动，市场运作”的方式，主要政策措施和做法是：一一政府调控市区其他地段的房地产开发规模，为城中旧村改造腾出市场空 间。珠海市政府自1999年开始暂停新出让土地，计划3年内暂停批准市区新 开工住宅项目。对已出让土地进行清理，其中交齐土地使用权出让金50%的有 计划逐宗收回作为政府土地储备；已交齐土地使用权出让金的进行整合，同一地 段的小地块必须合并为大地块，并按照新修
2、编的珠海市城市总体规划重新编 制修建性详细规划后方可进行开发。上述措施使珠海市市区自1999年以来基本 未有房地产新开工项目推出市场。同时，珠海市已全面停止机关、企事业单位自 建住房，并允许房改房上市，促进居民二次置业，增加了对商品房的有效需求。一一在国家和省拆迁法规规定的范围内，制订有利于旧村居民的拆迁政策， 旧村居民是旧村改造中最大的受益者。拆迁政策包括：旧村居民所有合法房屋按 建成年份以1： 1至1： 1.2的面积比例进行补偿，旧村居民旧房变新房，且居 住面积普遍扩大；旧村居民无需支付额外的费用便可充分享受新社区完善的市政 配套设施及优美的居住环境；旧村居民的原宅基地证换发房地产权证，其
3、房屋成 为商品房，可直接进入市场自由交易；拆迁期间旧村居民的安置费及原有房屋的 出租收入，由开发商负责补偿；原村集体在旧村改造范围内的留用地、工业用地 允许免交有关费用纳入统一规划、改造，土地升值的收益归集体经济组织；集体 经济组织改为股份合作公司，股份具体量化到旧村居民个人，旧村居民回迁房必 须优先建设，并由旧村居民优先挑选，保证按时回迁等。政府让出巨大利益，扶持房地产开发商参与改建城中旧村，并严格通过 公开招标引入有实力的开发商，防止旧村改造出现烂尾问题。对房地产开发商 最主要的优惠政策是拆一免至三，即根据旧村的区位及拆迁量，开发商每拆1 平方米的房屋建筑面积，可免交2至3平方米建筑面积的
4、地价，并减免相应的消 防费等。对区位较差、拆迁量较大的，还允许开发商采取适当提高容积率，增加部分商业性质的建筑面积等办法提高经营收益。据有关部门测算，珠海市政府实 施这一优惠政策，土地收益方面将减少40至50亿元，实质上政府让出巨大利 益给旧村居民和开发商来推动旧村改造。为引入有实力的开发商，珠海市采用公开招标的办法，不分开发商来自哪里， 一律对其资金实力、改建规划方案、拆迁安置方案及商业信誉等方面进行量化计 分、综合评标，公平、公正、择优选择开发商参与旧村改建。凡参加投标的开发 商，其自有资金必须达到旧村改建项目总投资的三分之一以上，并划入指定的银 行帐户，以确保旧村居民回迁房部分的建设资金
5、（一般占总投资的三分之一左右） 到位。该部分资金由开发商、珠海市改建办及开户银行共同监管，确保专款专用。 此外，其他建设资金还需由银行提供贷款承诺书。搞好规划，完善配套，提高环境质量，建设文明社区。在旧村改建过程 中，有关部门始终坚持规划先行的原则，综合考虑路网结构、公共建筑与住宅布 局群体组合和绿地系统、空间环境等因素的内在联系，努力促使每个旧村改建成 为完善的、相对独立的有机整体，体现现代化海滨城市和岭南特色的新型文明社 区。并制定了珠海市香洲区改造城中旧村，建设文明社区规划建设标准，对 新建社区中的居委会办公场所、社区服务中心、物业管理处、商业网点、学校、 邮政所、文化活动站、停车场、社
6、区绿地，供水、供电、电讯、宽带接入网、安 全智能化监控、垃圾房、公共厕所，以及旧村居民回迁房内部装修等各方面，都 作了明确规定。2、广州市：分类治理城中村广州市区外围分布着138个行政村，分属五个带农村的区，其中以天河区 居多，按已完成的行政村规划，未来数年间它们在城中部分将达到87.5平方 公里，占全广州城市规划面积386平方公里的22.67%。广州市从2001年开 始着手对城中村进行改造，实施的是以原村集体经济组织为主体的改造模式， 禁止开发商进入，实行一村一策，分类治理城中村。具体措施如下：第一，城中村的所有农业人口转为城市居民户口。首先由公安户政部门和 区有关部门，将已征用土地的城中村
