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1、建设工程优先受偿权的适用工程条件主要有五个方面，即承包人 必须依照合同约定履行了全部义务、建设工程承包人行使先行催告权 和建设工程优先岩长受偿权的行使宽限期等。建设工程承包人必须依照合同约定了全部义务。建设工程必须按期完工，并经验收合格。因为只有在竣工验收合 格的情况下，合同债权的数额若想确定，发包人方将能按照约定支付 工程价款。验收不合格，发包人不仅有权拒绝婉言拒绝支付工程价款， 而且有权准许要求承包人承担违约责任。如果建设工程承包人一方存在其他违约行为，发包方因此发表意 见抗辩权，未按约定支付价款的，临时工擅自不得行使优先受偿权。建设工程承包人行使先行催告权。发包人未按照约定支付价款的，承
2、包人不能直接将该工程折价、 拍卖，而应当催告发包人在合理期限内支付价款。均衡期限双方有约 定的，可以从约定；没有约定的，笔者示范可参照建筑工程施工合同 认为本文中有关支付工程价款的约定，15天至60天均属于合理期限。发包人逾期不支付的，建设工程承包人建设工程有权行使优先权 受偿权。催告发包人支付价款有益于敦促对方按照诚实信用原则主动 履行合同义务，大大降低最大限度降低交易和维权成本。符合法律新规定的实现程序、方式。批复第一条规定，人民法院在涉外审理房地产纠纷案件和办 理执行案件中，应当依照第二百八十六条的规定，认定建筑工程价款 优先受偿权优于抵押权和其他债权。可见，实现原则上受偿权的司法程序有
3、两种：一是房地产纠纷案 件审判程序，胡富应划拨在诉讼过程中明确提出要求优先受偿的诉讼请求；二是案件执行程序，在申请执行程序中虽然可作为明确请求获 准提出。故优先受偿权不应按照民事诉讼法物权程序之实现担保特别 案件处理。优先受偿权的实现方式有两种，即“承包人可以与发包人 协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程拍卖”。建设工程优先受偿权的行使期限。建设工程承包人行使优先受偿权的期限二个月为六个月，自建设 工程竣工之日或者建设工程约定的竣工之日起计算。当事人对建设工 程建设工程一般来说竣工日期有争议的，按照以下情形分别处理：建设工程经竣工验收合格的，以竣工验收合格之日为明日竣工日 期；承包人经
4、已提交布季竣工验收报告，发包人拖延调试的，以承包 人提交验收报告之日为竣工日期；建设工程未经竣工验收，发包人擅 自使用的，以转移占有建设工程之日为竣工日期。该六个月期限为行 使优先受偿权要式期间，并非行使债权请求权的诉讼时效期间，因此 属于不变期间，不适用抵押权中止、受阻或者延长的规定。酌情建设工程优先受偿权的限制。根据合同法和批复的规定，建设工程优先受偿权虽赋予了承 包人优于抵押权人和其他债权人受偿的权利，但其行使也应有所受限:一是不属于“按照不宜建设工程的属性不宜折价、拍卖的”建设 工程，主要包括公益性质、特殊工程、保密性工程，如公共道路、国 家机关办公楼、军事设施、机场、车站等。这些设施不能没法被落槌 或折价，否则将干扰社会公共利益。二是消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项，承包人就该 商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗原告。司法解释的这一规 定表明，最高院在建设工程企业利益和消费者居住权冲突时，更倾向 于优先保护普通消费者的居住权。三是建设工程价款建设工程包含承包人为建设应当支付的工作人 员报酬、材料款等实际支出的费用，不包括因发包人违约所造成的损 失。
