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1、房地产评估中最高最佳使用分析一、引言请作者和站长联系，写上您的大名最高最佳使用，是指法律上允许、技术上可能、经济上可行，经充分合理论 证，能使估价对象产生最高价值的使用。在房地产估价规范中明确规定房地产 评估要以估价对象的最高最佳使用为前提进行估价，并要求在估价报告书中予以详 细说明。这就意味着，以后房地产评估报告中该环节将不可缺少。然而纵观目前的 房地产评估报告，对此要么只简单列在遵循的原则中，不加分析；要么只字未提。 这与我国房地产评估起步晚，发展尚持完善有关。为此，我想结合具体案例，谈谈 如何实行最高最佳使用分析，以求抛砖引玉。二、最高最佳使用分析的前提条件要判断待估房地产是否处于：最高
2、最佳使用，我们一般应在两种不同的前提 下进行讨论，一种是假设为空置状态。按最佳途径进行开发。另一种是假设为当前使 用状态。在后一种前提下，应根据最高最佳使用原则对估价前提作下列之一的判断与 选择，并在估价报告书中予以说明：1 .维持现状继续使用前提：认为维持现状继续使用仍然妥当时.为在维持现 状继续使用下的估价。2 .直接转换用途前提：认为转换用途再予以使用更为妥当时.为在考虑用途 转换后再予以使用下的估价。3 .装修改造继续使用前提：认为装修改造但不转换用途再予以使用较为妥当 时，为在考虑装修改造但不转技用途再予以使用下的估价。4 .装修改造转换用途前提：认为装修改造并转换用途再予以使用更为
3、妥当时， 为在考虑装修改造并转换用途后再予以使用的估价。5 .拆除重新利用前提：认为拆除建筑物再予以利用更为妥当时，为在考虑建 筑物拆除后再予以利用下的估价。一般情况，拆除现有建筑物对场地的价值而言是不适宜的。三、实例分析最高最佳使用这个实际案例是评估一个拥有八幢七层楼房，共 224套住房的居住小区的公 开市场价格。该小区占地12亩；总建筑面积19264平方米，位于某市两部商贸居住 开发区，周边有多条城市干道通过，交通十分便捷，市政设施如供水、排水、通讯 等十分完善。商服业、学校、菜市、医院等距此不远。下面是待估房地产的最高最 佳使用分析具体过程，1、假设场地空置分析最高最佳使用。可以从如下四
4、个方面入手。(1)开发用途在法律上是否允许或存在合理性(2)场地自然条件是否可能(3)在现有和规定的市场条件下，规划用途是否经济。资金上是否可行在法律允许、自然因素家可能、经济也可行的多个选择中，规划用途测算是否达 到最大利益自然因素可能性座落在该市南部的标的地块适合各种土地用途。一是紧临新民街、606高速公路、402省道和150高速公路，地块有到邻里周围和商业中心的便捷通道。因此， 地块作多层公寓有好的潜力，这种用途为周围的用途所证实。同时地块的自然条件， 如面积、形状、进深、地形、进出口和公用设施，也允许如此用途。但若作商业用 途，由于标的地块不靠主次干道，而受到限制。二是地表和地下土地条
5、件也表明满足 建造多层公寓住宅结构。没有任何负面的通行权和侵占物注明限制该用途或削弱地 块的市场可能性。所给地块的自然特征表明，地块的多层公寓住房用途在自然因素 方面是可行的。法律许可性现在为多层公寓，住宅规划允许多层公寓住房开发和其他用途，如商场、学 校、公园和其他公共设施。按照不同的高度、密度、后退和地块分割要求的所给条 件，其他任问用途都是法律允许的。经济可行性地块的座落条件。靠近主要交通线路、商场和就业中心。假如空置并准备开 发，在合理短期市场下，用于多层公寓住房的出租或转让。在一定程度或价格方面 足够收回土地取得成本和开发土地的成本。空置的多层公寓住房土地相对缺少，随 地块大小和位置
6、的变化，售价界于 2030万/亩之间，类似质量的公寓一般市场水 平的租金界于68元/平方米月之间。运用收益法我们可看到，假设合理的设计 和建筑物装修，这个租金水平将提供必要的净营运收入偿还债务相提供一个合理的 股东投资回报。基于空置的调查。在此区域的多层公寓住房实际入注率界于 90100%之间。基于在该区域其它公寓楼的成功操作和委估物业区应有便捷的交通 到交通干道、就业和商业中心，委估物业将有比本地区其他楼宇更强的市场竞争力。 因此，本地块的多层公寓住房用途经济上是可行的，所讨的租金和价格满足如此单 元和相应建筑的费用。最经济产品一般多层公寓规划用途也允许其它不同的用途如学校、药店、诊所和旅馆
7、。场地自然条件满足这些用途。低层公寓住宅开发的典型结果比多层公寓 住宅用途开发土地价值少，最高价值的旅馆和写字楼应该比委估地块有明显高的通视条件和交通流量。基于这些观察，在法律允许、自然因素可能和经济可行下的用 途选探中，多层公寓住房，代表最佳效益。综上所述 地块如果是空置，且地块座落在这样地区：具有多层公寓住房开发 的自然条件和极为便捷的交通主干道及就业中心，同时，场地有足够的公用设施， 适宜的面积和形状，开发为多层公寓住房是十分有潜力的.可使该地块达到最高最 佳使用。2.场地当前使用状态委估地块现建有八幢七层砖混结构公寓楼，共 224套住房，总建筑面积为 19264平方米。所给事实说明委估
8、地块现在建设用途基本满足假设主置条件下最高 最佳使用定义。并且其价值超过空置时价值本身。在己建的前提下探讨地块最高最 佳使用是适宜的。首先，地块上现有建筑物的位置布局与被认可的进口与出口，表明了现有建 筑物自然因素是可行的。公用设施的完备和到主要交通道路段的便捷性更进一步证 实满足自然因素可行性的要求。同时也没有非常规土壤或地下土壤被注明限制类似 目前建筑的用途。在探讨现有建筑是否满足法律许可条件时.核查了规定的用途、密度和不同 的自然条件没有被任何公共或私人约束所限制。因没有私人限制存在、仅讨论公共 限制，包括规划要求。委估物业占地12亩，法律允许最大建筑面积为2000平方米，并规定每套住
9、房不得少于个仃车泊位，委估物业有 19264平方米建筑和近120个泊位，平均每单 元泊位为个。因此、建筑物满足这些要求。委估建筑物的布置也显示满足规划要求， 如红线后退、高度等。因此，本委估物业满足法律要求，因而是法律许可的用途。再次，须探讨委估物业作为多层住房公寓楼继续使用的经济可行性。委估物 业和竞争性物业均拥有超过90%的入住率，如上节描述的，现有建筑物能提供足够 的净收益偿还债务或提供给股东一个合适回报率。因此，根据营运收益的分析能从 委估物业营运中推导出现有建筑具有经济可行性的结论。最后，引出的另外问题是自然条件可能、 法律允许和经济可行的相关选择中， 现有用途每种布置是否产生最佳效益。如在讨论假设场地空置时的最高最佳使用时， 表明物业能产生最大效益的唯一用途是作为多层公寓住宅是合理的。因此，唯一存 在问题是现有建筑扩大和扩建能否增加效益。如在自然条件可能用途里，基于地形 和在委估地块上现有建筑的布局，表明物业没有进一步提高的必要。综上所述，表 明地块的现有用途代表所有可行的相关选择中最高收益的用途。
