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1、1 深圳南华华大厦营营销策划划报告目 录录第一篇 市场场篇 第一章 市场分析析第二章 消费者分分析第二篇 项目目篇第一章 项目目分析第二章 项目目定位第三篇 营销销篇第一章 营销销策略第二章 营销销准备第三章 推广广计划第一篇 市场篇第一章 市场场分析一、 写字楼市市场分析析二、 公寓市场场分析三、 商服用房房市场分分析四、 车车公庙片片区市场场分析一、 写字楼市市场分析析（一）写写字楼市市场供需需现状1、市场场供需（截截至20001年年5月）供深圳市中中高档写写字楼交交付使用用的现楼楼的供应应量为22,9550,3310平平方米罗湖区11,0224,5516平平方米福田区11,6336,99
2、99平平方米南山区2240,8300平方米米需市场占有有量为22,2112,7732.5平方方米（占占用率775%）罗湖（775%）：福田（880%）：南山（770%）：中心区确确立给福福田区写写字楼市市场带来来商机，罗罗湖区区区域优势势渐弱。（二）写写字楼市市场特征征及趋势势预测1、 写字楼市市场租售售略显平平淡进入20001年年第一季季度，写写字楼市市场与上上一季度度相比略略显平淡淡，呈季季节性放放缓。一一方面由由于大多多数公司司已在去去年末和和今年初初选好合合适的办办公场所所搬入，暂暂时不会会再考虑虑新的物物业。即即使有客客户垂询询，多是是为年底底的搬迁迁做准备备。另一一方面，美美国经济
3、济滑坡，一一些跨国国公司原原定的扩扩张计划划搁浅；同时由由于香港港的经济济跟随美美国大市市，香港港公司在在深圳的的投资脚脚步也放放慢，因因此总体体的物业业需求有有较明显显的减少少。2、 两大利好好促进经经济良性性发展a) 随着申奥奥成功及及明年初初入WTTO利好好消息传传来，对对深圳的的经济发发展产生生了良好好的影响响，深圳圳的写字字楼市场场有明显显的回暖暖现象。展展望20001年年下半年年，预计计深圳写写字楼市市场会比比本季活活跃。除除了福田田中心区区仍将保保持良好好势头以以外，随随着高新新技术产产业对物物业需求求的增加加，科技技产业园园片区的的写字楼楼市场也也会逐步步起动。b) 加入WTT
4、O后，由由于经济济活动总总量的增增加，将将从总体体上扩大大国内房房地产的的需求量量，而需需求的增增加又将将导致供供给在下下一期增增加，形形成动态态平衡的的关系。在在北京、上上海、深深圳等大大中城市市，其位位于CBBD的写写字楼、高高档公寓寓、商住住楼和经经济开发发区的工工业厂房房的需求求都将大大为增加加。3、 写字楼市市场整体体趋向好好深圳写字字楼市场场整体趋趋势向好好，吸引引了不少少投资者者的目光光，买卖卖市场开开始活跃跃。位置置好、价价格合理理、升值值潜力大大的楼盘盘是投资资热点，如如位于中中心区的的江苏大大厦，已已达到996%的的入住率率。4、 高交会促促进写字字楼市场场深圳举办办的高交
5、交会，促促进许多多知识密密集性的的高新中中小企业业蓬勃发发展，对对写字楼楼市场需需求有所所上升。5、 租赁写字字楼的大大多为新新成立的的公司前期（220011年上半半年）租租赁成交交多是原原租户的的续租或或扩租，其其中AIIA在租租赁信兴兴广场地地王商业业中心三三个整层层的基础础上又扩扩租299层整层层。近期期的客户户中有部部分是新新成立公公司。这这类客户户一般成成交迅速速，面积积以1000-2200平平方米的的小单位位居多。三、南华华大厦区区域市场场分析1、车公公庙片区区市场背背景材料料车公庙片片区经济济地理环环境：车车公庙由由天安工工业区、泰泰然工业业区、安安华工业业区及车车公庙工工业区组
6、组成。片片区东临临福田中中心区，北北临交通通干道深深南路，隔隔深南路路北望农农科中心心、香蜜蜜湖片区区及高尔尔夫球场场，西临临竹子林林，南临临滨河路路干道。2、南华华大厦区区域市场场分析1）车公公庙片区区写字楼楼、公寓寓现状写字楼：车公庙庙已形成成成熟的的办公区区域：四四大工业业区的大大量的厂厂房改成写字字楼租售售，优惠惠的价格格吸引了了大量深深圳中小小公司，高高档写字字楼已落落成的有有天安数数码工业业城、创创展中心心、劲松松大厦、青青松大厦厦、大庆庆大厦及及广州大大厦，在在建项目目有豪都都大厦、创创新产业业广场及及南华大大厦等，隔隔深南路路在建写写字楼项项目有世世贸中心心大厦、交交通枢纽纽大
7、厦等等。逐渐渐形成西西部的写写字楼组组团，办办公氛围围越来越越浓。公寓：由由于本地地工业区区为主，存存在着一一些印刷刷、化工工及制造造工厂，导导致该区区域空气气环境及及人文环环境不佳佳，所以以只有泰泰安轩、泰泰康轩等等少数几几个公寓寓项目，多多以中档档为主，配配套一般般，人气气不旺。2）车公公庙片区区公寓、写写字楼市市场的比比较分析析公寓：在在户型平平面上，该该区域户户型以小小户型为为主，高高层住宅宅则以7701000平方米米为主；在销售售率上，由由于该片片区公司司多，公公寓少，促促使该地地区小面面积公寓寓呈现供供不应求求局面；另外，价价格实惠惠的中户户型高层层住宅也也很受市市场欢迎迎。价格格
