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1、房地产估价师房地产开发经营与管理模拟考前（难点+易错点剖析）押密卷附答案1. 判断题：详细可行性研究也称预可行性研究，在初步可行性研究的基础上，进一步对项目建设的可能性与潜在效益进行论证分析。（）正确答案：错2. 单选题：衡量投资者投入自有资本净收益水平的指标称为()。A.投资利润率B.成本利润率C.资本金净利润率D.资本金利润率正确答案：C3. 判断题：最高运营费用比率越低，说明投资项目抵抗风险的能力越强。（）正确答案：错4. 判断题：在毛租的情况下，业主要支付物业经营过程中的所有费用，并且要在所收取的租金中包括这些费用。（）正确答案：对5. 单选题：关于房地产市场，下列说法不正确的是（）。
2、A.房地产是一种特殊的商品，不可移动性是其与劳动力、资本以及其他类型商品的最大区别B.房地产经济学中对房地产市场的定义，则是指当前的房地产交易活动C.虽然土地和地上建筑物不能移动，但可以被某个人或单位拥有，并且给拥有者带来利益，因此就产生了房地产买卖、租赁、抵押等交易行为D.房地产市场是由参与房地产交易的当事人、作为交易对象的房地产资产以及交易制度、交易组织机构等构成正确答案：B6. 多选题：对于拥有资金但缺少土地资源的开发商来说，可以通过()方式，与当前土地使用权拥有者合作，获得土地使用权。A.土地使用权划拨B.土地转让C.公司入股D.并购E.合伙正确答案：BCDE7. 多选题：【2011年
3、真题】下列房地产市场价格指标中，属于市场交易指标的有()。A.吸纳量B.新竣工量C.预售面积D.可供租售量E.房地产价格正确答案：ACE8. 单选题：下列报表中，不属于房地产开发项目财务报表中基本报表的是（）。A.资本金现金流量表B.财务计划现金流量表C.利润表D.借款还本付息表正确答案：D9. 单选题：香港新鸿基地产投资有限公司的董事会决议规定，在大陆的投资不能超过其全部投资的10，这是基于()的考虑结果。A.大陆政策多变B.占领世界投资市场C.风险转移D.投资组合正确答案：D10. 单选题：【2016年真题】某商品住宅开发项目土地取得费用为13000万元，规划建筑面积为50000?，除土地
4、取得费用外的其他成本费用为3500元/?，项目销售均价为8500元/?，营业税及附加为销售收入的5.5%，则项目能够回收全部成本费用的最低销售量为（）万平方米。A.2.60B.2.87C.3.59D.3.80正确答案：D11. 判断题：房地产资产管理是融合了企业管理、建筑学、行为科学和工程科学的交叉学科。正确答案：错12. 判断题：权益投资比率低，意味着投资者使用了低的财务杠杆，使投资者所承担的投资风险和风险报酬相应增加，权益投资收益率提高。正确答案：错13. 判断题：房地产存在地区性，其供给和需求都是地区性的。因此，定义市场区域就成了房地产市场分析的第一步工作。（）正确答案：对14. 多选题
5、：【2012年真题】衡量房地产泡沫常用的指标有()。A.房价收入比B.租金售价比C.实际价格与理论价格之比D.房地产供求比E.房地产价格指数与居民消费价格指数之比正确答案：ACE15. 单选题：建设单位在建设工程开工前，需要向()建设行政主管部门申请领取施工许可证。A.乡级以上人民政府B.县级以上人民政府C.市级以上人民政府D.省级以上人民政府正确答案：B16. 单选题：写字楼租金常常以每平方米()为计算基础。A.建筑面积B.可出租面积C.使用面积D.套内面积正确答案：B17. 判断题：【2013年真题】房地产开发企业通过招、拍、挂方式获得国有建设用地使用权所缴纳的契税，属于房地产开发的期间费
6、用。（）正确答案：错18. 多选题：决策的原则有（）。A.经济性原则B.最优原则C.满意原则D.反馈原则E.比较选优原则正确答案：CDE19. 单选题：如果公司具有向市场领导者挑战的实力，或者是其成本较低，或者是其资金雄厚，则开发商可以采用()。A.领导定价法B.挑战定价法C.随行就市定价法D.渗透定价法正确答案：B20. 单选题：【2013年真题】某公司拟投资兴建一停车场，如果按照每个车位的综合投资乘以车位数估算其总投资额，这种投资估算方法是()。A.单元估算法B.单位指标估算法C.工程量近似匡算法D.概算指标法正确答案：A21. 判断题：根据住房和城乡建设部的有关规定，可出租面积是出租单元
7、内建筑面积加上公用建筑空间。（）正确答案：错22. 多选题：房地产开发项目策划中区位分析与选择包括（）。A.地域分析与选择B.具体地点的分析与选择C.建筑总面积的分析与选择D.平面布置的分析与选择E.对出售、出租、自营等方式进行选择正确答案：AB23. 多选题：【2014年真题】不确定型决策方法有（）。A.程序化决策B.小中取大法C.大中取小法D.决策树法E.最小最大后悔值法正确答案：BE24. 单选题：当租售价格大于预测时，最低租售价格与预测租售价格之间的差距（），说明房地产项目抗市场风险的能力越强。A.越小B.越大C.无法判断D.不存在关系正确答案：B25. 单选题：【2012年真题】房地
8、产开发企业为了确定开盘价，对其楼盘所在区域房价的市场认可情况进行市场调查，该市场调查的类型属于()。A.试探性调查B.预测性调查C.因果性调查D.描述性调查正确答案：A26. 单选题：房地产属于非货币性资产，销售过程复杂，流动性很差，其拥有者很难在短时期内将房地产兑换成现金。这主要体现了房地产投资风险的（）。A.变现风险B.政策风险C.利率风险D.市场供求风险正确答案：A27. 多选题：业主或投资者投资坐落在中心商务区投资性写字楼物业是希望达到（）的目的。A.资本保值B.资本增值C.获取周期性收益D.降低投资风险E.抵御通货膨胀正确答案：ABC28. 多选题：定义市场区域工作主要包括()。A.
