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1、深圳福田田中昱泰泰广场营销策划划建议书书城市地产产二零零零零年二月月二十一一日目 录一、序言言二、建议议书概括括三、深港港联合，相相辅相成成四、中昱昱泰广场场的形象象与素质质包装方方案 1、包包装楼盘盘名称 2、住住宅外立立面效果果 3、有有关风水水 4、智能化系统 5、宣宣传资料料是楼盘盘形象代代表 6、住住宅交楼楼标准 7、优优化住宅宅户型 8、写写字楼分分隔 五、销售售策略 1、开开售必备备因素及及准备工工作安排排 2、价价格策略略 3、付付款办法法策略 4、销销售手法法与进度度安排 5、写写字楼销销售策略略 6、人人员安排排与培训训六、结语语一、序言言 承蒙贵公公司赏识识与邀请请，城市
2、市地产为为“中昱泰泰广场” 撰写写初步销销售建议议书。敝敝公司将将凭以数数年来丰丰富的国国内楼盘盘销售经经验，根根据贵公公司提供供的资料料及近期期对“中昱泰泰广场”及周边边楼盘的的初步了了解，对对本楼盘盘的销售售方式与与准备工工作做一一份建议议书。敝敝司真诚诚希望能能为本楼楼盘的销销售工作作起到积积极有效效的作用用，能与与贵司合合作取得得“中昱泰泰广场”骄人的的销售业业绩！二、建议议书概括括本册子对对中昱泰泰广场的的基本情情况及与与周边楼楼盘比较较将不再再另行阐阐述，重重点将放放在楼盘盘销售方方式、楼楼宇自身身素质与与形象的的变改与与提高、营营销策略略与销售售准备工工作上。也也就是说说，敝司司
3、将在假假设城市市地产已已成为中中昱泰广广场的策策划代理理商的前前提下,如何包包装本楼楼盘及如如何安排排销售工工作。因因此，有有些内容容比较具具体化。 本建建议书中中将会针针对中昱昱泰广场场的现状状，提出出较为具具体的做做法与建建议，所所有建议议都是凭凭藉敝司司数年来来成功销销售深圳圳特区楼楼盘的经经验所得得。三、深港港联合，相相辅相成成 敝司司认为，按按中昱泰泰广场的的住宅、商商场及写写字楼的的现状，其其销售对对象中应应该考虑虑到香港港客人，而而且比例例不小。根根据经验验所得内内外销比比例约为为六比四四。而且且城市地地产认为为，中昱昱泰广场场的销售售方式应应该是深深港联合合展销。内内销为主主，
4、外销销为辅。香香港市场场能够接接受中昱昱泰广场场并且深深港联合合销售具具有很多多优势，解解释理由由如下：1、 香港人接接受中昱昱泰广场场的地理理位置。由于福田田中心区区各大项项目启动动以及中中心区楼楼盘的大大力宣传传，例如如中国海海外发展展之中海海华庭及及和记黄黄埔发展展之黄埔埔雅苑等等，越来来越多的的香港人人士更深深认识福福田区，看看到中心心区及邻邻近物业业的升值值潜力远远远大于于罗湖区区，罗湖湖区作为为港人置置业首选选地段的的地位慢慢慢被福福田区取取代。香香港人的的投资概概念很强强，而投投资买楼楼，“地段、地地段，还还是地段段”已经是是人们的的共识。中中昱泰广广场位处处新洲路路与红荔荔路交
5、界界处，紧紧贴中心心区，尽尽享中心心区完美美配套与与莲花山山天然美美景。其其优越地地理位置置非一般般楼盘可可比。2、避开开深圳本本地激烈烈的竞争争氛围。 于福田田中心区区及邻近近片区，新新盘不断断推出，数数量高达达数十个个之多。其其中不乏乏诸如黄黄埔雅苑苑、中海海华庭、阳阳光四季季、江苏苏大厦、天天健名苑苑、金地地翠园、共共和世家家、深业业花园等等高质素素楼盘。各各有特色色：卖景景的（如如共和世世家借皇皇岗公园园做文章章）、凭凭藉大牌牌知名度度及实力力的（如如香港和和记黄埔埔、深业业控股、中中国海外外及金地地集团等等发展之之物业）、低低价竟争争的（共共和世家家高层以以59000元/平方米米均价