8、上，公公寓价格格在60000元元/平方方米左右右，而高高层住宅宅面积在在65000元/平方米米左右。写字楼：在户型型平面上上，该区区厂房改改造写字字楼以大大中面积积提供为为主，而高档写写字楼（创创展、大大庆）则则以小户户型为主主；销售售率上，随随着深圳圳中心区区的不断断完善，这这区写字字楼市场场受到众众多消费费者看好好，无论论厂房还还是高档档写字楼楼，都取取得了不不俗的市市场成绩绩。价格格上，厂厂房的售售价在338000-40000/平方米米元左右右，而高高档写字字楼的售售价在778000元至880000元/平平方米左左右。i. 车公庙片片区公寓寓、写字字楼市场场存在的的问题公寓：人人气不旺旺
9、，片区区内人员员杂乱，质质素不一一。商业配套套设施缺缺乏，商商业、文文化、邮邮电、银银行等分分布零散散，没有有形成较较大规模模的市政政配套环环境。写字楼：高档的的写字楼楼氛围尚尚未形成成，周围围稍显冷冷清。3、 竞争对对手整体体状况分分析（写写字楼）1）深圳圳写字楼楼情况分分析表一： 深圳写写字楼售售价对照照项目位置楼盘情况况售价（元元/平米米）销售状况况报业大厦厦深南路甲级写字字楼130000较好奥林匹克克大厦景田商报报社甲级写字字楼109000一般电子科技技大厦深南大道道甲级写字字楼100000好创展中心心深南大道道甲级写字字楼78000好大庆大厦厦深南大道道甲级写字字楼82000一般国际
10、文化化大厦深南大道道甲级写字字楼80000好江苏大厦厦蓝田路甲级写字字楼120000好现代之窗窗华强北甲级写字字楼86000-1110000好表二：深深圳写字字楼租价价对照罗湖区写写字楼之之租金报报价物业名称称位置总建筑面面积（MM2）月平均叫叫价（RMBB/M22）月管理费费（RMBB/M22）地王大厦厦蔡屋围138,0755130-200032彭年广场场嘉宾路23,88538027嘉里中心心人民南路路60,773610028振业大厦厦宝安南路路24,4478A座600，B座5030国际金融融大厦人民南路路38,88288118 空空调另计计深房广场场人民南路路95,22695225天安国际
11、际大厦人民南路路68,66006527发展中心心大厦人民南路路61,77056034阳光酒店店嘉宾路80国贸大厦厦39,000065新都酒店店嘉宾路120表三：福福田区写写字楼之之租金报报价物业名称称位置总建筑面面积（MM2）月平均叫叫价（RRMB/M2）月管理费费（RMBB/M22）特区报业业大厦深南大道道89,33008525深茂商业业中心华泰路35-44012国际文化化大厦深南大道道51,00008018/FF以上100以下6长江世贸贸大厦深南中路路42,556970冬季：112.44夏季：22.4佳和华强强大厦深南中路路41,1187708.5赛格广场场深南中路路92,88009025
12、联合广场场滨河大道道114,40005025信息枢纽纽大厦福华路3000009017.77国际科技技大厦深南中路路35,22007021创展中心心深南大道道南39,3370653.8大庆大厦厦深南路旁旁35,0000江苏大厦厦蓝田路37,5500世贸中心心大厦农科中心心旁64,221112028分析： 上表可看看出，本本区域或或接近本本区域的的甲级写写字楼售售价较以以上区域域都低，但但租赁情情况尚好好，可见见本区楼楼盘有一一定的投投资价值值。 上上表分析析：福田田中心区区成为深深圳城市市空间的的倾向性性选择 深圳圳写字楼楼中心从从以国贸贸大厦为为中心的的写字楼楼集中区区域，到到以地王王大厦为为
13、中心的的新的写写字楼热热点区域域，再受受福田中中心区概概念影响响，导致致写字楼楼西移。位位于深南南大道旁旁的国际际文化大大厦、大大庆大厦厦、创展展中心及及江苏大大厦的热热销，均均是写字字楼热点点西移的的有力佐佐证，沿沿深南路路的车公公庙片区区逐渐向向新的商商务中心心区即泛泛商务中中心区形形象靠拢拢。以上上写字楼楼售价调调查资料料可以看看出，中中心区及及中心区区幅射地地区的甲甲级写字字楼项目目价格已已接近甚甚至超过过了原有有写字楼楼中心片片区的价价位，西西部写字字楼热潮潮不日掀掀起。 表表二、表表三显示示：租赁赁方面数据显示示，国际际文化大大厦、创创展中心心等中心心区及中中心区辐辐射写字字楼出租
14、租率达到到1000%，而而特区大大厦、世世贸中心心大厦租租价直逼逼深圳福福田、罗罗湖甲级级写字楼楼，西部部写字楼楼市场，日日渐感受受市场热热力。2）片区区同质楼楼盘借鉴鉴类别大庆大厦厦创展中心心规模建筑面积积376690平平方米，333层楼楼，建筑筑风格西西方超现现代。占地52288平平方米，建建筑面积积479921.3平方方米。331层塔塔楼功能下面四层层石油交交易中心心，五至至六层会会所，118-222层酒酒店，其其余写字字楼。1-5楼楼裙楼，55层会所所。6-10楼楼发展商商自用，111层设设备转换换层，其其余写字字楼价格均价82200元元/平方方米均价78800元元/平方方米付款方式式一次性付付款，银银行按揭揭一次性付付款，银银行按揭揭销售情况况一般好购买人身身份部分石油油系统公公司，新新兴中、小小公司创创办人新兴中、小小型公司司创办人人销售策略略小户型至至大户型型，可自自由
