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1、物业管理与社区文化建设 一、物业管理与社区文化建设的关系 有的学者觉得，现代社区成员典型的心理征候就是孤单与焦急。生活在现代都市的现代人类,很容易患上人际关系淡薄这一“现代都市症”。这一病症，像一堵无形的围墙拦截了社区成员间的沟通与融洽。而物业管理是人对人、面对面的服务,它的自身特点又决定了沟通和配合是优质服务的必备前提。如何解决这一矛盾?通过十几年的摸索，深圳等物业管理发达的都市基本上找到了一条符合中国国情、具有中国特色的措施，浮现了像“一手抓物业管理，一手抓精神文明建设”的“万厦莲花北”物业管理模式。下面就物业管理与社区文化建设的关系从两个方面予以阐明。 (一）社区文化建设对物业管理的互动
2、 现代都市住宅区与老式的住宅区性质不同。旧住宅辨别布散乱、住房狭小、配套不全,住户工作单位划一，同质性限度高,集体色彩使私隐难以实现;现代都市住宅区规划有序、环境良好、配套齐全,既有独立的私人空间,又有交往的公共场合,住户来自各单位各行业,异质性限度强,住户更具独立色彩。住户间的陌生更加导致了交往障碍。业缘关系重于地缘关系,住户间“关上单元门，个人顾个人”，忽视人际间的交往,继而引起集体观念松散、社区关怀淡薄等不良征候。而物业管理是物业管理公司受物业所有人委托,根据物业管理委托合同,对物业的房屋建筑及公共设备、设施、绿化、卫生、交通、治安和环境等管理项目进行维护、修缮和整治，并向物业所有人和使
3、用人提供综合性的有偿服务。物业管理的目的是为了发挥物业的最大使用功能，使其保值增值,并为物业所有人和使用人发明整洁、文明、安全、舒服的生活和工作环境，最后实现社会、经济、环境效益的统一和增长。物业管理的产品重要是服务，而服务是以劳务量来衡量的。物业管理公司的管理就是充足优化人、财、物等经营要素，尽量减少或节省劳务量的输出,实现最大化的效益和效率。除了无法节省、必须输出的绝对劳务量之外,如何尽量减少相对劳务量是物业公司追求的管理目的。 减少相对劳务量的一种最重要的通道就是住顾客的大力配合和深层理解。如果服务对象随意高空抛物、乱丢垃圾、践踏草地,甚至人为地攀折花木、损坏设施,那么,物业管理机构势必
4、事倍功半。相反,如果住顾客遵守公约、遵守公德、邻里相亲、互助友爱，甚至积极维护公共秩序和社区环境，物业管理单位就会事半功倍。 那么，如何才干实现减少相对劳务量这一管理目的呢？除了公司自身深挖潜力、提高效率之外,社区文化建设是十分重要的手段。社区文化建设搞好了，会增强住顾客之间、住顾客与管理者之间的感情,加强邻里之间的团结，达到服务主客体之间的共识,形成管理者与对象之间的互相尊重。在这种抱负的管理与服务的环境下,管理单位自然会省心省力、省时省物。因此董日臣先生说“社区文化实际就是管理艺术，一种减少劳务量的艺术”。 社区文化建设对物业管理具有巨大的增进作用。那么，物业管理单位要想提高管理水平，社区
5、文化建设就是不可或缺的内容。正是这种良性的互动,形成了物业管理的中国特色。199年颁布的深圳市物业管理考核评比原则明确规定：“社区文化必须有制度，有设施场地,有活动记录，有专职或兼职人员，有相称数量和实效的活动。”这一举措,更加引导并促成了物业管理与社区文化建设的良性互动,收到较好的社会效益和经济效益。 (二)物业管理对社区化建设的整合 物业管理公司对社区实行社会化、一体化管理之后，物业管理公司一方面成了多种产权单位、产权人的总管家，另一方面也为政府各管理职能部门找到了一种社会总代管。本来那种自建自管的分散管理体制和多种管理部门的多头为政局面,演化成物业管理公司在授权范畴内实行社会化管理，其中
6、就涉及社区文化的组织与服务;同步，物业管理公司为提高自身的管理服务水平，势必不断满足住顾客日益增长的文化需求。物业管理以人为本的全方位服务和以邻里相亲为主旨的社区文化建设相辅相成。 社区文化建设一方面经历了一种从住顾客的自觉到管理者的自觉这样一种过程。社区文化需求是社区居民物质生活改善、环境需求不断满足后来的必然成果。居有定所、衣食无忧,社区文化活动就会在社区成员中自发地产生。社区发展到一定的阶段必然会浮现社区文化，这已经成为不争的事实，核心是对这种自娱自乐的社区文化活动如何加以扶植，加以引导,加以整合。物业管理公司由于特殊的身份与角色，凝聚社区成员文化关注的目光,成了社区文化的组织者、实践者