7、农业人口一次性转为城市居民；然后以政 府令的形式，将人均农用地面积不足66平方米（一分地）的在册农业户口有计划地逐步转为城市居民户口。对凡是征用土地后，按规定要实行农转非的，一律 严格按规定办理农转非，换发新户口簿。在农业户口变更为居民户口过程中，免 收城市增容费和其它有关费用。第二，按土地所有权与使用权两权分离的方式，妥善处理城中村集体土 地产权。按照土地法的有关规定，将农用地一次性转为国有土地，而土地使 用权原则上保持不变，并按历史用地办理国有土地使用登记手续，核发国有土地 使用证。第三，撤销“城中村的村委会，设立城市社区居委会，保持自治组织的性质 与地位。按照有关法律法规，在城中村所有农
8、业人口转位城市居民后，村委会 建制和农村管理体制自然撤销，没有村设置的乡镇随之撤消。取而代之的是城市 街道、居委会的管理体制。对改制后的城中村实行城市化的属地管理，并妥善 安置原村委会的干部。第四，对集体经济组织转制问题，在撤销原城中村村委会的同时，将原村 的集体经济组织从政企不分的状态中剥离出来，转制为由集体法人股东和个人股 东持股的股份制公司；在区政府和有关部门的指导下，经资产评估机构对集体资 产进行评估后，由各村根据实际制定具体的转制方案，并经股东大会通过后报区 政府备案；集体经济组织专为公司，视作企业更名，免交注册费。第五，着手建立社会养老保险机制。为解决征地后原村民特别是年龄偏大的
9、村民的生活出路问题，减少社会不稳定因素，结合城中村改造，逐步建立农转 非人员社会养老保险制度。第六，多主体、多渠道、多方式地加快城中村的旧村改造。采取由区、镇、 村和村民以及社会共同融资的办法。3、深圳市：综合整治，全面改造深圳市共有村落1000余个，其中特区内200余个，特区内外共有私房约 30万栋。深圳市从1997年开始尝试改造城中村，以政府为主导、规划全面、 制度跟上是深圳市城中村改造的经验与特点，其主要的改造模式有三种，一是 村集体自主改造的渔民村模式，渔民村旧村建筑面积4.25万平方米，村民62 户，191人，村民住宅33栋，旧厂房2栋，单身公寓1栋。新建的渔民村由11栋小高层和1栋
10、20层高公寓以及完善的配套设施组成的建筑群体，总建筑面 积为6.5万平方米，总投资为1.3亿元。建成后每户村民可住进一套240平方 米的顶层复式住宅。绝大多数村民户均拥有的物业面积由过去的980平方米增 加到1400平方米，居住的环境变成了花园式的小区，村民们的投入得到了回报， 继续以经营可出租物业为主。一是提高容积率的鹿丹村模式，一是开发商主导的 蔡屋围村模式。2004年以来，深圳又采取了综合整治+全面改造两种改造模式，2005 年,配合出台了深圳市城中村（旧村）改造总体规划纲要（2005-2010）， 具体措施如下。综合整治类的自主权全部下放给区政府，局部拆建的标准定为改造率30%, 为了
11、确保成熟一个，改造一个，改造一个，成功一个，深圳建立了城中村 改造准入制度，对进入行政许可程序的改造项目和参加城中村（旧村）改造开 发的机构设定准入条件。城中村（旧村）改造项目的绝大部分工作是在行政许 可程序之前，进入行政许可程序之后，各相关部门一方面要依照行政许可法 办理，另一方面要提供直通车或绿色通道服务，从而防止投机行为发生。全面改造类则进一步分为整体拆建和局部拆建，以给改造工作提供更明晰的 分类指引，如5月22日引爆的福田区渔农村16栋总面积为5.1万平方米的高 层建筑，是深圳市实施全面改造模式的一个典型代表，为保证村民利益，市政府、 福田区政府都给予了多种优惠：一是建成后除公共配套设
