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1、江门市汎港凯旋房地产开发有限公司 江门市凯旋城堡项目市场调研分析报告目 录导 言. 3第一章 项目概况. 4一、项目地址. 4二、投资者简介. 4三、项目开发的主要意义. 4四、项目用地指标. 4五、案名的由来. 4第二章 江门市投资环境分析. 5一、 江门市简介. 5二、江门市经济发展概况. 6三、江门市在珠江三角洲经济发展角色与机遇分析. 13四、江门市发展与规划 17五、江海区发展与规划对本项目的机遇. 20综 述. 22第三章 江门市房地产市场环境分析. 22一、江门市房地产产业发展状况. 22二、江门市土地供应状况. 24三、江门市区域楼盘分析. 27四、江门市房地产市场发展的特点.
2、 31五、竞争楼盘个案分析. 33六、江门市房管局商品房住宅交易价格及户型分析. 41七、江门楼市现状问圈调查报告分析. 43八、江海新区置业的分析. 47第五章 项目地块分析. 50一、地块概况. 50二、交通条件. 50三、地块周边情况. 50四、项目SWOT分析. 52第六章 关于市场定位分析. 54一、项目市场定位分析. 54二、项目形象定位分析. 45三、项目消费者定位分析. 56四、项目施工销售进度实施计划. 58综 述. 61第七章 项目规划建议分析. 62一、规划指标系数及户型的规划建议. 62二、重点区域的景观规划建议. 63三、产品规划要素. 67综 述. 67第八章 投资
3、构成及成本分析. 68一、项目开发分析. 68二、可研结论. 70导言房地产经济是国民经济的重要组成部分，是国民经济的重要支柱之一。发展房地产经济有利于加快我国产业结构和消费结构的调整，从而促进国民经济健康持续发展。现在房地产经济（尤其住宅经济）是我国新的经济增长点，发展房地产经济，要以拉动一系列行业发展。现今，国家为拉动经济，满足广大人民群众的住房需求，提倡大力发展房地产经济。我们公司为了响应国家的安居工程，决定规划、开发凯旋城堡花园。市场调研分析报告编制依据： 项目建议书及其批复文件； 国家及江门市颁发的相关法律、法规、政策； 江门市国民经济和社会发展“十一五”计划和远期规划纲要； 江门市
4、2004-2007年上半年国民经济和社会发展统计公报； 江门市城市总体规划大纲（2003-2020年）； 江海区经济和社会发展规划； 房地产开发机构发布的工程建设方面的标准、规范、定额； 江门市项目周边地区市场调研和现场勘察资料； 其他有关依据资料； 项目报告编辑：乐文辉；江门市汎港凯旋房地产开发有限公司 二零零七年十月二十九日第一章 项目概况一、项目地址项目总占地42.7亩，位于江门市江海区江南路11号，项目地块成长方形。二、投资者简介投资方香港汎港地产集团是中国第一家在新加坡上市专业地产公司。在房地产业成功开发十余年，至今开发面积约100多万，并涉及制糖、制药、印刷、电子通讯及出口贸易等行
5、业，实力雄厚，信誉卓著。汎港地产集团秉承“为客户创造幸福、为社会创造价值、为员工创造机遇、为企业创造效益”的企业宗旨。汎港地产集团一直热衷于投资祖国大陆。八十年代末至今，集团就已陆续在广东深圳、广州、汕头、揭阳；广西南宁；浙江杭州、湖州及江西南昌等地进行了多项投资，足迹遍布广东、广西、浙江和江西等。三、项目开发的主要意义 配合城市总体规划的实施； 为老企业易地搬迁二次创业提供资金来源； 为市民提供更好更完善的家居及家居环境； 为投资方创造尽可能高的投资回报； 为投资方建立稳定的房地产开发品牌，并且令该品牌具有延伸性及可持续发展性。四、项目用地指标建筑占地面积：28466.7； 容 积 率：1.
6、8；建筑密度：25% 绿 化 率：45%五、案名的由来根据“江门市区因地处西江与其支流蓬江的会合处，江南的烟墩山和江北的蓬莱山对峙如门，故名“江门”的由来。结合蓬江对岸长堤风貌街独具岭南特色的“骑楼”建筑群建设风格文化内涵，建议本项目的规划成欧式地中海建设风格形成较为协调的风景线，项目地块位于烟墩山上较高的位置上，和公司名称结合为“凯旋城堡”。给人一种安全舒适家的感觉。第二章 江门市投资环境分析一、 江门市简介江门市位于东经11159-11315，北纬212702251，地处广东省中南部、西江下游、珠江三角洲西部，东邻中山市、 珠海市；西连阳江市；北接新兴市、佛山市；南临南海，毗邻港澳；是珠江
7、口西岸的中心城市之一。南北长约150公里，东西宽约135公里。大陆岸线长284.36公里，岛屿岸线共长331.51公里。全市土地总面积9541平方公里，约占全省陆地总面积的5.32%，是珠三角经济圈占地最大的地级市，其中海岛面积235.17平方公里，沿海有大小岛屿96个，水深200米以内的海洋国土面积约为2257平方公里。其中江门市区1818平方公里，建成区面积约70平方公里。江门市属河流三角洲冲积平原，地势总体低平，自西北向东南逐渐倾斜。平原开旷，低山丘陵，错落其间，形成江门地貌的多样性。西部及西北部多为中低山丘陵，东部、中部和南部为河谷、三角洲平原，南部沿海滩涂宽阔。境内的天露山海拔125
8、0米，为境内最高峰。江门市属亚热带海洋气候，少霜无雪，温和多雨，阳光充足，年日照时数1838.6小时，平均温度22，降水量2150毫 米，夏秋季常有台风、暴雨。江门市现辖蓬江、江海、新会三个县级市辖区，代管台山、开平、鹤山、恩平四个县级市，现有总人口410.29万人，其中市区人口 132万人，中心城区人口约为65万。新会、台山、开平、恩平、鹤山素称“五邑”而闻名海内外。江门是“中国第一侨乡”，祖籍江门五邑的海外华侨、华人、港澳特别行政区和台湾同胞 共有368万人，约占全国海外侨胞的十分之一，遍布美国、加拿大和西欧、东南亚等107个国家和地区。海外同胞素有爱国爱乡的优良传统，热心支持家乡建设，形成了江门市对外经济文化交往的独特优势。江门市是广东省南部交通的重要枢纽和内河航运的第二大港，是五邑侨乡的门户和物资的集散地，先后荣获“国家优秀旅游城市、国家园林城市、国家信息化试点城市、国家环境保护模范城市、国家卫生城市、全国平原绿化先进城市、中国人居城市和中国最具投资价值城
