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1、房地产开发项目的规划设计一、房地产开发与城市规划的关系（一）房地产开发与城市规划的内涵、性质及其相互关系城市规划是为实现一定时期内城市发展的目标和各项建设而预先进行的综合部署和具体安排行动步 骤，并不断付诸实施的过程。城市总体规划是从宏观上明确城市的性质、规模和发展方向，从空间上确定 城市布局结构和土地使用功能以及道路交通和市政基础设施网络，是城市发展的总框架、总蓝图。详细规 划是总体规划的深入，是对各项建设的综合部署和具体安排，是指导城市中某一区域进行当前开发建设的 依据和蓝图。与房地产开发关系密切的是城市总体规划和详细规划（包括控制性详细规划和修建性详细规 划）。房地产开发是指按照城市规划
2、和社会经济发展的需要，对土地和地上建筑物、构筑物及城市基础设施 等进行开发建设和经营管理的一项综合性社会经济活动。其内容包括从立项、规划设计、征地拆迁、土地 开发、房屋建造、工程竣工验收、经营销售、交付使用直至物业管理的全过程。房地产开发的形式有多种: 按开发的对象（客体）而言，可分为土地开发、房屋开发和房地产综合开发；按开发的主体而言，有独资、 合资、个人三种开发形式；按开发的区域划分，有新区开发和旧区（旧城区更新改造）开发；按开发的规 模划分，有单项开发和成片集中开发。无论哪种开发形式，房地产开发都是具有高投入、高风险、高回报 的行业。城市规划的编制、实施和管理一般由规划设计院和规划管理部
3、门完成，它们是政府的职能部门，所以， 就其性质而言，城市规划是政府行为。这一行为结果要求能反映城市中全体公众的意志，维护公共利益， 保障公民和法人的合法权益，促进城市的全面发展。房地产开发主要是由房地产开发公司来承担，其性质 是企业行为。这一行为目标主要是追逐利润最大化，即克服房地产开发项目周期长、投资长、风险高的不 利因素，以期获得最大的收益。由于城市规划和房地产开发内涵、性质不同，在编制城市规划和进行房地产项目开发的过程中，各自 考虑问题的侧重点也不同：从发展战略方面看，城市规划侧重于从宏观的角度分析城市的发展条件，确定 城市的发展方向，而房地产开发则多从微观的角度考虑企业的发展；从时间上
4、看，城市规划侧重考虑长远 的和远景的效果，兼顾近期的发展，而房地产开发更注重近期的效果；从空间上看，城市规划注重整体的 空间结构组织和各类用地功能的配置，而房地产开发则多从局部考虑项目的区位选择；从效益看，城市规 划注重研究经济效益、社会效益和环境生态效益的相互统一，侧重研究降低社会边际成本，提高整体综合 效益，而房地产开发更关心开发项目、开发宗地或企业经济效益；从信息反馈角度看，城市规划侧重听取 市民的反馈意见，满足大多数市民的需要，而房地产开发侧重搜集市场信息，适应市场的需要。归纳以上分析，城市规划与房地产开发是宏观与微观、整体与局部、长期与短期的关系，是后者应服 从前者、前者应兼顾后者的
5、相辅相成的关系。但是，不能否认，因两者的侧重点不同，必然会产生矛盾的 一面，若处理不当，就会给城市建设与发展带来问题。（二）城市规划对房地产开发的影响及约束房地产的开发和经营管理活动绝大部分都是在城市范围内进行的。所以说，房地产开发的每一个环节 都要受城市规划的影响和约束。为此，开发商不仅要全面了解某个城市的规划意图，掌握城市规划的各项 控制指标，还要正确处理两者的关系，使房地产的开发少走弯路，取得事半功倍的效果。1. 城市规划对房地产开发经济效益的影响。为了使一个城市的经济、社会、环境效益统一和谐，城市 规划往往通过一些控制指标实现这一目标。其中与房地产开发关系最密切能是对城市土地开发强度的
