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1、目录1 公司简介 1 2 物业概况及管理设想 14 3 双方合作意向 17 4 公司优势 18 5 承诺指标 22 6 管理总体构想 26 7 接收过渡阶段的管理工作及保证措施 27 8 前期介入 29 9 业户服务 31 10 设备管理 34 11 保安服务 73 12 保洁服务 82 13 绿化管理 90 14 组织架构及人员配备 98 15 物业管理服务费用预算 10116 结束语 115附件一：体系标准一览表附件二：岗位标准附件三：员工培训2物业概况及管理设想2.1“华宇大厦”物业概况“华宇大厦”是由山西华宇集团所属山西华吉房地产开发有限公司开发兴建的集商业、住宅、办公于一体的高档综合
2、楼，位于太原市府西街与新建路的交汇处，规划建有综合楼2幢。该项目是具有超前设计理念的世纪智能化楼宇，该地区政府机关林立，交化设施齐全，各种商货中心环伺，是太原市政治、经济、文化的中心。总占地面积：6128.8平方米；总建筑面积：77647.45平方米；其中：地下二层建筑面积7719.29平方米裙房建筑面积：16976.64平方米塔楼建筑面积：52951.52平方米 层高：35层；其中：地下二层、裙房四层、塔楼二十九层。2.2 “华宇大厦”物业特点及管理建议华宇大厦以其恢弘的气势坐落于太原市中心地段的纯办公楼宇，凭借其优越的地理位置及一流的硬件设施将吸引各方企业的入驻，届时大量的人流，物流会出入
3、华宇大厦。因此我们针对这一特点提出以下建议：l 每幢塔楼有三台垂直电梯，利用目前的安装布局，采取低区和高区分别运行的方法，来加快人员流动和节省电能消耗。l 在入驻办公人员不断增加情况下，开发商若提前计划在大厦内引进餐饮服务项目，可为大厦办公人员解决后顾之忧。l 大厦内入驻公司较多，会议活动也相应频繁，若为大厦配备会务场所，我们的礼仪服务人员能为各类会务提供必要的服务，如：会场布置、会务接待、茶水服务等。l 建议开发商为华宇大厦安装内光外透的灯光工程，使大厦成为太原市的亮点，为华宇大厦的租售创造条件。2.3 “华宇大厦”品牌树立l 利用陆家嘴物业公司全国性品牌的优势，帮助华宇大厦提高社会知名度、
4、树立品牌（本项目纳入陆家嘴物业媒体宣传范畴：电台、电视台、报刊、杂志、多媒体VCD公司介绍等）。l 在管理中导入ISO9001质量保证体系、ISO14001环境管理体系及OHS18001职业安全健康管理体系，来提升华宇大厦的管理档次。l 华宇大厦三年管理目标：一年达到太原市物业管理优秀大厦管理标准、二年达到山西省物业管理优秀大厦管理标准、三年达到建设部优秀大厦管理标准。l 以陆家嘴物业公司“服务派”的管理理念，精心打造华宇大厦的品牌，使华宇大厦成为太原市物业管理最佳的顶级办公楼。l 陆家嘴物业公司管理的汇丰大厦，上海浦东新区办公中心是建设部指定的办公楼物业管理实习基地，如果业主愿意，我公司将把
5、华宇大厦也纳入建设部实习基地，以提高其全国知名度。2.4 “华宇大厦”个性化服务无偿服务l 为业主提供香烟、冷饮等小商品的代购服务。同时也为业主及租户提供针线包、医药箱等服务。l 定期为业主、租户进行电话机消毒等。l 为业主及租户联系搬场服务。l 为业主、租户在二次装修后提供室内布线调整、小电器维修、办公家具维修等延伸服务（材料由业主提供）。l 引进手机网络覆盖、宽带网络等，方便大厦业主、租户的信息、通信服务。l 配合业主、租户开展各类公益活动，如：国庆、春节、圣诞节活动等。l 业主入伙时，进行大厦服务项目和大厦设备设施的情况介绍和装修咨询。有偿服务l 管理处提供“红帽子”服务队，做好大厦业主
6、、租户入住时的物品搬运等服务。l 设立商务中心，提供打印、复印、传真、资料装订、扫描等商务服务。l 为业主提供室内保洁服务。l 在大厦指定区域提供车辆清洗、打蜡服务，方便业主、租户。l 在业主、租户入住后提供各种类型的礼仪服务（开张仪式、纪念日庆典等），平时为业主及租户提供会务服务，如：会务策划、会场布置、茶水服务、代办席卡等服务。l 根据业主及租户的需求，在条件成熟时，为业主提供商务接送（接机、接车）等服务及适当的市内旅游与市内商务活动。2.5 “华宇大厦”的销售配合租售前期l 提供租售现场的销售咨询、管理、布置、宣传服务，做到随叫随到。l 配合业主、租户看房，负责大楼管理服务项目、设备设施
