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1、通县东北部项目分析一、 区域概况 近几年由于北京东部地区经济的快速发展、CBD商圈的形成，尤其北京市将通县定为重点建设发展的卫星城之一，使通县受到了非常大的影响，加快了通县地区的建设发展速度。 通县东北部地区区域范围为：北起丛林庄地区；东至潞邑地区，。此区域以前是北京的农村，人文环境较差，文化水平、人均收入偏低；商业、交通很不发达，但受通县整体发展的影响，近年来有了一定的改观，区域内目前已有多条线路可直达市区，如846、924、388、930，人们出行比较便利，但道路情况较差，大多路面较窄，且维修保养不当；在居住方面，此区域的房地产启动较早，在1995年，华龙小区、富河园就开始销售，有部分市区
2、人口在此落户，使此地区的整体人口素质有所提高；但由于此地区的市政配套建设速度较慢，所以有一定规模的房地产项目到目前仍然比较少。二、 区域市场分析此区域内大小十余个项目，有普通住宅，也有高档别墅；此次调研了其中9个有颇具代表性的项目。因为此区域的项目分布比较分散，有一定的地区差异，所以将以上项目按地域划分（项目聚集地），可分成三个部分，区域内的南区、西区、北区。1、北部地区北区属于区域内较偏僻的地带，道路狭窄、坎坷不平，只有一条公交线，无任何市政配套设施，常住人口较少，属待开发地段。在此的项目有天润别墅与和林庄小区。两项目的开发商是同一家房地产开发公司（鑫华房地产），建筑规模比较大，一个是别墅、
3、一个是多层住宅，价格在通县来讲是最低的，天润别墅的起价为3000元/平方米、丛林庄小区的起价为1380元/平方米。两项目的户型种类比较单一，丛林庄小区在售的仅一种户型，格局的设计陈旧，而且楼的密度较大，尤其是天润别墅，每栋别墅的间距很小；两项目虽然社区规模大，但目前社区的配套设施较少，生活、娱乐条件较差，今年年底会建成文化公园与文化广场，可以使两项目增加一些配套设施。两项目仅仅能够满足购房群体的最低居住要求，唯一的优势是价格低。项目调查表项目名称丛林庄小区天润别墅发展商北京鑫华房地产开发公司北京鑫华房地产开发公司代理商无无地理位置通洲县城东北8公里通洲县城东北8公里建筑规模81栋楼40万10万
4、规划类型多层别墅配套情况文化公园花园、网球场、文化广场价格（元/平方米）起价1380均价1600独栋4200总价69万联排3000总价52万优惠比例一次性99折无工期情况现房一期现房二期50%余下50%年底交房开盘日期19961999销售进度95%独栋80%联排35%潜在供应量20004万户型配比（平方米）三居106（唯一的户型）独栋339-800联排180-246主力户型（平方米）三居106独栋339联排186园林绿化30%40%装修标准毛坯毛坯媒体选择小块广告路牌、北青客群分析拆迁户、单位集团购买市区内人群、追求生活品质销售热线89599809895910412、南部地区 南区是最靠近县城
5、的地区，建设发展的速度比北区要快，道路平整、路面比北区要宽阔一些，有几条公交线路可直达市区与县城，市政配套较完善，人们出行、购物、娱乐较方便，近年来有一些城市居民落户在此。由于此地区建设开发正在进行中，所以卫生环境较差，还有待于改观。 在南区，房地产项目较少，在南区南部的华龙小区为此区域内的代表项目，该小区的总建筑面积32万平方米，共53栋楼，皆为多层建筑，楼体设计风格比较时尚，尤其二期采用的是德式风格，外墙是鲜艳的涂料，户型种类多，大多为南北朝向，户型格局也比较合理，但房屋的使用率比较低。小区的配套完善，有学校、超市、医院、公交车站，均价为2100元/平方米，此小区的居民大多为市区人口。新潮
6、嘉园虽然总建筑规模要大于华龙小区，但目前仅开发了10万平米，大部分尚未开发（包括其社区配套），且一期开发的几栋楼无特色，在售的二期共四栋楼，推出了精装修的交房标准，均价才2160元/平方米，有一定的价格优势，随着开发面积的增加，社区规模的扩大，社区配套的逐步完善，此项目发展前景比较乐观。与两者相比，上路苑较逊色的多，由于此项目属南区的北部，所以与北区项目比较相近，价格低（起价1530元/平方米），总建筑规模30万平方米，户型种类较少，格局陈旧，社区无配套，居住人口素质较低。 可以看出南北两区域的发展走势是由南向北的。 随着其南部新华大街的发展，此区域具有较大的发展潜力，再有珠江集团在此大片征地
7、，要在通县建成“城中之城”，势必会带动此区域房地产业的发展。项目调查表项目名称华龙小区上潞园新潮嘉园发展商北京民望房地产开发公司北京海涛房地产开发公司北京鹏程房地产开发公司代理商华龙实业个人无地理位置北关环岛向东北关环岛向东潞邑地区，北关环岛向东建筑规模53栋楼32万9栋楼8万47万规划类型多层多层多层配套情况小学、7万平米绿地、医院、超市无超市、银行、邮局、幼儿园、翔程公园（30000）价格（元/平方米）起价1850最高价2200起价1530最高价1950起价1740均价2160优惠比例一次性98折无一次性98折工期情况现房一期现房、二期有一栋未完工一期现房、二期10月入住开盘日期1995年
