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1、房地产项目融资特点:房地产项目融资 因为现在我国房地产项目融资结构存在缺点,直接融资百分比小、渠道狭窄,造成房地产市场随国家金融政策的调整出现较大的波动,严重阻碍了行业发展和企业的项目运作。下面xx就为大家解开房地产项目融资特点，期望能帮到你。房地产项目融资特点和通常企业相比，房地产企业融资活动含有以下特征：1.开发资金需求量大，对外源性融资依靠性高。房地产业属资本密集型行业，仅仅依靠企业自有资金，不可能完成项目开发，因此开发商必需经过多种手段进行外源性融资。从以后趋势看，中国房地产业单纯依靠银行信贷的局面将有所缓解，但外部融资百分比不会降低，只是结构上会展现多元化。2.土地和房屋抵押是融资条
2、件。伴伴随国家土地政策的改革，各单位对土地的取得越来越难;因为房价在不停上涨，因此土地和房屋抵押成为受金融机构欢迎的融资条件。3.资金面临较大风险。房地产业和宏观经济周期关联度很显著，中国房地产业受政府宏观调控的影响更大，而且因为中国金融体系不发达，加上项目中巨额的营运资本及其短期波动，房地产开发企业面临较大资金风险。房地产项目融资主体每个房地产项目标开发，全部是一个多方参加的过程。就房地产项目融资而言，关键有以下9个参加主体。(1)项目提议人(Proiect Sponsors)即商业房地产丌发商，是项目标实际投资者和真正主办人，能够是单独一家房地产丌发企业，也可由多个投资者组成联合体。她们通
3、常因为本身资金不足或不愿负担全部项目风险而选择项目融资，在有限追索项目融资中，开发商除了拥有项目企业全部或部分股权外，还需要以直接或间接担保形式为项目企业提供一定的信用支持。所以，开发商是项目融资中的真正借款人。(2)项目企业(Proiect Company)即项目标直接主办人。通常，由项目提议人出资，专门为该项目成立一个单一目标的，含有独立法人资格的项目企业，作为借款人对外融资，直接参加项目投资和项目管理，并直接负担项目标债务责任和风险。开发商投入的资本金形成项目企业的权益，项目企业把项目I丌发风险和开发商的其它资产相隔离，实现贷款银行对开发商的有限追索。在整个项目丌发经营过程中，项目企业作
4、为法律和经济上独立的主体和各参加方发生经济关系。项目企业也能够在经营期间转型为商业管理企业，持有物业继续经营。(3)贷款银行(Lending Bank)贷款银行，能够是单独一家余融机构，也能够是多家金融机构的联合体，这关键由贷款规模和项目风险等决定。在由多个金融机构联合提供融资时，往往需要设置一个经理银行(Manager)，其它为参加银行。项目企业更多的是和经理银行进行接触、谈判，由经理银行负责各参加银行之间的协调工作。这么大大降低了项目企业工作难度。(4)产品购置者或设施使用者(Buyers or Users)即项目房产的销售对象。在房地产项目融资中，入驻零售商和开发商签署长久租赁协议，可在
5、一定程度上确保了项目标出租面积和租金收入，从而确保项目建成后能够产生稳定的用于还贷的现金流，为贷款提供主要信用确保。零售商既能够作为项目提议人之一，成为项目企业股东，分享开发利润：也能够只作为项目建成后的运行商，规避开发风险。(5)工程承包商(Contractors)通常，承包商经过和项目企业签署承包协议，负责商业地产项目标设计和建设工作，并负担延期误工和工程质量不合格的风险。承包商的资金情况、工程技术能力及经营纪录，会影响贷款银行对项目建设期风险的判定。(6)担保受托方(Security Trustee)因为贷款银行关键以项目企业的资产及项目未来收益作为还款确保，所以为预防项目企业违约或转移
6、资产，贷款银行通常全部要求项目企业将其资产及收益账户交由一个含有信托资格的机构保管，这家机构被称为担保受托方。担保受托方通常由境内商业银行独家或境内、外商业银行联合担任。(7)房地产项目管理企业项目建设只是商业房地产开发投资的开始阶段，最主要的是后期的经营管理。项目管理企业的专业水平和经营业绩，能够在很大程度上影响贷款银行对项目经营期风险的判定。(8)项目融资顾问和法律、税收顾问(Financial，Law or Tax Adviser)项目融资是一项系统的专业工作，需要聘任专业顾问负责融资方案的设计、分析、比较和谈判，帮助开发商实现有限追索和表外融资，并充足利用税务亏损降低资金成本，并能确保
7、相关法律文件的严谨。(9)其它另外，项目融资的参加方还包含保险企业、相关政府机构等等，这些全部会直接影响贷款银行对项目建设期和经营期风险的评价。房地产项目融资框架结构项目融资通常由四个基础模块组成，分别是项目标投资结构、项目标融资结构、项目标资会结构和项目标信用确保结构。(1)项目标投资结构即项目标资产全部权结构，指项目投资者对项目资产权益的法律拥有形式和项目投资者之问(假如投资者超出一个)的法律合作关系。现在，国际上常见的项目投资结构有单一项目子企业、企业型合资结构、合作制及有限合作制结构、信托基金结构和非企业型合资结构等形式。(2)项目标融资结构融资结构是项目融资的关键部分，指项目投资者取
8、得资金的详细形式。一旦投资者在投资结构上达成共识，就要尽可能设计和选择适宜的融资结构来实现投资者的融资目标和要求，这往往是项目融资顾问的关键工作之一。常见的项目融资模式有：投资者直接安排项目融资、经过单一项目企业安排融资、利用“设施使用协议”融资、融资租赁、BOT模式和ABS模式等，也能够根据投资者的要求对几个模式进行组合、取舍、拼装。(3)项目标资会结构项目融资的资金由三部分组成：股本资金、准股本资金2、债务资金。三者的组成及其百分比关系即项目标资金结构，其中关键问题是债务资金。项目融资常见的债务资金形式有：商业银行贷款、银团贷款、租赁等。资金结构在很大程度上受制于投资结构、融资结构和信用担
9、保结构，但经过灵活巧妙地安排项目标资金组成百分比，选择适当的资金形式，能够达成既降低投资者本身资金的直接投入，又提升项目综合经济效益的双重目标。(4)项目标信用担保结构对贷款银行而言，项目融资的安全性来自两方面：项目本身的经济强度;项目之外的多种直接或间接担保。这些担保能够由项目投资者提供，也能够由和项目有直接或间接利益关系的参加各方提供：能够是直接的财务确保(如完工担保、成本超支担保、不可预见费用担保等)，也能够是间接或非财务性的担保(如项目产品长久购置或租赁协议等)。全部这些担保形式的组合，就组成了项目标信用担保结构。项目本身的经济强度和信用确保结构相辅相成，项目经济强度高，信用担保结构就相对简单，条件就相对宽松。当然，项目融资的整体结构设计并不是各基础模块的简单组合。实际上是经过开发商、贷款银行和其它参加方及相关政府部门等间的重复谈判，完成融资的模块设计并确定模块问的组合关系。经过对不一样方案的对比、选择、调整，最终产生一个令参加各方全部比较满意的最好方案。对其中任何一个模块作设计上的调整，全部会影响到其它模块的结构设计及相互间的组合关系。看了“房地产项目融资特点”的人还看了：1.什么是项目融资 项目融资的特点2.房地产项目融资概念3.地产项目融资的方法4.房地产项目融资步骤5.房地产项目融资论文
