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1、成都房地产市场总结年报XXXX年_56页 同策汇研展人员工作誌 没有调查就没有发言权 没有量化分析就不做定性结论 证实、证伪、直觉 目 录 第一部分 市场背景分析 一、2010年成都市经济运行情况4 二、经济指数与房地产.7 第二部分 2010年成都市房地产市场分析 一、一级土地市场.10 二、二级商品房市场.17 三、三级二手房市场.25 四、小结26 第三部分 营销分析 一、媒体投放分析.28 二、营销策略分析.30 三、小结37 第四部分 2011年成都市房地产市场走势分析 一、房地产专项政策走势分析.39 二、房地产市场走势分析.40 三、小结.45 专题：2010年成都市商业市场分析
2、 一、市场综述.47 二、供求关系分析.48 三、市场供应量分析.49 四、市场成交量分析.51 五、成交价格分析.54 结束语 第一部分：市场背景分析 一、2010年成都市经济运行情况 二、经济指数与房地产 本部分数据来源：成都市统计局、中国人民银行、同策汇数据库 一、2010年成都市经济运行情况 （一）、GDP 2003年-2010年1-11月成都GDP走势2002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年2010年1-11月成都地区生产总值单位1663 1871 2186 2371 2750 3324 390145036263 成都地区GDP增长率13.10
3、%13%13.60%13.50%13.80%15.30%12.10%14.70%15.70%0%3%6%9%12%15%18%0 1000 2000 3000 4000 5000 6000 7000 8000 2008年遭遇5.12大地震及国际金融危机双重影响后，09年生产总值和GDP出现减趋势，但2010年GDP增长率开始上涨，高至15.70%增长率，说明成都受金融危机冲击相对较弱，主要原因之一是成都市出口制造业占比小，而第三产业占比接近50%。2011年1-11月成都市实现生产总值6262.61亿元，同比增长15.70%。从目前快速增长生产总值可以看出，成都房地产市场快速发展，房价增长速度
4、也是十分迅速。 （二）、工业增加值 2002年-2010年1-11月成都工业增加值走势(规模以上工业增加值) 2001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年2010年1-11月工业增加值244.98 277329.83425.37559.16750.4980.481277.901477.101447.203006009001,2001,500 2002年-2010年1-11月规模以上工业增加值保持了逐年上扬走势，且在2010年达到峰值1447.2亿元，同比上年增长23.7%。受金融危机影响，2009年和2010年相比2005年-2008年30%增长率
5、有所放慢。但作为国民经济核算一项基础指标，工业增加值不断增长也体现了房地产行业发展速度。（三、进出200-2001-1月成都进出口总额走2002002002002002002002002002002011-1进出口总海关口14.8118.9520.8025.2033.7045.3769.5395.20154.11178.60224.6005010015020成都进出口总量呈逐年递增态势201年成都进出口总额达到了224亿，同比上年增长47.5，这反映出成都市对外经济联系更加紧密，过资本等要素流人、创新刺激、技术扩散、人力资本积累、劳动分工专化和规模经济等途径，促进区域经济进一步发展（四）固定资
6、产投200-201年成都房地产投资走2002002002002002002002002011-1全社会固定资投资总1040145710401457190023953014023844房地产投资总29145129145161991091941142050010001500200025003000350040004500200-2011-1月成都房地产投资走势来看，2008年受“51”地震和金融危机影响，促200年房产投资总额出现极大降幅，降22.33201年成都固定资产投资总额达3843.7亿元房产投资总额141.5亿元更是达到了一个新高峰，增幅达43.6（五、社会零售总200-201年成都社会