7、情况的介绍。l 利用陆家嘴物业经纪公司的优势，建立销售信息网络，在上海、山西、及江浙二省进行销售信息发布，为华宇大厦销售起到桥梁的作用。租售中期l 开发商在租售、宣传时可使用陆家嘴物业品牌，并提供相应的宣传资料。l 定期与开发商及销售部门进行沟通，了解租售情况，做好相应的配合工作。租售后期l 在大厦租售工作完成一定的比例后，管理处可为发展商提供延续的租售服务。3 双方合作意向3.1“华宇大厦” 以超前的设计思路来展示建筑时代的特性。它新颖、别致，智能化程度高，建成后将成为太原市的标致性建筑。3.2“一流的物业需要一流的管理，一流的管理需要一流的机制”这样才能使物业保值、增值，才能使业主安心、满
8、意。贵方要求在物业管理市场上选聘一家具有高资质、上等级、有规模且具有办公楼、商场及其他物业管理经验的优秀物业管理公司来管理华宇大厦。我公司正具备接管华宇大厦的资质和实力，而且具有管理各类物业的经验。如果由我公司管理华宇大厦，将采用“陆家嘴物业企业标准(Q/OAKH)”，在管理中导入ISO9001质量保证体系、ISO14001环境管理体系及OHS18001职业安全健康管理体系，来提升华宇大厦的管理档次，达到贵方对物业公司提出的管理目标。3.3 我公司十分愿意介入“华宇大厦”的物业管理，并将用崭新的服务理念带入“华宇大厦”，改善、升华、精雕周围的环境，使业主有一个“安全、舒适、亲情、保值（增值）”
9、的工作、购物及休闲环境。3.4 “华宇大厦”宣布竣工入住，经我公司交接验收后，对其红线范围内的房屋、设备、设施等进行全面清洁“开荒”，尤其是道路、地面、门窗、下水道、设备机房及其它公共部位等，清洁“开荒”工作可由委托方操作，也可委托物业公司实施，费用由委托方承担。3.5为配合委托方对项目的验收、资料的归集、业户入住及管理形象与品牌的树立，建议早期管理阶段为三个月(业主入伙前3个月至业主入伙)，此阶段管理方主要配合委托方参与项目的竣工验收、验收资料的归集、档案的建立、制度的完善(依据公司企业标准制定项目操作文件)、物业标识的制作、管理人员的招聘培训、管理处形象设计及管理处试运行(一个月)等。早期
10、管理费用由委托方承担，按实结算。4 公司优势4 1 综合优势l 陆家嘴物业管理规模已成为全国第二、上海市第一的物业管理专业公司，目前管理的物业量已1262万平方米；高楼物业管理规模全国第一；l 陆家嘴物业公司管理资质已居上海市物业管理企业之首位，成为上海市4家获一级资质的第一家；l 陆家嘴物业名列上海物业管理100强企业第一位；l 陆家嘴物业荣获“2002年度全国用户满意企业”，并连续二年获得“上海市用户满意企业”称号；l 陆家嘴物业已成为通过ISO9001质量管理体系、ISO14001环境质量管理体系、OHSAS18001职业安全健康管理体系三项国际认证的物业管理企业；l 陆家嘴物业开通了上
11、海市第一个以物业管理服务为主要内容的24小时全天候专业服务平台“96916”服务信息平台；l 陆家嘴物业自2001年起开展企业标准化工作，率先推出物业管理企业标准（Q/OAKH）。公司本着“写我所为，为我所写”的编撰原则，以理论联系实际的务实作风，将十年来具有上海特色的物业管理成功经验总结提升，这是上海市物业管理行业第一部企业标准；l 陆家嘴物业有其超前的企业理念，使其管理的物业保值、升值。4 2设备管理优势l 陆家嘴物业公司具有管理一流写字楼的成功经验。管理的楼盘有：汇丰大厦、众城大厦、浦东新区办公中心、三菱商事办公楼、嘉兴大厦、陆家嘴集团办公楼等，其中“浦东新区办公中心”建筑面积8.8万平
12、方米，其硬件设施是上海最好的行政办公楼宇之一，其管理水平也代表了上海行政办公楼的最高水准；l 陆家嘴物业公司将结合自身的管理理念及丰富的管理经验，制订一套适合“太原华宇大厦”物业特征的设备管理模式；4. 3 保安服务优势l 我公司有近1000名经过专业培训的保安人员，管理了约1262万平方米的各类物业，如办公楼、厂房、学校、商场、公共物业、要素市场、公寓、住宅小区等；l 我公司仅驻上海新国际博览中心的保安人员就达160名，为“工博会”、“国际汽车展”、“华交会”等重要展览提供保安服务，为德国经济部长及上海市委书记、上海市长等多名市府领导提供了安全保卫工作，被浦东新区领导誉为“铁军”。l 我公司有能力应付各类突发事件。如：上海新国际博览中心的保安项目，我公司从中标到进场仅用了一周时间，所以我公司有能力在最短的时间内调集一支高质量的保安队伍，为“太原华宇大厦”服务。4 4 保洁服务优势陆家嘴物业公司作为专业的物业管理公司，固定日常保洁的物业量约800万平方米。另外为客户提供阶段性或零星清洁服务物业量约700万平方米。涉及智能化写字楼、商业楼、综合商厦、花园别墅、内外销