12、施外，其他部分建筑可 进入市场运营；二是对渔农村改造米取特事特办”原则，提高改造效率；三是制 定灵活的拆补方案，对村民的合理利益予以保障，另外，福田区政府还拨出资金 近亿元，用于渔农村改造的前期工作、市政基础设施、公共配套设施建设和项目 资金缺口补偿等项支出，改造过渡期间的安置费用采取租金补偿方式，按栋计算， 每平方米面积的租金补偿为20元/月，按季支付，直到交付新房为止，建设周 期暂定两年，租金补助为20元/平方米，不低于目前渔农村出租价格水平，对 于顶风抢建的私房，政府不予补偿，而对于认定的私房，搬迁、回迁补助费政府 一次性给予补偿。深圳市最大的旧改项目一一大冲村推倒重来整体改造项目，该项
13、目根据其 位于高新技术产业园区的特点，确定了新的改造定位：建设深圳市高新技术产业园区配套基地+新型现代化高尚居住社区。其产业发展规划为：逐步迁出第二产 业，大力发展高新园区配套商业及服务业，使第三产业成为大冲村经济发展的支 柱产业；高效集约地利用有限的土地资源，促进土地利用向城市化模式发展，结 合地铁的开通挖掘土地的开发潜力，提高单位用地面积产出；改善人居环境，加 强主要道路的交通整治和环境综合整治，重点地段（如深南大道沿线、大王古庙 等）的建筑群体进行详细的空间设计、环境设计、绿化配置等。与之相适应，大 冲村在用地功能布局上，除了一般的居住、公寓外，增加了相关的商业、文化、 娱乐以及部分研发
14、孵化及专业展场等多项功能。整个大冲村旧村改造分为三步进 行开发，保证难易结合，旧村的拆除和新开发建设并重，力争三年见成效，五 年大变样，八年换新貌。4、武汉市：市场运作+有情操作武汉市城中村包括147个行政村和15个农林单位,总人口 35.66万人， 其中农业人口 17.10万人，土地总面积200平方公里，相当于武汉市2020年 规划建成区面积的四分之一。根据实际拥有耕地现状，武汉市将全市城中村 分为三类：A类村为人均农用地小于或等于0.1亩的村；B类村为人均农用地大 于0.1、小于或等于0.5亩的村；C类村为人均农用地大于0.5亩的村。按照2004年9月出台的武汉市关于积极推进城中村综合改造
15、工作的意 见，城中村改造要体现依法行政，有情操作，通过市场化运作的方式解决 问题，在政策框架内，改造要充分考虑到村民的利益。具体为：A类村由改制后 的村经济实体自行改造；B类村以项目开发的方式改造，原则上将土地划分为四 种类型：一是保留住宅用地及建设新区的还建用地，二是开发用地，三是解决原 村民劳动就业的用地，四是储备用地；C类村以统征储备的方式实施改造。武汉城中村改造最大特点在于土地出让实行彻底的市场化道路，全部土地 以项目捆绑、挂牌底价方式出让。按照城中村综合改造政策规定，开发用地与 还建用地捆绑成项目后，采取公开供地，其挂牌底价为安置房建设成本和本宗地 价之和的1.15倍。其中多出的15
16、%, 方面是让有开发资质的村集体经济组 织，在争取自行改造的竞争中处于有利地位，有效保护村集体经济的利益和落实 改造资金，另一方面是给前期进入的开发商以适当补偿。即使先期进入的开发商在土地挂牌后最终没能拍到这个地块，也可以获得15%的补偿，同时村集体仍 可获得还建安置房的建设资金以及村集体土地的补偿金。在基础设施配套资金方面，土地出让金、增值收益的60%划转给城中村 所在的区财政专户储存，专用于城中村综合改造中的基础设施建设，例如道路、 排水、绿化、供水、燃气、供电、电信、邮政等；40%由市政府统筹用于城中 村”市政基础设施配套建设，真正实现专款专用”。按照武汉市城中村改造办法，村民身份变为市民之后，将全部进入社保
