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1、2009 易居中国 克而瑞(中国)信息技术有限公司版权所有2018年2月万国广场项目总包营销方案万国广场项目总包营销方案2009 易居中国 克而瑞(中国)信息技术有限公司版权所有2p综述综述p项目概况项目概况p营销思路营销思路 p推售计划推售计划p推广计划推广计划营销推广方案营销推广方案报告提纲报告提纲2009 易居中国 克而瑞(中国)信息技术有限公司版权所有3一、综述p市场概况市场概况p优优 置简介置简介p报告思路报告思路2009 易居中国 克而瑞(中国)信息技术有限公司版权所有4整体市场概况整体市场概况综述综述市场概况市场概况全国市场全国市场20182018年房地产行业将坚持年房地产行业将
2、坚持“房住不炒房住不炒”定位，政策开启定位，政策开启“一城多策一城多策”分类调控方向。在此基础上，短期调分类调控方向。在此基础上，短期调控与长效机制的衔接将更为紧密。自控与长效机制的衔接将更为紧密。自20182018年年1 1月起，已先后有南京、武汉、郑州、济南等月起，已先后有南京、武汉、郑州、济南等8 8个城市定向取消个城市定向取消限购政策；限购政策；北京首套房贷款利率上浮北京首套房贷款利率上浮10%成主流，放贷周期仨月起步；成主流，放贷周期仨月起步；2018年，地产调控将继续从传统的需求端抑制向供给侧增加进行转变，在控制房价水平的同时，完善多层年，地产调控将继续从传统的需求端抑制向供给侧增
3、加进行转变，在控制房价水平的同时，完善多层次住房供应体系，构建租购并举的住房制度，推动长效机制的建立健全。次住房供应体系，构建租购并举的住房制度，推动长效机制的建立健全。各地市场各地市场石家庄：石家庄：2017年年12月石家庄普通住宅成交月石家庄普通住宅成交2140套和套和25.29万平方米，呈现量涨价跌趋势。万平方米，呈现量涨价跌趋势。住宅市场通过购房住宅市场通过购房首付款分期等政策，降低首付门槛，刺激需求持续释放。一些项目甚至通过隐性调价，旨在加快回款速度。首付款分期等政策，降低首付门槛，刺激需求持续释放。一些项目甚至通过隐性调价，旨在加快回款速度。但公寓投资市场受投但公寓投资市场受投 资
4、需求心态低迷，资需求心态低迷，公公 寓成交的冷热不均和整体弱势状态不改。寓成交的冷热不均和整体弱势状态不改。保定：保定：2017年先后在主城区和徐水区的土拍中实行年先后在主城区和徐水区的土拍中实行“双限双竞双限双竞”以及取得不动产登记证书后以及取得不动产登记证书后10年（年（5年）年）不能买卖的限售政策，严厉打击了长期投资客。不能买卖的限售政策，严厉打击了长期投资客。定州市场定州市场定州市场客户观望态度较大，投资客已逐步退出市场，刚需以及改善刚需客户显现；定州市场客户观望态度较大，投资客已逐步退出市场，刚需以及改善刚需客户显现；受高单价、高总价影响，各项目相继推出首付分期政策，效果较好；受高单
5、价、高总价影响，各项目相继推出首付分期政策，效果较好；现政府对市场管控较严格，同时受市场低迷影响，开发商对各类营销推广动作比较保守；现政府对市场管控较严格，同时受市场低迷影响，开发商对各类营销推广动作比较保守；2009 易居中国 克而瑞(中国)信息技术有限公司版权所有5综述综述优置介绍优置介绍优置房产概况优置房产概况优置房产成立于优置房产成立于*年年*月，现拥有月，现拥有*等等*个门店，共有个门店，共有*余名职业经纪人。余名职业经纪人。优置房产是定州。优置房产是定州。优置介绍优置介绍2009 易居中国 克而瑞(中国)信息技术有限公司版权所有6综述综述优置介绍优置介绍优置介绍优置介绍2009 易
