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1、2009 易居中国 克而瑞(中国)信息技术有限公司版权所有2018年1月嘉兴园项目总包营销推广方案嘉兴园项目总包营销推广方案2009 易居中国 克而瑞(中国)信息技术有限公司版权所有2p综述综述p项目概况项目概况p营销思路营销思路 p推售计划推售计划p推广计划推广计划p实现保障实现保障营销推广方案营销推广方案报告提纲报告提纲2009 易居中国 克而瑞(中国)信息技术有限公司版权所有3一、综述p市场概况市场概况p银点简介银点简介p报告思路报告思路2009 易居中国 克而瑞(中国)信息技术有限公司版权所有4整体市场概况整体市场概况综述综述市场概况市场概况全国市场全国市场20182018年房地产行业
2、将坚持年房地产行业将坚持“房住不炒房住不炒”定位，政策开启定位，政策开启“一城多策一城多策”分类调控方向。在此基础上，短期调分类调控方向。在此基础上，短期调控与长效机制的衔接将更为紧密。自控与长效机制的衔接将更为紧密。自20182018年年1 1月起，已先后有南京、武汉、郑州、济南等月起，已先后有南京、武汉、郑州、济南等8 8个城市定向取消个城市定向取消限购政策；限购政策；北京首套房贷款利率上浮北京首套房贷款利率上浮10%成主流，放贷周期仨月起步；成主流，放贷周期仨月起步；2018年，地产调控将继续从传统的需求端抑制向供给侧增加进行转变，在控制房价水平的同时，完善多层年，地产调控将继续从传统的
3、需求端抑制向供给侧增加进行转变，在控制房价水平的同时，完善多层次住房供应体系，构建租购并举的住房制度，推动长效机制的建立健全。次住房供应体系，构建租购并举的住房制度，推动长效机制的建立健全。各地市场各地市场石家庄：石家庄：2017年年12月石家庄普通住宅成交月石家庄普通住宅成交2140套和套和25.29万平方米，呈现量涨价跌趋势。万平方米，呈现量涨价跌趋势。住宅市场通过购房住宅市场通过购房首付款分期等政策，降低首付门槛，刺激需求持续释放。一些项目甚至通过隐性调价，旨在加快回款速度。首付款分期等政策，降低首付门槛，刺激需求持续释放。一些项目甚至通过隐性调价，旨在加快回款速度。但公寓投资市场受投但
4、公寓投资市场受投 资需求心态低迷，资需求心态低迷，公公 寓成交的冷热不均和整体弱势状态不改。寓成交的冷热不均和整体弱势状态不改。保定：保定：2017年先后在主城区和徐水区的土拍中实行年先后在主城区和徐水区的土拍中实行“双限双竞双限双竞”以及取得不动产登记证书后以及取得不动产登记证书后10年（年（5年）年）不能买卖的限售政策，严厉打击了长期投资客。不能买卖的限售政策，严厉打击了长期投资客。定州市场定州市场定州市场客户观望态度较大，投资客已逐步退出市场，刚需以及改善刚需客户显现；定州市场客户观望态度较大，投资客已逐步退出市场，刚需以及改善刚需客户显现；受高单价、高总价影响，各项目相继推出首付分期政
5、策，效果较好；受高单价、高总价影响，各项目相继推出首付分期政策，效果较好；现政府对市场管控较严格，同时受市场低迷影响，开发商对各类营销推广动作比较保守；现政府对市场管控较严格，同时受市场低迷影响，开发商对各类营销推广动作比较保守；2009 易居中国 克而瑞(中国)信息技术有限公司版权所有5综述综述银点介绍银点介绍银点概况银点概况河北银点房地产经纪有限公司成立于河北银点房地产经纪有限公司成立于2016年年5月，现拥有昱馨店、中山店等月，现拥有昱馨店、中山店等6个门店，共有个门店，共有100余名职业经纪人。余名职业经纪人。银点地产是定州首个提出房地产流通服务商概念的现代服务业的整合者与领银点地产是