6、开开盘）、卖卖户型、卖卖会所概概念的及及其它各各项优惠惠措施，千千奇百怪怪，各显显身手。而而且在本本地媒介介上（主主要指深深圳特区区报及深深圳商报报）大幅幅、频繁繁登出。 在如如此环境境下，中中昱泰广广场作为为一个与与以上楼楼盘类似似质素之之新盘，简简单地凭凭藉广告告创意与与广告费费的额度度来分一一杯羹，难难度太大大而且没没有必要要。 城市市地产赞赞成同时时抓住深深圳、香香港两大大市场。做做法是：不放弃弃本地市市场，但但避免正正面冲突突；成功功开辟香香港市场场，争取取形成轰轰动效应应。3、深港港联合展展销，能能制造抢抢购热潮潮，营造造现场气气氛。中昱泰广广场深港港两地联联合展销销的操作作模式是
7、是：深圳圳、香港港设固定定售楼中中心及展展销场；两地同同时于当当地媒介介宣传；充分发挥敝司司数年来来现场实实践经验验及操作作技巧，在在一定时时间段内内，汇集集深圳、香香港两地地客人于于深圳现现场售楼楼中心；借助香香港客人人投资欲欲望强及及易冲动动购买，刺刺激现场场气氛，带带动本地地客人的的羊群心心理，势势必制造造抢购热热潮。4、城市市地产是是一间非非常擅长长操作深深港联合合展销楼楼盘的专专业策 划划代理公公司，且且往绩彪彪炳。 城城市地产产曾多次次取得骄骄人的成成绩并积积累了很很多宝贵贵的经验验、培养养出数十十名极具具经验的的营业员员。操作作之楼盘盘的单价价均高于于同区楼楼盘，理理由是香香港客
8、人人看楼，喜喜欢这层层楼，首首期较轻轻松，月月供又没没问题了了，那么么现场落落订的机机会特别别高；反反而在价价格上，不不是很注注重每平平方米单单价，而而是在乎乎总价能能否接受受。城市市地产在在这方面面深有经经验，曾曾在销售售莲塘惠惠名花园园时创下下14天天时间内内售謦4400多多个单位位的 骄骄人成绩绩，144天内连连续升了了三次单单价，创创下莲塘塘楼盘售售价达到到港币555000元的单单价价格格（人民民币每平平方米663255元），并并于深圳圳首创“一成首首期，九九成贷款款”付款办办法。另另外，罗罗芳大澎澎花园、莲莲塘富达达花园、福福田保税税区之宝宝田苑、嘉嘉福花园园，都是是城市地地产创造造
9、的奇迹迹：大澎澎花园在在半个月月内售罄罄，最高高单价达达到人民民币1008000元；富富达花园园一期在在5天时时间内售售罄1660套住住宅，二二期2880套售售罄，均均价达到人民币币55000元，而而同期同同片区的的鹏兴花花园销售售均价为为人民币币43000元；宝田苑苑紧靠中中原地产产代理之之京隆苑苑，京隆隆苑的销销售费用用接近千千万，销销售未到到七成，同同比宝田田苑仅用用二百余余万的费费用，销销售业绩绩达九成成以上，而而且两个个楼盘都都是深港港两地同同时展销销，宝田田苑更是是深圳第第一个提提出“买楼唔唔使俾首首期”口号；嘉福花园园开盘及及早期销销售代理理公司是是香港置置业国际际，方向向好，户
10、户型佳的的单位售售完后（主主要是二二房与部部分三房房单位），销销售便处处于停滞滞阶段，最最后以放放弃告终终；宝田田苑的成成功导致致嘉福花花园发展展商决定定聘请城城市地产产独家代代理，结结果是嘉嘉福花园园至今仅仅剩二十十余个单单位，均均价达人人民币柒柒仟元以以上。城市地产产同其它它香港或或深圳策策划代理理公司相相比，有有其独具具的特色色：1）、城城市地产产的发展展目标是是成为一一间专业业销售国国内楼盘盘（重点点是深圳圳楼盘）的的香港策策划代理理公司。2）、拥拥有固定定展销场场。城市市地产写写字楼与与展销场场位于九九龙市中中心地带带旺角角区中之之友诚商商业中心心（旺角角地铁站站出口上上盖），交交通