6、居中国 克而瑞(中国)信息技术有限公司版权所有7综述综述报告思路报告思路利用利用SCQASCQA思维导图对定州市场现状及项目现状进行分析，寻求有思维导图对定州市场现状及项目现状进行分析，寻求有效的营销策略，解决项目现状与预期目标的冲突。效的营销策略，解决项目现状与预期目标的冲突。本报告要解决本报告要解决的问题的问题报告将从项目基本信息、以往销售情况、后期加推货量、货值等多报告将从项目基本信息、以往销售情况、后期加推货量、货值等多方面进行项目描述，以便客观、全面的对项目进行分析。方面进行项目描述，以便客观、全面的对项目进行分析。项目概况项目概况就目前市场现状、客户现状和项目现状，寻求行之有效的营
7、销思路。就目前市场现状、客户现状和项目现状，寻求行之有效的营销思路。营销思路营销思路结合营销思路及推售计划，制定相应的推广动作。结合营销思路及推售计划，制定相应的推广动作。推广计划推广计划就项目现有货量及计划加推货量，进行推售节奏排期。就项目现有货量及计划加推货量，进行推售节奏排期。推售计划推售计划2009 易居中国 克而瑞(中国)信息技术有限公司版权所有8二、项目概况p项目基本信息项目基本信息p项目销售情况项目销售情况p项目货量、货值统计项目货量、货值统计2009 易居中国 克而瑞(中国)信息技术有限公司版权所有9万国广场是定州规模最大业态最丰富品质最高的地标式城市建筑综合体万国广场是定州规
8、模最大业态最丰富品质最高的地标式城市建筑综合体。项目由项目由6层的大型商业体层的大型商业体17F办公、办公、一栋一栋11层和层和1栋栋10层的文化交流中心组成，项目建成后总建筑面积近层的文化交流中心组成，项目建成后总建筑面积近18万平米，在定州来说绝对是航母级的综万平米，在定州来说绝对是航母级的综合城市广场。合城市广场。项目概况项目概况项目基本信息项目基本信息茶园副中心茶园副中心2009 易居中国 克而瑞(中国)信息技术有限公司版权所有10项目概况项目概况项目销售情况项目销售情况茶园副中心茶园副中心信息未知信息未知2009 易居中国 克而瑞(中国)信息技术有限公司版权所有11项目概况项目概况项
9、目货量、货值统计项目货量、货值统计茶园副中心茶园副中心万国广场商铺货量汇总万国广场商铺货量汇总1010以下以下10-3010-3030-5030-5050-10050-100100100以上以上合计（套）合计（套）占比占比一层（套）一层（套）844623215543.18%43.18%二层（套）二层（套）312216107922.01%三层（套）三层（套）453510127520.89%四层（套）四层（套）25311115013.93%总计（套）总计（套）70121736035359100.00%占比占比19.50%33.70%33.70%20.33%16.71%9.75%100.00%100
10、.00%无论从楼层还是面积段比例，万国广场剩余货源优质商铺占比较大，有利于销售。无论从楼层还是面积段比例，万国广场剩余货源优质商铺占比较大，有利于销售。如制定合理的推盘计划，配合有力的渠道支撑，可实现项目快速去化。如制定合理的推盘计划，配合有力的渠道支撑，可实现项目快速去化。2009 易居中国 克而瑞(中国)信息技术有限公司版权所有12项目概况项目概况小结小结项目自身占据定州各项目自身占据定州各类优势资源类优势资源项目近期市场活跃度项目近期市场活跃度不高不高项目自身地利位置优越，占据定州市中心项目自身地利位置优越，占据定州市中心最繁华路段。作为商业项目，区位资源优。最繁华路段。作为商业项目，区
11、位资源优。现项目工程进度处于挖槽打桩阶段。工程形现项目工程进度处于挖槽打桩阶段。工程形象尚可。象尚可。项目面世时间较长，整体工程开发进度较慢，项目面世时间较长，整体工程开发进度较慢，并经历并经历“韩国城韩国城”项目更名，项目社会品项目更名，项目社会品牌，市场形象有待改善。牌，市场形象有待改善。针对项目现状，后期针对项目现状，后期营销动作应凸显优势，营销动作应凸显优势，挽回劣势，尝试重新挽回劣势，尝试重新树立客户项目信心，树立客户项目信心，以政策可行的方式搅以政策可行的方式搅动市场（如渠道拓客）动市场（如渠道拓客），提升项目市场热度，提升项目市场热度，吸引客户注意，进而吸引客户注意，进而达成销售