6、定州首个提出房地产流通服务商概念的现代服务业的整合者与领导者，为客户提供全面、完善、系统的技术服务实力，与更为广阔的资源平台。导者，为客户提供全面、完善、系统的技术服务实力，与更为广阔的资源平台。一手房事业部一手房事业部2009 易居中国 克而瑞(中国)信息技术有限公司版权所有6综述综述银点介绍银点介绍银点核心业务银点核心业务2009 易居中国 克而瑞(中国)信息技术有限公司版权所有7综述综述报告思路报告思路利用利用SCQASCQA思维导图对定州市场现状及项目现状进行分析，寻求有思维导图对定州市场现状及项目现状进行分析，寻求有效的营销策略，解决项目现状与期待畅销的冲突。效的营销策略，解决项目现
7、状与期待畅销的冲突。本报告要解决本报告要解决的问题的问题报告将从项目基本信息、以往销售情况、后期加推货量、货值等多报告将从项目基本信息、以往销售情况、后期加推货量、货值等多方面进行项目描述，以便客观、全面的对项目进行分析。方面进行项目描述，以便客观、全面的对项目进行分析。项目概况项目概况就目前市场现状、客户现状和项目现状，寻求行之有效的营销思路。就目前市场现状、客户现状和项目现状，寻求行之有效的营销思路。营销思路营销思路结合营销思路及推售计划，制定相应的推广动作。结合营销思路及推售计划，制定相应的推广动作。推广计划推广计划就项目现有货量及计划加推货量，进行推售节奏排期。就项目现有货量及计划加推
8、货量，进行推售节奏排期。推售计划推售计划2009 易居中国 克而瑞(中国)信息技术有限公司版权所有8二、项目概况p项目基本信息项目基本信息p项目销售情况项目销售情况p项目货量、货值统计项目货量、货值统计2009 易居中国 克而瑞(中国)信息技术有限公司版权所有9嘉兴园位于定州市政府南侧，项目北起中山路、南至护城河、东沿清风南街、西至建设街，傲然矗立于定州嘉兴园位于定州市政府南侧，项目北起中山路、南至护城河、东沿清风南街、西至建设街，傲然矗立于定州最繁华的市中心地段。项目总占地最繁华的市中心地段。项目总占地270亩，总建筑面积亩，总建筑面积70万，总共分万，总共分3期开发，致力于打造定州东南部的
9、一期开发，致力于打造定州东南部的一个最具便利性的现代化大社区。个最具便利性的现代化大社区。项目概况项目概况项目基本信息项目基本信息茶园副中心茶园副中心2009 易居中国 克而瑞(中国)信息技术有限公司版权所有10项目概况项目概况项目销售情况项目销售情况茶园副中心茶园副中心待定待定2009 易居中国 克而瑞(中国)信息技术有限公司版权所有11项目概况项目概况项目货量、货值统计项目货量、货值统计茶园副中心茶园副中心待定待定2009 易居中国 克而瑞(中国)信息技术有限公司版权所有12项目概况项目概况小结小结项目自身占据定州各项目自身占据定州各类优势资源类优势资源项目近期市场活跃度项目近期市场活跃度
10、不高不高项目自身地利位置优越，占据定州市中心项目自身地利位置优越，占据定州市中心最繁华路段，周边商业、教育、医疗、交最繁华路段，周边商业、教育、医疗、交通等各类资源充足。通等各类资源充足。现项目现房房源已售罄，所售均为期房。项现项目现房房源已售罄，所售均为期房。项目场地已平整，拆迁问题已解决，具备良好目场地已平整，拆迁问题已解决，具备良好的工程形象。的工程形象。项目面世时间较长，整体工程开发进度较慢，项目面世时间较长，整体工程开发进度较慢，并先后经历盛清园、嘉兴华府等项目更名，并先后经历盛清园、嘉兴华府等项目更名，项目社会品牌，客户口碑不是特别理想项目社会品牌，客户口碑不是特别理想针对项目现状
11、，后期针对项目现状，后期营销动作应凸显优势，营销动作应凸显优势，挽回劣势，尝试重新挽回劣势，尝试重新树立客户项目信心，树立客户项目信心，以政策可行的方式搅以政策可行的方式搅动市场，吸引客户注动市场，吸引客户注意。意。由于政府管控、市场不景气等多方面因素，由于政府管控、市场不景气等多方面因素，市场近期已无项目发声市场近期已无项目发声2009 易居中国 克而瑞(中国)信息技术有限公司版权所有13三、营销思路p市场、客户、项目现状市场、客户、项目现状pSCQA思维导图分析思维导图分析p整合营销思路整合营销思路2009 易居中国 克而瑞(中国)信息技术有限公司版权所有14营销思路营销思路市场、客户、项