7、消费品零售总额走2002002002002002002002002002011-1社会消费零售总627.5709.5771.875.21005.1155.1357.1621.1950.2179.50100150200 2010年1-11月，成都市社会消费品零售总额为2179.72亿元，同比上涨18.5%，较2009年全年增速20.4%有所有下降。即使金融危机波及全球，对于成都市商贸物流业迅猛发展，影响甚小。定位于休闲城市成都，中心城区即拥有260万卖场营业面积，成都市民消费结构与消费习惯已逐步走向国际化。 二、经济指数与房地产 一般来说，影响房地产市场几个宏观变量主要有GDP、CPI、M2。
8、（一）、GDP与房地产市场 2002-2009年成都地区年度生产总值及增幅走势2002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年2010年1-11月成都地区生产总值单位1663 1871 2186 2371 2750 3324 390145036263 成都地区GDP增长率13.10%13%13.60%13.50%13.80%15.30%12.10%14.70%15.70%0%3%69121518%0 1000 2000 300040005000600070008000 从数据来看，今年成都地区GDP同比增长15.7%。增速恢复在07年水平。成都作为以第三产业为主
9、城市，地方财政对房地产行业依然有依赖所用。在地方政府“经营城市”以提高土地收入理念没有根本扭转之前，P对房地产依赖程度仍难以弱化，而相应房地产调控政策也只能是阶段性。（二）、CPI对房地产行业影响 2009年2010年11月成都地区各月CPI走势95969798991001011021031041051061072009-12009-22009-32009-42009-52009-62009-72009-82009-92009-102009-112009-122010-12010-22010-32010-42010-52010-62010-72010本月累计通胀是房地产再次成为投资首选重要原因
10、。2010年11民消费价格比上年同月上涨5.57%，为近两年来新高。居民手中钱正在寻找更多增值渠道，而房地产投资再度成为居民投资首选。房地产需求数据再通胀预期下，成了货币保值理财手段之一。 200000400000600000800000 -82010-9010- 月份，02000400060008000（三）、M2、调控与房价 2009-2010年成都地区各月商品房成交均价与M2走势比较02009年1月2009年2月2009年3月2009年4月2009年5月2009年6月2009年7月2009年8月2009年9月2009年10月2009年11月2009年12月2010年1月2010年2月20
11、10年3月2010年4月2010年5月2010年6月2010年7月2010年8月2010年9月2010年10月2010年11月货币和准货币M2（亿元）成都商品房成交均价（元）GD成都市居从M2与房价关系可以看出，成都房价受调控反应较不明显。房价与M2基本上是同步上涨趋势。 成都作为二线城市，M2作用大于调控作用。预计2011年成都市房价趋稳。 第二部分 2010成都市房地产市场分析 一、一级土地市场 二、二级商品房市场 三、三级二手房市场 四、小结 本部分数据来源：成都市房管局、同策汇数据库 一、一级土地市场 （一）、市场概述 1、供应成交总量概况 2010年成都土地市场受政策影响，土地供应量
12、有所放慢，传统热点区域强势依然，主城区土地供求放量集中在下半年201年成都市土地供23宗，其中主城区供9宗，郊105宗总供应面积达1335.1万，合20019.1亩，成交土地16宗，中主城区成5宗，郊10宗；总成交面1024.7万，合153712亩；以成交价格来看201年主城区土地平均成交价格779.8万元亩，成交土地平均楼面地价3179.2201年郊县土地平均成交格200.9万亩，成交土地平均楼面地价936.4201年共宗土地流标，流标土地净用地面积24.9万，合374.136亩。流标地块宗位于主城区，其宗位于郊县地区，土地流标率（流标流标地块（成交地块流标地块数）4.07%。、近年土地供求及价格走200-201年成都整体市场土地量价对比5010015050100150200250200200201供应面1126.81439.71335.1成交面1064.71166.01024.7楼面地80159205200年受地震和全球经济影响，成都土地市场供应量、成交量萎缩显，成交土地楼面地价也随之出现了相当明显下跌走势，成都200年201土地市场供求量价都0年出现了回暖市场开始逐渐狂热起来，策调控呼之欲出 3、10年土地供求走势 2010年成都整体市场土地供求走势图0200406080100120