6、控制。反映城市土地开发强度的指标通常有三个，即建筑密度、建筑高度和建筑容积率。容移率综合了前两 者的内容，直接反映一块土地上的建筑容量，因此受到城市规划师和房地产开发商的广泛重视。在房地产开发活动中，开发商总是追求利润最大化，争取收益和支出的差额最大。根据经济学中边际 收益(成本)递减(增)的原理，房地产项目的收益和支出的状况随土地开发的强度变化而变化。假定在 一块面积和建筑密度都巳明确的土地上，建设楼字的边际收益和边际成本随楼层和容积率的提高，将产牛 变化：据天津市的调查，三、四层房价最高；此外二、五层与一、六层各属一档，商品房价相差10%2 0%；但三、四层的单方成本却比仅仅建一、两层的件
7、宅要低。当楼房超过一定层数后，由于建筑本身的设 施投资大幅度增高，高层楼宇的基础和支撑结构费用增多，勘察设计的成本加大，而且建设周期长，贷款 利息增加，整个投资的成本和风险愈来愈高。由此分析，选择和确定合适的容积率对房地产开发项日的投 资回报将产生较大的影响。因此，城市规划确定的建筑容积率，应在保证环境、社会效益的前提下，寻求 充分发挥土地经济效益的最佳建筑容积率的范围。2. 房地产开发必须符合城市规划。我圈城市规划法规定，城市规划区内的土地使用和各项建设必须符 合城市规划，服从规划管理。为此，城市规划管理部门通过建设用地规划许可证等措施，对包括房地产开 发在内的各项建没进行有序有效的管理。具
8、体办法如下。(1) 关于项日选址意见书。由城市管理部门建议的关于项目选址意见书是房地产开发申报立项时必须 具备的文件之一。建设单位存进行项目可行性研究时，要接受城市规划行政主管部门关于项目选址的规划 指导，审批任务设计书时应当尊重选址意见书。(2) 建设用地规划许可证。是城市规划主管部门根据开发单位，或有关机构的用地申请以及规划和建 没项目的用地需要，确定用地位置、面积、界限的法定凭证。房地产开发单位凭借建设用地规划许可证， 才能到土地管理部门申请开发建设用地，办理土地征用划拨或出让手续。(3) 建设工程规划许可证。这是核准工程设计、施工图纸是否符合城市规划并准予施工的法定凭证之 一。只有在取
9、得建设工程规划许可证、建设工程开工许可证、土地使用权证和其他有关文件后，房地产项 同才能破土动工。(4) 临时建设用地规划许可证和临时规划许可证。这和永久性开发建设用地的申请、审批程序类似， 是对于因施工材料堆放、运输、架设地上线路、铺设地下管线、进行地下工程建设和地质勘探等需要临时 占用土地所核发的法定凭汪，这类用地必须在规定期限内予以收回。3. 开发商在规划设计阶段的职责。一个项目的规划设计，往往需要委托某设计单位完成，但这并不等 于开发商不介入这一活动，相反，开发商必须组织并参与整个规划设计的研究和论证，以便规划设计更加 合理、更加切合当时当地的实际情况。开发商主要完成下列协调、管理的工
10、作。第一，会同城市规划部门，经过反复勘察、研究论证，选定项目开发地点，确定用地范围和建设规模。第二，委托规划设计，进行多方案比较，确定规划方案。第三，参照囝家或地方政府规定的定额指标，参与研究确定项目规划设计的投资概算以及各项技术经 济指标。第四，积极为施工单位创造开工条件，规划设计方案一旦确定，就要制定分期出图计划，尽快提出规 划总平面图、道路规划图、竖向规划图、管网综合图、土石方工程图等。并抓紧组织设计单位进行建筑工 程的单项设计，尽快完成项目的施工图纸。第五，熟悉和审查图纸。第六，绀织现场规划设计小组，由开发商牵头，组织规划设计、建工、市政、公用建设等部门参加， 定期开会研究在建设过程中
11、出现的问题，使施工得以顺利进行。二、房地产开发中规划设计应遵循的原则（一）依据城市总体规划和分区规划，体现社会、经济和环境效益相结合的原则前巳叙及，房地产开发与城市规划是微观与宏观、局部与整体的关系。因此，无论是新区开发还是旧 城改造，无论是单项开发还是综合开发，都必须根据城市总体规划或分区规划的要求，编制开发项目的详 细规划，处理好局部和整体的关系，以使城市总体规划得以深化和实施。房地产开发项目应通过综合规划 设计，集约合理利用城市土地，处理好单体建筑与城市设计、使用功能和室内室外环境、建筑空间组合和 建筑艺术等方面的关系，在实现较好的经济效益的同时，充分兼顾社会效益和环境效益，使综合效益达