12、目现状市场、客户、项目现状茶园副中心茶园副中心市场市场随着八地定向取消限购政策，随着八地定向取消限购政策，地产调控从传统的需求端抑制向供给侧增加进地产调控从传统的需求端抑制向供给侧增加进行转变愈加明显。定州自始至终尚无相关限购政策。行转变愈加明显。定州自始至终尚无相关限购政策。各地市场依旧不景气，各地市场依旧不景气，2018年年12月份，石家庄市场呈现量涨价跌趋势。包括月份，石家庄市场呈现量涨价跌趋势。包括定州在内，销量较好项目多靠定州在内，销量较好项目多靠“以价换量以价换量”或或“首付分期首付分期”等政策，刺激刚需、等政策，刺激刚需、刚改，实现项目走量及回款。刚改，实现项目走量及回款。200
13、9 易居中国 克而瑞(中国)信息技术有限公司版权所有15营销思路营销思路市场、客户、项目现状市场、客户、项目现状茶园副中心茶园副中心客户客户随着定州房价已逐步接近天花板价格，投资客户开始逐步退出市场，刚需、随着定州房价已逐步接近天花板价格，投资客户开始逐步退出市场，刚需、刚改客户登场。刚改客户登场。2017年年4月份起，市场变动较大，客户观望情绪严重，成交周期较长。月份起，市场变动较大，客户观望情绪严重，成交周期较长。受市场单价上涨幅度较大影响，存在部分客户购买力与项目高总价、高首付受市场单价上涨幅度较大影响，存在部分客户购买力与项目高总价、高首付不匹配。不匹配。2009 易居中国 克而瑞(中
14、国)信息技术有限公司版权所有16营销思路营销思路市场、客户、项目现状市场、客户、项目现状茶园副中心茶园副中心项目项目项目现房源充足，且工程形象进度较定州同类项目具有一定优势。项目现房源充足，且工程形象进度较定州同类项目具有一定优势。项目区位、配套资源具有绝对优势。项目区位、配套资源具有绝对优势。现项目需要市场发声，进行系列营销动作，重新吸引客户注意，炒作市场热现项目需要市场发声，进行系列营销动作，重新吸引客户注意，炒作市场热度。度。2009 易居中国 克而瑞(中国)信息技术有限公司版权所有17营销思路营销思路SCQA思维导图分析思维导图分析茶园副中心茶园副中心整体市场不景气，但存在少整体市场不
15、景气，但存在少部分走量项目；部分走量项目；政府管控严格；政府管控严格；项目优质资源与项目现有形项目优质资源与项目现有形象、口碑冲突；象、口碑冲突；项目实际到访与项目期望业项目实际到访与项目期望业绩冲突；绩冲突；项目发声与政策管控冲突；项目发声与政策管控冲突；如何在政策可行范围内改善如何在政策可行范围内改善项目形象，提升销量？项目形象，提升销量？2009 易居中国 克而瑞(中国)信息技术有限公司版权所有18营销思路营销思路整合营销思路整合营销思路抢占抢占CC端，渠道多管齐下，端，渠道多管齐下，利用项目优势因素吸引有限的利用项目优势因素吸引有限的市场客户；市场客户；利用销量及项目渠道动作，利用销量
16、及项目渠道动作，重新树立项目形象，炒作市场重新树立项目形象，炒作市场热度；热度；渠道为王，市区、乡镇渠道为王，市区、乡镇无差别渗透客户，释放无差别渗透客户，释放项目信息项目信息2009 易居中国 克而瑞(中国)信息技术有限公司版权所有19四、推售计划p推售计划（建议）推售计划（建议）2009 易居中国 克而瑞(中国)信息技术有限公司版权所有20建议调整价格，低开高走，小步快跑，自设节点，小幅度、多频次加推。建议调整价格，低开高走，小步快跑，自设节点，小幅度、多频次加推。周一至周五蓄客，周末结合案场暖场活动集中选房。周一至周五蓄客，周末结合案场暖场活动集中选房。推售计划推售计划推售计划（建议）推售计划（建议）2009 易居中国 克而瑞(中国)信息技术有限公司版权所有21五、推广计划p线下拓客线下拓客p线上推广线上推广2009 易居中国 克而瑞(中国)信息技术有限公司版权所有倾巢行动，贴地掘金倾巢行动，贴地掘金海量客户召集海量客户召集12线上推广线上推广线下拓客线下拓客高调塑形象，节点性爆发式投放，向高调塑形象，节点性爆发式投放，向市区发声，扩大项目影响力市区发声，扩大项目影响力。2002