7、。如前所述,物业管理公司组织开展社区文化活动主观上是为了提高管理服务水平，发明品牌，提高竞争，但客观上却形成了经济与文化的互动，变化了以往群众文化都由政府文化部门一管究竟的局面。有人预言,当原则化服务如ISO9002等在21世纪形成物业管理同质化后来，文化的竞争将是最剧烈的竞争，文化服务的水平将最能体现物业管理公司的水平,物业管理公司在社区管理工作中必然会将社区文化建设提高到一种重要的层次予以高度注重。 物业管理是都市管理的重要构成部分，社会总代管的地位自然规定物业管理公司担当社区文化建设的责任。人的毕生有23的时间是在社区度过的，社区文化对社区成员的影响是深刻的、持久的，对社区成员的价值观、
8、道德观、人生观等的形成具有至关重要的作用。如果物业管理公司不加引导，听任悲观的、颓废的、虚无的精神氛围弥漫开来,不仅对社区并且对整个都市会产生不良的影响。8小时之外最能体现社区成员的精神真我,没有掩饰、没有遮拦，这种状况下最易放松自我约束。正是这种现实因素,规定物业管理公司担当起教育人、提高人的重任。 社会的需求、住顾客的需求以及物业管理公司自身需求的高度融合,使得社区文化建设从深层的建构中浮出水面。这冰山般潜在的管理动力和恒久深厚的服务附加值，使得社区文化成为社区精神的载体,成为物业管理的维系力量，成为一种社区认同的象征,而这种认同、参与,已导向一种布满道德秩序和协作关系的新型社区。 二、社
9、区文化建设的功能 社区文化建设愈来愈为社会、社区成员及物业管理公司所注重,由于社区文化有其特殊功能,这种特殊功能重要可概括为引导功能、约束功能、凝聚功能、娱乐功能、鼓励功能、改造功能。 （一)引导功能 社区文化的引导功能是指社区文化对社区成员的思想和行为的取向具有引导作用,使之符合社区抱负和目的。社区文化的引导功能既体现为对社区成员个体的思想行为的引导作用,同步也体现为对社区整体的价值取向和行为起导向作用。这种导向作用之因此可以实现,是由于一种社区的社区文化一旦形成，它就会建立起自身系统的价值和规范原则。如果社区成员在价值取向和行为取向上与“原则”产生不符的状况，社区文化将发挥引导作用,使之与
10、原则相符合。固然，这种导向潜移默化和自觉自愿的，是积极认同基本上的接受和融洽。例如莲花北村倡导的“家庭责任也是社会责任”、“尊老从自己的家庭开始”等等,对社区成员的价值取向和行为取向起到了很大的引导作用。 (二)约束功能 约束功能是指社区文化对社区成员的思想、心理和行为具有约束和规范的作用,重要表目前社区文化中的制度文化建设上。为了加强对社区文化工作的管理，必须建立和健全各项规章制度。通过营造社区特有的文化氛围,制定行为规范和行为准则来维持社区秩序,调节人与人之间的社会关系,使社区居民懂得哪些事该做，哪些事不该做,产生一种自我约束作用，从而保证社区文化健康、稳定地发展。群体意识、社区舆论、共同
11、的习俗和风尚等导致强大的使个体从众化的群体压力和动力,使社区成员产生心理共鸣,继而产生行为的自我控制。 (三)凝聚功能 凝聚功能是指社区成员在共同目的、利益和信念的基本上,通过共建机制,使社区多种力量互相作用、互相吸引,从而形成一种特有的集聚、凝结的社区合力和整体效应。社区文化犹如粘合剂,把社区内的成员“粘合”在一起,社区通过多种文化活动吸引居民参与,使她们从生疏到结识，从结识到熟悉,增长认同感和归属感，从而产生一种凝聚力,形成共同的抱负和但愿。社区就像是一种人们庭,每个居民都是家庭中的一员,社区文化将使她们产生主人翁的责任感,使她们乐于参与社区的事务，发挥自己的才干和智慧，为社区的繁华作出奉
12、献。 (四）娱乐功能 娱乐功能是指社区文化能起到给人们的消遣提供一种轻松、舒服的环境的作用。人们不仅有物质方面的需求，更有精神方面的需要。随着改革开放和社会主义现代化建设的不断发展，人们生活水平的提高，人们对精神生活有了更高的需求，而社区文化恰恰在很大的限度上满足了人们对精神生活的需求,社区为她们提供了场地。社区居民在紧张繁忙的一天工作中会感到精神倦怠,身体疲劳。社区文化活动将为她们提供一种轻松、快乐和舒服的环境,使她们从劳累和压力中解脱出来，得到精神上的享有,并以饱满的精神投入次日的工作。 （五)鼓励功能 社区文化能使社区成员从内心产生一种积极向上和进取的精神。这种鼓励表目前正面的引导而不是
13、悲观地满足需求,表目前内在的引导而不是表面的推动。例如,在社区住着多种各样的人,其中涉及老、弱、病、残、鳏、寡、孤、独等人士，她们中有人由于生理或心理等因素,对生活和生存产生厌恶心理,为使她们重新找回自信和人生目的,有必要让她们多参与社区文化活动,通过参与活动使她们重拾信心，积极面对人生。 (六)改造功能 社区文化的改造功能最直接的体现是解决精神方面的社会问题。如居民中的封建迷信思想及活动,只能用科学道理和事实加以解释和纠正。目前，国内社会主义市场经济新体制必然随着有拜金主义、自擅自利、以权谋私、道德滑坡等社会问题,导致社会污染。加强社区文化,开展多种文化活动，则可以净化社会环境,改善社区居民的精神风貌,为改革开放和社会主义现代化建设发明更加有利的社会环境。P p