12、到 最佳。（二）依据国家和地方政府有关法规、规范、规定、条例，严格履行规划管理手续房地产开发项目必须严格遵循国家和地方政府制定的有关规划、建筑设计、交通管理、消防以及卫生 防疫、防空、人防、文物和古建筑保护等法律、法规，特别是中华人民共和国城市规划法。开发商必 须对各阶段的规划设计方案，征询规划主管部门的意见，严格履行规划管理手续，在规划设计得到主管部 门的批准后方可实施。（三）房地产开发要做到统一规划、合理布局、因地制宜、综合开发、配套建设房地产开发是一项复杂的系统工程。开发区域内的建筑物、构筑物、市政工程、公用事业、绿化、卫 生防疫、人防、抗震、防洪、教育、文体、消防、交通，乃至建筑艺术、
13、建筑色彩的构思以及建筑小品的 布置，甚至包括小区的安全防范、物业管理等等，都要在统一规划设计的前提下，统筹兼顾，合理布局， 综合实施，配套建设，实行先地下后地上的原则。（四）遵循价值规律和市场供求法则，充分了解和掌握市场行情，对开发项目作出正确的定位在市场经济条件下，一切社会经济活动都必须依据价值规律和市场供求关系的发展变化，利用经济杠 杆和竞争机制，促使资源或产品的合理配置。房地产开发项目也不例外。就房地产产品而言，尽管是一种 特殊的商品，但它对社会的价值和贡献，同其他商品一样，就是商品住宅、写字楼、综合楼、商场、标准 厂房等建筑物及其空间环境整体投入使用后所产生的经济、社会和环境效益的统一
14、。因此，房地产开发商 必须要着眼于市场，根据市场上消费者的需求和偏好，对所开发项目的使用性质、标准进行科学的论证和 分析，合理进行规划设计定位。只有这样，才能为实现良好的经济效益期望打下扎实的基础，同时实现对 社会的价值和贡献。如果开发的商品建筑的使用性质与标准不符合市场需要，或与所在地段的等级不匹配， 则其经济效益和社会效益则无从谈起。（五）节约用地、合理集约利用每一寸土地我国人多地少，耕地面积仅占全世界总耕地面积的7%，但要养活占世界22%的人口，土地资源十分 宝贵。城市周围人均耕地更少，而且大部分均为高产良田，农村居民点又很密集，征地费、拆迁费昂贵， 因此节约用地、合理集约利用每一寸土地
15、不仅是我国的基本国策，也是房地产开发企业降低成本、提高经 济效益的基本途径。（六）体现以人为本，可持续发展的思想房地产开发商通过房地产项目的开发，不仅仅是为自身获得可观的经济利益，更重要的是还要直接为 人们提供优美、清洁、安全、舒适的生活和工作空间环境。因此，对其所开发的房地产产品的建筑使用功 能、内部空间与总体环境的设计、市政和公建配套等，包括老龄住宅和残疾人的无障碍建筑的设计等等， 都要提高到生活品质和环境质量的高度来对待，必须从人一一建筑一一环境有机结合出发，坚持以人为 本的原则，走可持续发展的道路。在规划设计中充分体现生态环境、生活环境、社会文化环境、生理环境 和心理环境五个方面的要求
16、。三、房地产开发中所涉及的规划设计内容房地产开发中所涉及的规划设计内容主要与城市分区规划、控制性详细规划和修建性详细规划关系密 切。房地产开发项目的规划设计必须依据城市总体规划，按照城市规划管理部门给定的规划设汁条件，进 行房地产开发项目的详细规划设计，并严格按照报批后的详细规划设计进行开发建设。这里简要介绍城市 分区规划、控制性详细规划和修建性详细规划的内容。（一）分区规划的主要内容分区规划的主要任务是在总体规划的基础上，对城市土地利用、人口分布和公共设施、基础设施的配 置作出进一步的规划安排，为详细规划和规划管理提供依据。分区规划的主要内容如下：1. 原则规定分区内土地使用性质、居住人口分布、建筑用地的容量控制指标。2. 确定市、区级公共设施的分布及其用地范围。3. 确定城市主、次干道的红线位置、断面、控制点坐标和标高，以及主要交叉口、广场、停车场的位 置和控制范围。4. 确定绿地