12、目标。达成销售目标。由于政府管控、市场不景气等多方面因素，由于政府管控、市场不景气等多方面因素，市场近期已无项目发声，项目市场热度较低。市场近期已无项目发声，项目市场热度较低。2009 易居中国 克而瑞(中国)信息技术有限公司版权所有13三、营销思路p市场、客户、项目现状市场、客户、项目现状pSCQA思维导图分析思维导图分析p整合营销思路整合营销思路2009 易居中国 克而瑞(中国)信息技术有限公司版权所有14营销思路营销思路市场、客户、项目现状市场、客户、项目现状茶园副中心茶园副中心市场市场随着八地定向取消限购政策，随着八地定向取消限购政策，地产调控从传统的需求端抑制向供给侧增加进地产调控从
13、传统的需求端抑制向供给侧增加进行转变愈加明显。定州自始至终尚无相关限购政策。（此项目为商业项目，可行转变愈加明显。定州自始至终尚无相关限购政策。（此项目为商业项目，可不考虑政策影响）不考虑政策影响）各地市场依旧不景气，各地市场依旧不景气，2018年年12月份，石家庄市场呈现量涨价跌趋势。包括月份，石家庄市场呈现量涨价跌趋势。包括定州在内，销量较好项目多靠定州在内，销量较好项目多靠“以价换量以价换量”或或“首付分期首付分期”等政策，刺激刚需、等政策，刺激刚需、刚改，实现项目走量及回款。另一方面，投资客户已逐步退出住宅、商业市场。刚改，实现项目走量及回款。另一方面，投资客户已逐步退出住宅、商业市场
14、。2009 易居中国 克而瑞(中国)信息技术有限公司版权所有15营销思路营销思路市场、客户、项目现状市场、客户、项目现状茶园副中心茶园副中心客户客户随着定州房价已逐步接近天花板价格，投资客户开始逐步退出市场，刚需、随着定州房价已逐步接近天花板价格，投资客户开始逐步退出市场，刚需、刚改客户登场。刚改客户登场。2017年年4月份起，市场变动较大，客户观望情绪严重，成交周期较长。月份起，市场变动较大，客户观望情绪严重，成交周期较长。受市场单价上涨幅度较大影响，存在部分客户购买力与项目高总价、高首付受市场单价上涨幅度较大影响，存在部分客户购买力与项目高总价、高首付不匹配。不匹配。2009 易居中国 克
15、而瑞(中国)信息技术有限公司版权所有16营销思路营销思路市场、客户、项目现状市场、客户、项目现状茶园副中心茶园副中心项目项目项目货源充足，但工程形象进度较定州同类项目稍差。项目货源充足，但工程形象进度较定州同类项目稍差。项目区位、周边资源具有绝对优势。项目区位、周边资源具有绝对优势。现项目需要市场发声，进行系列营销动作，重新吸引客户注意，炒作市场热现项目需要市场发声，进行系列营销动作，重新吸引客户注意，炒作市场热度。度。2009 易居中国 克而瑞(中国)信息技术有限公司版权所有17营销思路营销思路SCQA思维导图分析思维导图分析茶园副中心茶园副中心整体市场不景气，但存在少整体市场不景气，但存在
16、少部分走量项目；部分走量项目；政府管控严格；政府管控严格；项目优质资源与项目现有形项目优质资源与项目现有形象象、市场热度冲、市场热度冲突；突；项目实际到访与项目期望业项目实际到访与项目期望业绩冲突；绩冲突；项目发声与政策管控冲突；项目发声与政策管控冲突；如何在政策可行范围内改善如何在政策可行范围内改善项目形象，提升销量？项目形象，提升销量？2009 易居中国 克而瑞(中国)信息技术有限公司版权所有18营销思路营销思路整合营销思路整合营销思路抢占抢占CC端，渠道多管齐下，端，渠道多管齐下，利用项目优势因素吸引有限的利用项目优势因素吸引有限的市场客户；市场客户；利用销量及项目渠道动作，利用销量及项目渠道动作，重新树立项目形象，炒作市场重新树立项目形象，炒作市场热度；热度；渠道为王，市区、乡镇渠道为王，市区、乡镇无差别渗透客户，释放无差别渗透客户，释放项目信息项目信息2009 易居中国 克而瑞(中国)信息技术有限公司版权所有19四、推售计划p推售计划（建议）推售计划（建议）2009 易居中国 克而瑞(中国)信息技术有限公司版权所有20鉴于此前项目及市场较为冷淡，建议项目重启市场热度按鉴于此前