11、方便便，有助助招徕顾顾客。同同时展销销场特别别为物业业销售而而设计，效效果自非非一般临临时场地地可比，且且同租用用酒店相相比，不不会因开开放时间间限制而而影响非非假期期期间客人人参观，也也较为节节省费用。在物物业展销销旺地自自设大型型展销场场，城市市地产可可谓开创创地产代代理业的的先河。3）、同同期内接接盘数量量控制在在三个以以下，接接一个做做好一个个，求精精益求精精，而不不在于滥滥竽充数数。多接接盘会导导致策划划力量薄薄弱，销销售人员员素质减减低，代代理公司司会顾此此失彼，得得不偿失失，并且且损害了了发展商商的利益益。四、中昱昱泰广场场的形象象与素质质包装方方案 城市市地产建建议将中中昱泰广
12、广场包装装成为一一个现代代意识强强、个性性鲜明且且功能齐齐全的高高档楼盘盘。当然然，所有有建议必必须建立立在现有有建筑设设计与结结构设计计的基础础上。具具体有关关楼盘形形象及素素质的策策划意见见阐述如如下：1、 包装楼盘盘名称 现现时本楼楼盘名称称分为两两部分：商场、办办公楼及及公寓部部分名为为“中昱泰泰广场”；而住住宅部分分又名为为“昱景轩轩”。楼书书及其它它宣传资资料对外外形象又又称为“中昱泰泰广场”，易混混淆会给给人错觉，且“中昱泰泰广场”名称用用于商业业大厦较较多，不不适宜代代表整个个楼盘。城市地产产建议，在在两栋单单体名称称不变情情况下，确确定一个个可以代代表整个个楼盘形形象及表表达
13、楼盘盘定位的的名称，无无论对消消费者还还是方便便楼盘形形象定位位与整体体策划，楼楼盘名称称相当重重要。敝司提议议启用“现代中中心城”作为整整体名称称，英文文译为“NewwTimmesCCentturee”。这样样对于将将中昱泰泰广场包包装成为为富有现现代感、领领导潮流流的中心心区概念念的中高高档楼盘盘作用重重要。楼楼盘定位位、策划划包装上上亦起到到举一反反三、云云开雾散散之作用用。2、 住宅外立立面效果果 中昱昱泰广场场以楼花花形式出出售，所所以楼书书、展板板、户外外广告牌牌及模型型表现的的楼盘外外立面效效果相当当重要。敝司认认为昱景景轩之效效果图表表现太过过商业大大厦气息息，内容容欠丰富富。
14、敝司司建议请请设计院院重出立立面方案案，特别别注重以以下三个个问题：1） 外墙色彩彩求变化化，敝司司可提供供部分楼楼盘资料料供参考考2） 上下可否否有变化化3） 注重楼顶顶造型4） 裙楼部分分商业气气氛不够够浓厚5）裙楼楼与住宅宅（或写写字楼）的的连接部部分阶段段可否有有变化 3、 有关风水水中昱泰广广场地处处新洲路路与红荔荔西路交交叉处之之西北角角，其中中写字楼楼与公寓寓对正两两条大马马路的交交叉口，从从风水角角度上来来讲，不不是很适适宜。因因为客户户，特别别是商业业面积购购买者比比较计较较这个问问题（以以香港人人及潮汕汕人士为为主）。敝敝司建议议请风水水大师想想办法解解决。这这样的问问题在文文锦路之之万科俊俊园反映映明显，最最后发展展商决定定在广场场前盖门门楼，以以挡住煞煞气。4、智能能化系统统 在中中昱泰广广场的楼楼书中曾曾提及智智能化系系统，但但其内容容不甚详详细。作作为综合合性大厦厦，从现现时市况况及发展展眼光来来看，智智能化系系统对中中昱泰广广场作用用重大。特特别是综综合布线线更是必必须实行行的措施施。而且且这些内内容对实