8、2000年2000年销售进度90%一期80%二期30%一期90%二期50%潜在供应量40005万30万户型配比（平方米）一居57-60二居60-90三居96-122一居54二居73-93三居81一居59二居88-89三居129四居167主力户型（平方米）二居80二居73二居88园林绿化30%30%40%装修标准毛坯房毛坯房精装媒体选择北青、晚报（分栏广告）小宣传单分栏广告客群分析拆迁户、市区内的居民生活水平较低的人拆迁户、市区内的居民销售热线8959021689593383895962223、西部地区 西部地区显然已经与通县的发展速度同步，宽阔的道路、多条可直达市区的公交线路，完善的市政配套设
9、施，整洁的周边环境，温玉河与潮白河穿流其间更是一种说不出的美妙感觉。 西潞苑、富河园、枫露花园、枫露皇苑属于西区，都属于有一定知名度的项目，住宅中西潞苑的建筑规模最大，总建筑面积32万平方米，但社区配套不够完善，只有一个超市，此项目建筑形式为多层，户型种类齐全，格局新颖，格较低，均价2200元/平方米，属于大型居住区。枫露花园与西潞苑比较相似，只不过社区偏小，总建筑面积10万平方米。富河园可以算这一地区的精品，坐落于北关环岛西北角，位置优越；外观华丽，楼体设计新颖，外墙采用华丽的涂料，社区内有多层楼，也有高层塔楼，分为四期建设，有完善的配套，四期设有会所，多种户型可供选择，均价2800/平方米
10、的价格偏高，期房是其弊端。 此区域的发展前景不言而喻，是东北部房地产发展的重头戏，无论从位置、交通、环境都具有先天优势。项目调查表项目名称枫露花园枫露皇苑西潞苑富河园发展商民望房地产开发公司北京五龙新村开发公司北京正圆房地产开发公司北京开原房地产开发公司代理商无3、4期信达行代理个人无地理位置北关环岛东北（东潞苑地区）东潞苑西侧、北关环岛正北2公里北关环岛西北角建筑规模7栋楼10万一、二期158东三、四期97栋10万共32万、一期20万、二期8万17万规划类型多层别墅多层多层配套情况超市、小学、幼儿园、医院运河文化广场、网球、足球场、泳池超市四期有会所价格（元/平方米）起价1780最高2150
11、精装8500毛坯6000-7000均价2200二期2650-2980三期均价3000优惠比例无未定95折98折工期情况现房一、二期现房三期在建、四期未建一期现房、二期2003年1月入住一期现房二期年底三、四期在建开盘日期2000199519981995销售进度90%一、二期80%三、四期未开盘一期100%二期40%一期100%二期95%三、四期未开盘潜在供应量3000280栋10万6万户型配比（平方米）二居88-89三居125173.16-541.88三居92-129二居85-114三居114五居180主力户型（平方米）三居125250二居73-79二居103园林绿化30%40%30%30%装
12、修标准初装毛坯毛坯毛坯媒体选择小块广告北青小块广告北青通栏客群分析市区内人群市区内的成功人士市区内年轻人、打工族市区内百领销售热线65811127895987516952209565680596三、项目分析 从调研表可以看出，西潞苑、丛林庄小区、新潮嘉园和华龙小区总建筑面积都超过了30万平方米，但三项目是在1998年以前就开始销售了，到目前至少分为三期开发的，每一期平均只开发10万平方米左右，其他项目开发的规模每一期大概也是10万平方米左右，这与开发商的实力有一定的关系，说明了这些项目的开发商具有一定的实力，并且对此区域的发展前景看好。1、 配套设施 由于此区域内的多数项目的社区规模较大，并因
13、其所处的地理位置，周边生活配套设施不够完善，所以社区内的配套是必不可少的，大多项目在社区内有超市、菜市场，还有的项目有学校、幼儿园，华龙小区修建了7万平方米的社区公园。2、 建筑形式分析 此区域的住宅项目全部为多层楼，大多是南北朝向的，没有电梯。 别墅项目则分为独栋和联排两种，整体规划得不好，外观参差不齐，密度较大。3、 户型及面积分析 此区域住宅的户型种类比较齐全，大多项目都具有一居到三居的多种户型。一居的面积主要集中在5060；二居的面积主要集中在7090；三居的面积主要集中在90110。可以看出此区域的户型以小面积为主，比较经济实用。户内的布局大多是两厅一卫（二居、三居）、南北都有阳台，
14、与在此区域购房群体的消费观念、经济收入相吻合。而且由于是多层，所以房屋的使用率较高，房屋的使用面积都超过了75%，住宅的户室比例为：一居占户型总量的10%，二居占50%，三居以上的占40%。 区域内的别墅项目虽然很少，但户型种类及户型面积却非常齐全。天润别墅的独栋建筑与联排建筑共有七、八种户型，从180800的户型一应俱全。枫露皇苑四期工程，建造别墅255栋，从173550（一、二期）300以上（三、四期）共十余种户型，并配有400以上的私家花园，可满足满足消费者的不同品位。 4、 价格分析 经过调查，此区域的住宅均价在2000/，大多是以位置定价的，最北边的丛林庄小区均价仅1600/，最南边的富河园小区均价2800/。由于房屋的总价较低，打折的幅度不大，一般为98折，只有西潞苑小区可以达到95折。房价低、