9、细分市场B.描绘市场区域C.解释确定市场区域边界的依据D.在相应的地图上标出市场区域的边界E.选择目标市场正确答案：BCD29. 单选题：【2013年真题】通过招拍挂方式获得国有建设用地使用权的建设项目，不需要房地产开发企业自行办理()。A.规划意见书(选址)B.建设用地规划许可证C.国有土地使用证D.建设工程规划许可证正确答案：A30. 判断题：拍卖出让国有土地使用权是指出让人发布拍卖公告，由竞买人在指定时间、地点进行公开竞价，根据投标结果确定土地使用者的行为。（）正确答案：错31. 多选题：房地产置业投资的经济效果主要表现为（）等。A.股权增值B.租金收益C.对社会贡献增加D.物业增值E.
10、企业实力提升正确答案：ABD32. 判断题：成本导向定价法包括领导定价法、挑战定价法和随行就市定价法。正确答案：错33. 判断题：在编写可行性研究报告时，贷款偿还分析主要是就项目的贷款还本付息情况作出估算，用以反映项目在何时开始、从哪项收入中偿还贷款本息，以及所需的时间长度，以帮助开发商安排融资计划。（）正确答案：对34. 多选题：开发商的定价方法有（）。A.成本导向定价法B.目标导向定价法C.竞争导向定价法D.购买者导向定价法E.市场导向定价法正确答案：ACD35. 判断题：收益性物业管理中的税前现金流=潜在毛租金收入-空置和收租损失+其他收入-经营费用-抵押贷款还本付息-准备金。（）正确答
11、案：错36. 多选题：根据消费者对不同属性的重视程度，可以分为（）。A.个别偏好B.分散偏好C.同质偏好D.集群偏好E.异质偏好正确答案：BCD37. 单选题：已知年利率为14，则按季度计息时的实际年利率为()。A.12.55B.12.68C.14.75D.15.01正确答案：C38. 判断题：开发商以在建工程作抵押在某银行办理了开发建设贷款，出于贷款风险考虑，该在建工程在竣工验收前将不会被允许预售。（）正确答案：错39. 判断题：动态投资回收期指标一般用于评价开发完成后用来出租或经营的房地产开发项目。正确答案：对40. 单选题：【2012年真题】某项目的投资额为500万元，运营期为3年，各年
12、的运营费用分别为160万元、200万元和220万元，残值为100万元。若投资发生在年初，费用发生在年末，折现率为10%，则该项目的费用现值为()万元。A.876.03B.900.90C.1051.16D.1076.03正确答案：B41. 单选题：在房地产定价方法中，名牌策略属于()。A.成本加成定价法B.目标定价法C.认知价值定价法D.领导定价法正确答案：C42. 判断题：【2012年真题】不确定分析中的盈亏平衡分析和敏感性分析可以代替风险分析。()正确答案：错43. 判断题：土地出让地价款是国家以土地所有者的身份，将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付的土地使用权出
13、让地价款。（）正确答案：对44. 多选题：【2014年真题】下列房地产开发项目的支出中，在计算成本利润率时应计算利息的有（）。A.建筑安装工程费B.其他工程费用C.管理费用D.营业税金E.专业人员费用正确答案：ABCE45. 单选题：某房地产开发商按照目标市场的群体特征将房地产市场分为老年住宅市场、青年公寓市场等是从()角度对房地产市场进行的细分。A.市场营销B.房地产用途C.交易形式D.存量增量正确答案：A46. 单选题：下列因素中，属于房地产置业投资项目主要不确定因素的是()。A.容积率B.租金水平C.利息备付率D.成本利润率正确答案：B47. 多选题：在工程项目施工阶段，质量控制的任务主要是（）。A.在施工过程中及时发现施工工艺规程是否满足设计要求和合同规定B.对所选用的材料和设备进行质量评价C.对整个施工过程中的工程质量进行评估D.将取得的质量数据和承包商履行职责的程序，与国家有关规范、技术标准、规定进行比较，并作出评判E.确定质量控制的对象正确答案：ABCD48. 多选题：一份正式的可行性研究报告应包括封面、摘要、（）6个部分。A.目录B.正文C.结论D.附表E.附图正确答案：ABDE49. 单选题：房地产投资机会选择，主要包括提出投资设想、()和细化投资设想三项工作。A.市场风险分析B.寻找和筛选投资机会C.成本分析D.产品分析
